Đặt cọc là biện pháp bảo đảm phổ biến trong các giao dịch dân sự, đặc biệt trong mua bán nhà đất, thuê tài sản và chuyển nhượng tài sản có giá trị lớn. Tuy nhiên, khi một bên vi phạm cam kết đặt cọc, vấn đề bồi thường và mức phạt luôn là nội dung dễ phát sinh tranh chấp. Vậy vi phạm hợp đồng đặt cọc phải bồi thường bao nhiêu, trách nhiệm pháp lý được xác định ra sao và quyền lợi của các bên được bảo vệ như thế nào? Bài viết sẽ làm rõ khái niệm đặt cọc, trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm trong trường hợp trên.
1. Đặt cọc là gì?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, “đặt cọc” được quy định như sau:
“ 1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”
Theo đó trong trường hợp bên nhận cọc vi phạm nghĩa vụ thì bên đặt cọc sẽ được nhận lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương với giá trị tài sản đặt cọc, có nghĩa là nhận lại 2 lần số tiền đặt cọc nếu các bên không có thỏa thuận khác.
2. Trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm.
Đối với việc bồi thường thiệt hại căn cứ theo quy định tại Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thiệt hại được bồi thường do vi phạm hợp đồng như sau:
“Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
Bản chất hợp đồng đặt cọc được gắn liền với hợp đồng chính, do đó nếu bên bị vi phạm chứng minh được thiệt hại thực tế diễn ra sẽ được bồi thường theo quy định trên.
Về điều khoản phạt vi phạm trong hợp đồng đặt cọc, theo Điều 418 Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm được quy định như sau:
“1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.”
Theo đó các bên giao kết hợp đồng đặt cọc có thể thỏa thuận về điều khoản phạt vi phạm cho hợp động. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, Bộ luật Dân sự hiện hành không quy định mức trần cho mức phạt vi phạm mà do các bên tự do thỏa thuận với nhau. Khác với phạt vi phạm trong thương mại do các bên thỏa thuận trong phạm vi không quá 8% giá trị phần nghĩa vụ vi phạm.
Lưu ý: yếu tố phạt vi phạm đã được thể hiện rõ trong Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 “thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác” chính là cụm từ “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.
Như vậy nếu vi phạm hợp đồng đặt cọc bên đặt cọc sẽ phải trả các khoản sau:
– Đối với hợp đồng đặt cọc không quy định phạt vi phạm: khi bên nhận cọc vi phạm phải trả cho bên đặt cọc 2 lần giá trị đặt cọc và bồi thường thiệt hại nếu có.
– Đối với hợp đồng đặt cọc có quy định phạt vi phạm:
(i) có thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại:
trả lại giá trị đặt cọc, nộp khoản phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại (nếu có).
Ví dụ: thỏa thuận phạt vi phạm là 2 lần giá trị đặt cọc, khi bên nhận cọc vi phạm phải trả 3 lần giá trị đặt cọc và bồi thường thiệt hại (nếu có).
(ii) không có thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại: bên vi phạm chỉ phải chịu phạt vi phạm và trả lại giá trị đặt cọc.
3. Những lưu ý khi đặt cọc mua nhà đất.
(1) Kiểm tra thông tin về chủ sử dụng đất trước khi đặt cọc mua nhà đất
Theo Điều 4 và Điều 27 Luật Đất đai 2024, chỉ những chủ sử dụng nhà đất được pháp luật công nhận mới có quyền bán tài sản này. Vì vậy, việc kiểm tra thông tin chủ sử dụng đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất trong quá trình giao dịch. Người mua có thể thực hiện các biện pháp sau:
– Đối chiếu thông tin cá nhân: Kiểm tra xem tên, số căn cước công dân (CCCD) của người bán có khớp với thông tin trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Xem xét giấy tờ pháp lý: Yêu cầu bản sao hoặc bản chụp của sổ đỏ/sổ hồng và các giấy tờ liên quan, sau đó xác minh thông tin tại chính quyền địa phương nơi có đất.
– Trường hợp khác biệt thông tin: Nếu người bán không phải là chủ sử dụng đất ghi trên giấy chứng nhận, cần yêu cầu văn bản ủy quyền hợp lệ hoặc sự đồng ý của chủ sử dụng đất.
– Đất thuộc sở hữu hộ gia đình: Nếu nhà đất thuộc quyền sở hữu chung của hộ gia đình, cần có sự đồng ý hoặc văn bản ủy quyền từ tất cả thành viên trong hộ.
