Giá thuê nhà tăng bất ngờ: Bên thuê cần làm gì? Những lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà

Trong thực tế, giá thuê nhà tăng bất ngờ có thể khiến bên thuê rơi vào thế bị động, đặc biệt khi đang trong thời hạn hợp đồng hoặc chưa lường trước các khoản chi phí phát sinh. Việc chủ nhà đề nghị tăng giá thuê, thay đổi tiền cọc hoặc bổ sung điều kiện mới nếu không được thỏa thuận rõ ràng có thể dẫn đến tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của các bên. Vậy bên thuê cần làm gì khi giá thuê nhà đột ngột tăng? Khi giao kết hợp đồng, bên thuê cần lưu ý những điều khoản nào để hạn chế rủi ro? Những lưu ý khi giao kết hợp đồng thuê nhà sẽ phân tích các vấn đề pháp lý quan trọng, giúp bên thuê bảo vệ quyền lợi và chủ động phòng ngừa tranh chấp.

1. Chủ nhà có được tự ý tăng giá thuê nhà không?

Về nguyên tắc, mức tiền thuê nhà được hình thành trên cơ sở thỏa thuận giữa bên cho thuê và bên thuê. Theo Điều 473 Bộ luật Dân sự 2015, giá thuê do các bên thống nhất hoặc do người thứ ba xác định theo yêu cầu của các bên. Nếu hợp đồng không quy định hoặc nội dung thỏa thuận không đủ rõ để xác định giá thuê thì có thể căn cứ vào giá thị trường tại địa điểm và thời điểm giao kết hợp đồng.

Do đó, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực, bên cho thuê không thể mặc nhiên thay đổi mức tiền thuê theo ý chí riêng nếu hợp đồng không có điều khoản cho phép điều chỉnh giá. Việc tăng giá cần dựa trên thỏa thuận giữa các bên hoặc thuộc trường hợp pháp luật có quy định.

Một trường hợp đáng lưu ý là khi bên cho thuê tiến hành cải tạo nhà ở đang cho thuê. Theo khoản 2 Điều 132 Luật Nhà ở 2023, nếu thời hạn thuê chưa kết thúc nhưng bên cho thuê thực hiện cải tạo nhà và thời gian thuê còn lại từ một phần ba thời hạn hợp đồng trở xuống thì việc điều chỉnh giá thuê phải có sự đồng ý của bên thuê.

Nếu không chấp thuận mức giá mới, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng và được xem xét bồi thường thiệt hại theo quy định pháp luật.

Ngoài trường hợp này, các bên vẫn có thể chủ động thiết lập cơ chế thay đổi giá ngay từ khi ký hợp đồng. Chẳng hạn, hợp đồng có thể quy định giá thuê được rà soát sau một khoảng thời gian nhất định, căn cứ vào biến động thị trường hoặc theo một tỷ lệ tăng cụ thể. Khi đó, việc điều chỉnh được thực hiện theo chính nội dung mà các bên đã cam kết.

2. Quyền của bên thuê khi giá thuê tăng một cách bất hợp lý.

– Đơn phương chấm dứt hợp đồng: Theo điểm b khoản 3 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu bên cho thuê tăng giá thuê một cách bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thực hiện nghĩa vụ thông báo trước theo thỏa thuận trong hợp đồng. Tuy nhiên, trước khi chấm dứt hợp đồng, bên thuê nên kiểm tra kỹ điều khoản về giá thuê, thời điểm điều chỉnh, thời hạn báo trước và các trường hợp chấm dứt trước hạn để xác định quyền của mình.

– Yêu cầu bồi thường thiệt hại: Căn cứ vào Điều 585 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc tự ý tăng giá thuê đột ngột mà gây thiệt hại thực tế thì có thể yêu cầu bồi thường thiệt hại, mức bồi thường do các bên thỏa thuận, nếu không thỏa thuận được thì khởi kiện ra tòa.

3. Một số lưu ý khi ký kết hợp đồng thuê nhà ở.

Hợp đồng thuê nhà ở do các bên thỏa thuận và phải thành lập bằng văn bản, đối với các hợp đồng thuê dài hạn, khi giao kết hợp đồng thuê nhà ở cần lưu ý một số nội dung sau đây:

– Quy định rõ giá thuê và thời hạn áp dụng: cần xác định cụ thể trả tiền thuê nhà theo tháng, quý hoặc năm, phương thức thanh toán, thời điểm thanh toán. Thỏa thuận rõ thời gian áp dụng giá thuê này, cố định trong suốt thời gian thuê hay chỉ áp dụng trong một khoản thời gian nhất định. Quy định rõ giúp tránh cách hiểu khác nhau về nghĩa vụ thanh toán hoặc tăng giá thuê bất ngờ.

– Quyền và nghĩa vụ của các bên như: đối với bên cho thuê, cần làm rõ trách nhiệm bàn giao nhà đúng hiện trạng, bảo đảm quyền sử dụng hợp pháp, thực hiện sửa chữa. Đối với bên thuê, cần quy định nghĩa vụ giữ gìn tài sản, thanh toán đúng hạn, không tự ý cải tạo, sửa chữa nếu chưa được bên cho thuê đồng ý. Đồng thời cần làm rõ việc bên thuê có quyền cho bên thứ ba thuê lại hay không để tránh phát sinh tranh chấp.

– Thiết lập cơ chế điều chỉnh giá: cho phép điều chỉnh rõ ràng về thời điểm, điều kiện điều chỉnh như biến động thị trường, tăng chỉ số giá tiêu dùng,… có thể xác định mức tăng tối đa, giảm tối thiểu để tránh các bên tự ý chỉnh sửa giá gây ảnh hưởng đến bên còn lại.

– Nghĩa vụ thông báo trước khi điều chỉnh giá: thỏa thuận khi có nhu cầu điều chỉnh giá, bên cho thuê cần thông báo trước cho bên thuê một khoản thời gian hợp lý, ví dụ thông báo trước từ 30 đến 45 ngày trước khi áp dụng mức giá thuê mới. Giúp các bên có thời gian cân nhắc tài chính, thương lượng hoặc tìm phương án thay thế nếu không đồng ý tiếp tục thuê.

– Quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng: thỏa thuận rõ các trường hợp được đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn như bên thuê chậm thanh toán nhiều lần, sử dụng nhà sai mục đích, bên cho thuê không đảm bảo điều kiện sử dụng nhà ở, tự ý tăng giá thuê bất hợp lý.

– Trách nhiệm và bồi thường thiệt hại khi vi phạm: quy định rõ hậu quả pháp lý khi một bên vi phạm nghĩa vụ, ví dụ như nếu bên thuê làm hư hỏng tài sản phải bồi thường theo giá trị thực tế, khắc phục hậu quả, nếu bên cho thuê đơn phương chấm dứt hợp đồng trái pháp luật thì phải hoàn cọc và bồi thường thiệt hại phát sinh.

4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại.

Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!