1. Khái niệm đặt cọc trong hợp đồng mua bán nhà đất
Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự, được quy định tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015). Trong giao dịch mua bán nhà đất, đặt cọc thường được sử dụng để đảm bảo việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc hợp đồng mua bán nhà ở.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 328 BLDS 2015:
“Đặt cọc là việc một bên (bên đặt cọc) giao cho bên kia (bên nhận đặt cọc) một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.”
Nếu hợp đồng chính thức được ký kết, tài sản đặt cọc có thể:
- Được trả lại cho bên đặt cọc hoặc
- Được trừ vào nghĩa vụ thanh toán của bên đặt cọc.
Nếu hợp đồng không được thực hiện, sẽ phát sinh nghĩa vụ phạt cọc.
2. Phạt cọc trong giao dịch mua bán nhà đất
Phạt cọc là hình thức chế tài khi một bên vi phạm cam kết trong hợp đồng đặt cọc. Theo khoản 2 Điều 328 BLDS 2015:
- Nếu bên đặt cọc vi phạm nghĩa vụ (ví dụ, không ký hợp đồng mua bán nhà đất theo thỏa thuận), tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc vi phạm (ví dụ, không ký hợp đồng chuyển nhượng đất như đã cam kết), họ phải trả lại số tiền đặt cọc và bồi thường thêm một khoản tiền tương đương số tiền cọc. Trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
Ví dụ:
- Ông A đặt cọc 200 triệu đồng để mua nhà của bà B. Đến hạn ký hợp đồng, ông A đổi ý, không muốn mua nữa → Bà B có quyền giữ lại 200 triệu tiền cọc.
- Nếu bà B không đồng ý bán nhà theo thỏa thuận → Bà B phải trả lại 200 triệu tiền cọc và bồi thường thêm 200 triệu (tổng 400 triệu).
3. Các vấn đề pháp lý liên quan đến phạt cọc trong hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất
a) Hình thức của hợp đồng đặt cọc
- Theo quy định tại Điều 119 và Điều 328 BLDS 2015, hợp đồng đặt cọc có thể được lập thành văn bản, lời nói hoặc hành vi cụ thể. Tuy nhiên, trong giao dịch bất động sản, hợp đồng đặt cọc nên được lập thành văn bản và thoả thuận cụ thể chi tiết để tránh tranh chấp.
- Hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung chính:
- Thông tin các bên
- Thông tin về nhà đất
- Số tiền đặt cọc
- Thời hạn đặt cọc
- Nghĩa vụ của các bên
- Điều khoản phạt cọc
b) Thoả thuận phạt cọc
- Điều 382 BLDS 2015 không giới hạn mức phạt cọc và cho các bên tự do thoả thuận mức phạt cọc.
- Tuy nhiên, nếu mức phạt quá cao, có thể bị Tòa án xem xét là bất hợp lý và giảm mức bồi thường để đảm bảo công bằng.
- Điều 1 mục I Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán toà án nhân dân tối cao có quy định:
Trong trường hợp có tranh chấp về đặt cọc mà các bên không có thoả thuận khác về việc xử lý đặt cọc, thì việc xử lý được thực hiện như sau:
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng hoặc chỉ để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng hoặc vừa để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng vừa để bảo đảm cho việc thực hiện hợp đồng thì bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu, thì phải chịu phạt cọc.
c) Những trường hợp không phạt cọc
- Nếu hai bên cùng đồng ý chấm dứt hợp đồng đặt cọc, phạt cọc có thể không được áp dụng.