Việc xác minh thông tin chủ sử dụng đất giúp tránh được rủi ro giao dịch vô hiệu hoặc bị lừa đảo. Người mua nên cẩn trọng, không nên dựa hoàn toàn vào thông tin mà người bán cung cấp mà cần kiểm tra kỹ lưỡng.
(2) Xác định thông tin quy hoạch đất đai
Thông tin quy hoạch là yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá trị và khả năng sử dụng của bất động sản trong tương lai. Một số bất động sản có thể bị ảnh hưởng bởi các dự án quy hoạch, gây khó khăn trong xây dựng, sửa chữa hoặc thậm chí phải thu hồi. Để kiểm tra thông tin quy hoạch, người mua có thể:
– Xác minh tại cơ quan nhà nước: Kiểm tra thông tin quy hoạch tại bộ phận địa chính xã, phường nơi bất động sản tọa lạc.
– Xem ghi chú trong sổ đỏ: Các thông tin về quy hoạch thường được ghi chú trên trang sau của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Tìm hiểu thông tin khu vực: Nghiên cứu các dự án phát triển tại khu vực lân cận.
Kiểm tra thông tin quy hoạch giúp người mua tránh các rủi ro về mặt pháp lý và tài chính khi đầu tư vào bất động sản.
(3) Hiện trạng nhà đất và diện tích sử dụng
Hiện trạng sử dụng thực tế của nhà đất có thể khác biệt so với các thông tin trên giấy tờ pháp lý. Điều này dễ dẫn đến tranh chấp hoặc khó khăn trong việc chuyển nhượng. Người mua cần chú ý:
– So sánh diện tích: Kiểm tra diện tích thực tế của nhà đất với diện tích được ghi nhận trong sổ đỏ.
– Đánh giá hiện trạng xây dựng: Xem xét các công trình trên đất có hợp pháp và phù hợp với giấy phép xây dựng hay không.
– Xác định tình trạng lấn chiếm: Kiểm tra xem bất động sản có bị lấn chiếm hoặc nằm trên đất tranh chấp không.
Sự cẩn trọng trong việc kiểm tra hiện trạng sẽ giúp đảm bảo giao dịch diễn ra thuận lợi và hạn chế các rủi ro pháp lý về sau.
(4) Xác định tình trạng tranh chấp hoặc thế chấp của nhà đất
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất không được tranh chấp. Người mua cần kiểm tra kỹ các yếu tố sau:
– Tình trạng thế chấp: Kiểm tra xem nhà đất có đang bị thế chấp tại ngân hàng hoặc bị kê biên để thi hành án không.
– Xác minh tranh chấp: Hỏi thông tin từ ủy ban nhân dân xã, phường hoặc các cơ quan có thẩm quyền.
– Tìm hiểu từ cư dân địa phương: Lắng nghe ý kiến từ những người dân sống xung quanh để có thêm thông tin thực tế.
Việc kiểm tra kỹ lưỡng giúp người mua tránh rơi vào các tranh chấp pháp lý phức tạp, gây thiệt hại về thời gian và tài chính.
(5) Công chứng hợp đồng
Hiện nay, Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2024 và Luật Công chứng 2024 không bắt buộc phải công chứng hợp đồng đặt cọc mua nhà đất. Tuy nhiên, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán chính thức) bắt buộc phải được công chứng.
Dù không bắt buộc, công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng Công chứng vẫn là lựa chọn được khuyến khích. Điều này giúp:
– Hạn chế rủi ro pháp lý: Giảm thiểu nguy cơ xảy ra tranh chấp hoặc các bất đồng không đáng có.
– Tăng tính ràng buộc: Bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch.
Như vậy, việc đặt cọc mua nhà đất cần sự thận trọng và tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật để đảm bảo giao dịch an toàn và hiệu quả. Người mua nên kiểm tra kỹ các thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, quy hoạch, hiện trạng bất động sản và tình trạng pháp lý trước khi quyết định đặt cọc. Đồng thời, việc tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia bất động sản cũng là một giải pháp hữu ích để hạn chế rủi ro và đảm bảo quyền lợi của mình.
Lưu ý: Thông tin trên mang tính chất tham khảo, khi mua đất, người mua và người bán còn phải lưu ý đến một số vấn đề pháp lý, mục đích… để tránh bị rơi vào tranh chấp pháp lý ngoài ý muốn.
4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại.
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!
CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
