Kinh tế biến động liên tục, vấn đề tăng giá thuê nhà, thuê mặt bằng là một thách thức pháp lý của xã hội. Việc chủ nhà tăng giá thuê bù đắp các chi phí gia tăng hoặc tối ưu hóa lợi nhuận là dễ hiểu, nhưng các trường hợp tăng giá thuê bất ngờ hoặc thiếu minh bạch có thể làm phát sinh tranh chấp. Bài viết này cung cấp thông tin pháp luật về việc tăng giá thuê của chủ nhà và các quyền của bên thuê nhà trong trường hợp này.
1. Chủ nhà có được tự ý tăng giá thuê nhà không?
Căn cứ vào Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê được quy định như sau:
“1. Giá thuê do các bên thỏa thuận hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên, trừ trường hợp luật có quy định khác.
2. Trường hợp không có thỏa thuận hoặc thỏa thuận không rõ ràng thì giá thuê được xác định theo giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng thuê.”
Như vậy giá thuê do các bên thỏa thuận trong hợp đồng, chủ nhà thuê không được phép tự ý điều chỉnh giá thuê trong suốt thời gian thực hiện hợp đồng, chỉ trừ một số trường hợp đặc biệt pháp luật cho phép. Những điều kiện hạn chế tăng giá thuê nhà được xây dựng nhằm mục đích hài hòa lợi ích của cả chủ nhà và người thuê.
Trong trường hợp cải tạo nhà thuê, theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023, khi chưa hết hợp đồng thuê, bên thuê chỉ được điều chỉnh giá thuê khi đáp ứng 2 điều kiện:
– Chưa hết hạn thuê nhà mà bên cho thuê cải tạo nhà ở, thời gian cho thuê còn lại từ một phần ba thời hạn của hợp đồng thuê nhà trở xuống
– Bên thuê đồng ý cho bên cho thuê điều chỉnh giá thuê nhà.
Trường hợp bên thuê nhà ở không đồng ý với việc điều chỉnh giá thuê thì có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và được bồi thường thiệt hại theo quy định của pháp luật.
Ngoài ra, do việc thuê nhà là sự thoả thuận của các bên nên ngoài trường hợp nêu trên, nếu trong hợp đồng thuê nhà hoặc hình thức ghi nhận việc thuê khác, các bên có thoả thuận về việc điều chỉnh tăng, giảm giá thuê khi chưa hết hạn thuê thì thực hiện theo thỏa thuận đó.
2. Quyền của bên thuê khi giá thuê tăng một cách bất hợp lý.
– Đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê: Căn cứ vào điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng khi bên cho thuê nhà ở tăng giá thuê nhà ở bất hợp lý hoặc tăng giá thuê mà không thông báo cho bên thuê nhà ở biết trước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trong thời hạn thuê, nếu các bên không có thỏa thuận khác thì phải tuân theo hợp đồng, không được tự ý chấm dứt, tăng giá thuê.
– Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Căn cứ vào Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc tự ý tăng giá thuê đột ngột mà gây thiệt hại thực tế thì có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại, mức bồi thường do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa
3. Một số lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê nhà ở.
Hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải thành lập bằng văn bản, đối với các hợp đồng thuê dài hạn, khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở cần lưu ý một số nội dung sau đây:
– Quy định rõ giá thuê và thời hạn áp dụng: cần xác định cụ thể trả tiền thuê nhà theo tháng, quý hoặc năm, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán. Thỏa thuận rõ thời gian áp dụng giá thuê này, cố định trong suốt thời gian thuê hay chỉ áp dụng trong một khoản thời gian nhất định. Quy định rõ giúp tránh cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ thanh toán hoặc tăng giá thuê bất ngờ.
– Quyền và nghĩa vụ của các bên như: đối với bên cho thuê, cần làm rõ trách nhiệm bàn giao nhà đúng hiện trạng, bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp, thực hiện sửa chữa. Đối với bên thuê, cần quy định nghĩa vụ giữ gìn tài sản, thanh toán đúng hạn, không tự ý cải tạo, sửa chữa nếu chưa được bên cho thuê đồng ý. Đồng thời cần làm rõ việc bên thuê có quyền cho bên thứ ba thuê lại hay không để tránh phát sinh tranh chấp.
– Thiết lập cơ chế điều chỉnh giá: cho phép điều chỉnh rõ ràng về thời điểm, điều kiện điều chỉnh như biến động thị trường, tăng chỉ số giá tiêu dùng,… có thể xác định mức tăng tối đa, giảm tối thiểu để tránh các bên tự ý chỉnh sửa giá gây ảnh hưởng đến bên còn lại.
– Nghĩa vụ thông báo trước khi điều chỉnh giá: thỏa thuận khi có nhu cầu điều chỉnh giá, bên cho thuê cần thông báo trước cho bên thuê một khoản thời gian hợp lý, ví dụ thông báo trước từ 30 đến 45 ngày trước khi áp dụng mức giá thuê mới. Giúp các bên có thời gian cân nhắc tài chính, thương lượng hoặc tìm phương án thay thế nếu không đồng ý tiếp tục thuê.
– Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: thỏa thuận rõ các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn như bên thuê chậm thanh toán nhiều lần, sử dụng nhà sai mục đích, bên cho thuê không đảm bảo điều kiện sử dụng nhà ở, tự ý tăng giá thuê bất hợp lý.
– Trách nhiệm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm: quy định rõ hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ, ví dụ như nếu bên thuê làm hư hỏng tài sản phải bồi thường theo giá trị thực tế, khắc phục hậu quả, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì phải hoàn cọc và bồi thường thiệt hại phát sinh.
4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại.
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Trân trọng cảm ơn!