- Trong trường hợp đặt cọc chỉ để bảo đảm cho việc giao kết hợp đồng, nếu trong quá trình thực hiện hợp đồng mới có sự vi phạm làm cho hợp đồng không được thực hiện hoặc mới phát hiện hợp đồng bị vô hiệu thì không phạt cọc. Việc giải quyết tranh chấp về vi phạm hợp đồng hoặc xử lý hợp đồng vô hiệu được thực hiện theo thủ tục chung. Căn cứ đó là nghĩa vụ được đặt cọc là giao kết hợp đồng đã được thực hiện xong.Đối với những trường hợp khác, bên nào có lỗi dẫn đến hợp đồng có nghĩa vụ không được giao kết, không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì phải chịu phạt cọc
- Nghị quyết 01/2003/NQ-HĐTP còn quy định về trường hợp nếu cả hai bên cùng có lỗi hoặc trong trường hợp có sự kiện bất khả kháng hoặc có trở ngại khách quan dẫn đến hợp đồng không được giao kết, không được thực hiện thì không phạt cọc. Hiện nay cũng đã có án lệ số 25/2018/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 17 tháng 10 năm 2018 và được công bố theo Quyết định số 269/QĐ-CA ngày 06 tháng 11 năm 2018 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao. Nội dung án lệ thể hiện như sau: Hợp đồng đặt cọc để bảo đảm giao kết hợp đồng mua bán nhà có thỏa thuận trong một thời hạn nhất định bên nhận đặt cọc phải hoàn tất các thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, nếu vi phạm thì phải chịu phạt cọc. Hết thời hạn theo thỏa thuận, bên nhận đặt cọc chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do nguyên nhân từ phía cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Như vậy, Trường hợp này, phải xác định việc bên nhận đặt cọc không thể thực hiện đúng cam kết là do khách quan và bên nhận đặt cọc không phải chịu phạt cọc.
4. Thực tiễn giải quyết tranh chấp về phạt cọc trong mua bán nhà đất
a) Tranh chấp về số tiền phạt cọc
Một số hợp đồng quy định mức phạt cọc cao hơn gấp nhiều lần số tiền đặt cọc, gây tranh chấp khi một bên vi phạm (nhiều hợp đồng đặt cọc các bên có thoả thuận phạt cọc gấp đôi số tiền đặt cọc hoặc gấp 10 lần số tiền đặt cọc). Hiện nay vấn đề này có hai quan điểm:
Quan điểm thứ nhất: cho rằng việc phạt cọc chỉ nên bằng hoặc thấp hơn giá trị tài sản đặt cọc pháp luật có quy định về mức trách nhiệm thiệt hại của bên nhận cọc khi vi phạm là khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, đây phải được xác định là mức giới hạn về trách nhiệm thiệt hại nhằm bảo đảm tính ngang bằng về trách nhiệm của bên nhận cọc và bên đặt cọc khi có lỗi vi phạm hợp đồng.
Quan điểm thứ hai: Các bên có quyền thỏa thuận nghĩa vụ phạt cọc của bên nhận cọc cao hơn giá trị tài sản đặt cọc vì pháp luật có quy định “trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, không có quy định về mức tối đa của tiền phạt cọc nên các bên có quyền thỏa thuận. Các bên bảo đảm về khả năng tự do ý chí thỏa thuận, cam kết, không trái đạo đức xã hội, không vi phạm điều cấm của pháp luật nên phải chịu trách nhiệm thực hiện. Điều này cũng có thể nhằm bảo vệ cho bên có vai trò yếu thế hơn, bởi lẽ bên nhận cọc là bên có thể chủ động hơn trong việc quyết định từ chối hoặc không từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng.
Thực tiễn xét xử của Toà án cho thấy Tòa án thường xem xét tính hợp lý của mức phạt cọc và có thể điều chỉnh mức phạt nếu xét thấy quá cao và không công bằng.
b) Tranh chấp do hợp đồng đặt cọc vô hiệu
Thoả thuận đặt cọc được xem là giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 116 BLDS và phải đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo quy định tại Điều 117 BLDS, hoặc vì các lý do khác dẫn đến hợp đồng đặt cọc vô hiệu nếu không đáp ứng các điều kiện đó hợp đồng đặt cọc có thể bị tuyên vô hiệu, dẫn đến việc hoàn trả tiền cọc mà không áp dụng phạt cọc và giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu theo Điều 131 BLDS.
Như vậy, phạt cọc là chế tài hợp pháp để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở. Pháp luật quy định rõ nghĩa vụ của bên vi phạm: Bên đặt cọc mất cọc, bên nhận cọc vi phạm phải hoàn trả tiền cọc và bồi thường thêm. Để tránh tranh chấp, hợp đồng đặt cọc cần lập thành văn bản rõ ràng, quy định cụ thể về số tiền cọc, mức phạt cọc và điều kiện hoàn trả. Trong trường hợp tranh chấp, Tòa án có thể xem xét mức phạt cọc có hợp lý hay không để đưa ra phán quyết công bằng.
