Hợp đồng thuê nhà là một trong những loại giao dịch dân sự phổ biến, được xác lập dựa trên nguyên tắc tự do, tự nguyện thỏa thuận giữa các bên nhưng không trái với quy định của pháp luật và đạo đức xã hội. Tuy nhiên, trên thực tế, không phải mọi hợp đồng đều được thực hiện trọn vẹn đến hết thời hạn đã cam kết. Vì nhiều lý do như từ việc thay đổi nhu cầu sử dụng, điều kiện kinh tế, hành vi vi phạm nghĩa vụ hoặc những sự kiện khách quan ngoài ý muốn ….. các bên có thể lựa chọn chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Đây là tình huống tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được xử lý đúng quy định và phù hợp với ý chí thực tế của các bên.
Việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn đặt ra hàng loạt vấn đề pháp lý như: khi nào được quyền đơn phương chấm dứt? Có cần bồi thường hay không? Tiền đặt cọc có được hoàn trả? Việc thông báo trước có là điều kiện bắt buộc? Và trong trường hợp tranh chấp, các bên cần chứng minh và bảo vệ quyền lợi của mình ra sao?
1. THỜI HẠN BÁO TRƯỚC KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC HẠN.
Trong thời gian thuê nhà, mặc dù các bên không được chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn nhưng theo vẫn có một số trường hợp ngoại lệ sau đây:
– Bên thuê nhà: Bên cho thuê có các hành vi sau đây thì bên thuê nhà được đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà: Không sửa nhà khi hư hỏng nặng; tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thoả thuận…
– Bên cho thuê nhà: Bên thuê nhà có các hành vi như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên; sử dụng nhà thuê không đúng mục đích; tự ý đục phá, cơi nới, cảo tạo nhà thuê; cho mượn, cho thuê lại mà không được bên cho thuê đồng ý; làm mất trật tự đã bị lập biên bản 03 lần mà không khắc phục…
Tuy nhiên, dù vì lý do gì, bên thuê nhà hay bên cho thuê nhà thì vẫn phải đáp ứng thời gian báo trước quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023:
“Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở phải thông báo bằng văn bản hoặc bằng hình thức khác theo thỏa thuận trong hợp đồng cho bên kia biết trước ít nhất 30 ngày, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; trường hợp vi phạm quy định tại khoản này mà gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.”
Như vậy, khi muốn chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn thì phải đáp ứng điều kiện sau đây:
– Thực hiện theo thoả thuận của các bên nếu các bên có thoả thuận về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà.
– Thông báo trước cho bên còn lại ít nhất 30 ngày về việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Nếu không sẽ phải bồi thường (khi có thiệt hại xảy ra vì không thông báo trước).
2. TRẢ LẠI TIỀN CỌC KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC HẠN
Do thuê nhà không phải trường hợp bắt buộc phải đặt cọc bởi đây chỉ là hành vi để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê nhà.
Đồng thời, theo khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015, khi hợp đồng thuê nhà được thực hiện thì tiền cọc sẽ được trả lại cho người thuê hoặc được trừ vào tiền nhà. Tuy nhiên, thực tế, nhiều trường hợp tiền cọc bị người cho thuê giữ lại, chờ đến khi người thuê chấm dứt việc thuê nhà mới trả lại cho bên thuê.
Do đó, để xác định có phải trả tiền cọc khi chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn không, hai bên cần căn cứ vào thoả thuận trước đó nêu trong hợp đồng thuê nhà và có thể xác định trong một số trường hợp sau đây tiền cọc có thể sẽ không được trả lại:
– Hai bên không đặt cọc trước khi ký hợp đồng thuê nhà.
– Hai bên thoả thuận không phạt cọc khi một trong hai bên chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn.
– Tiền đặt cọc đã được trừ vào tiền thuê nhà ngay tháng sau đó khi người thuê chuyển vào ở trong nhà thuê.
– Cả hai bên cùng có lỗi hoặc có sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan.
3. BỒI THƯỜNG KHI CHẤM DỨT HỢP ĐỒNG THUÊ NHÀ TRƯỚC HẠN
Như quy định tại khoản 4 Điều 172 Luật Nhà ở năm 2023, nếu một trong hai bên vi phạm quy định về báo trước thời gian chấm dứt hợp đồng thuê nhà mà gây ra thiệt hại thì phải bồi thường.
Tuy nhiên, trước hết, các bên có thể thoả thuận về mức bồi thường, hình thức (tiền, hiện vật, thực hiện công việc), phương thức (một lần, nhiều lần). Nếu không thể thoả thuận được thì bên bị thiệt hại có thể khởi kiện ra Toà để yêu cầu bồi thường.
Điều 360 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về trách nhiệm bồi thường thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ như sau:
“Trường hợp có thiệt hại do vi phạm nghĩa vụ gây ra thì bên có nghĩa vụ phải bồi thường toàn bộ thiệt hại, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác”.
Như vậy, về nguyên tắc mức bồi thường trong trường hợp chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước hạn là bồi thường toàn bộ thiệt hại thực tế xảy ra và bên bị thiệt hại phải có nghĩa vụ chứng minh thiệt hại. Trường hợp tại thời điểm giao kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng, các bên thỏa thuận về một khoản bồi thường cụ thể, khi đó, mức bồi thường thiệt hại sẽ được áp dụng theo thỏa thuận của các bên trong hợp đồng.”
Về mức bồi thường thiệt hại, có thể xác định các loại thiệt hại như sau:
– Thiệt hại về tài sản: Lợi ích gắn với việc sử dụng, khai thác nhà thuê bị mất, bị giảm sút; chi phí để khắc phục thiệt hại do nhà thuê bị đòi trước hạn…
– Thiệt hại về sức khoẻ: Thu nhập thực tế bị mất/giảm sút do việc đòi lại nhà thuê trước hạn. Nếu không xác định được thì tính theo mức trung bình thu nhập của lao động cùng loại…
