Đăng ký doanh nghiệp, hộ kinh doanh tại căn hộ chung cư, tập thể năm 2026: Điều kiện, thủ tục và lưu ý pháp lý

Hiện nay, nhu cầu đăng ký kinh doanh tại căn hộ chung cư, nhà tập thể ngày càng phổ biến, đặc biệt với các hộ kinh doanh nhỏ lẻ, cá nhân bán hàng online hoặc kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử. Tuy nhiên, việc sử dụng căn hộ chung cư, tập thể làm địa chỉ kinh doanh vẫn dễ gây nhầm lẫn giữa mục đích để ở, địa chỉ liên lạc và địa điểm trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh. Vì vậy, người dân và hộ kinh doanh cần hiểu rõ cách xác định trường hợp được phép đăng ký, trường hợp không phù hợp, cũng như trình tự thực hiện thủ tục đăng ký kinh doanh trong năm 2026.

1. Hướng dẫn đăng ký kinh doanh doanh nghiệp, hộ kinh doanh có trụ sở tại căn hộ chung cư tập thể mới nhất 2026

Ngày 04/5/2026, Bộ Xây dựng ban hành Công văn số 6463/BXD-QLN về việc trả lời văn bản số 1432/UBND-KT ngày 06/4/2026 của UBND Thành phố Hà Nội, hướng dẫn trong việc đăng ký kinh doanh doanh nghiệp, hộ kinh doanh có trụ sở tại căn hộ chung cư tập thể như sau:

(1) Về trường hợp cá nhân cho thuê căn hộ chung cư tập thể

– Luật Nhà ở 2023 quy định:

Tại điểm b khoản 1 Điều 10 Luật Nhà ở 2023 quy định chủ sở hữu nhà ở và người sử dụng nhà ở có quyền: “sử dụng nhà ở vào mục đích để ở và mục đích khác mà pháp luật không cấm;”

Tại điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 quy định về hành vi nghiêm cấm: “…sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở…”.

Luật Nhà ở 2023 không có quy định cấm chủ sở hữu cho thuê căn hộ chung cư vào mục đích để ở.

– Pháp luật về kinh doanh bất động sản cũng có quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản, trong đó quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật.

(2) Về trường hợp cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử có đăng ký trụ sở tại căn hộ chung cư tập thể

Tại văn bản số 1432/UBND-KT của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội có nêu: hiện nay nhiều cá nhân kinh doanh trên nền tảng thương mại điện tử (bán hàng qua website, mạng xã hội, sàn thương mại điện tử) có nhu cầu đăng ký căn hộ chung cư tập thể đang cư trú là địa chỉ liên lạc (trụ sở) của hộ kinh doanh với cơ quan nhà nước, trong khi toàn bộ hoạt động giao dịch diễn ra trên môi trường số, không phát sinh hoạt động lưu kho, trưng bày hoặc giao nhận hàng hóa tại căn hộ. Hoạt động này có bị coi là vi phạm điểm c khoản 8 Điều 3 Luật Nhà ở 2023 không?

Pháp luật về nhà ở không quy định điều chỉnh hoạt động đăng ký kinh doanh của hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật về nhà ở không có quy định cấm chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ chung cư dùng “địa chỉ căn hộ” làm địa chỉ liên hệ, liên lạc mà chỉ quy định không được sử dụng căn hộ vào mục đích không phải để ở.

(3) Về trường hợp doanh nghiệp hộ kinh doanh nhỏ lẻ tại tầng 1 và ki-ốt nhà chung cư tập thể cũ phục vụ nhu cầu dân sinh

Tại văn bản số 1432/UBND-KT của Ủy ban nhân dân Thành phố Hà Nội có nêu: nhiều hộ dân ở tầng 1 và ki ốt nhà chung cư tập thể cũ sử dụng một phần diện tích để kinh doanh, buôn bán (không phải sử dụng vào mục đích để ở) và cũng không có văn bản của cấp có thẩm quyền phê duyệt điều chỉnh công năng phần diện tích này sang mục đích không phải để ở. UBND Thành phố đề nghị hướng dẫn đối với trường hợp trước đây đã sử dụng căn hộ để đăng ký kinh doanh nhưng đến nay chưa hoàn thành chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trước ngày 10/6/2016 (trong thời hạn tối đa 6 tháng kể từ ngày Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ có hiệu lực).

Tại khoản 7 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở năm 2014 có quy định chuyển tiếp:

“Trường hợp trong giấy tờ đăng ký kinh doanh do cơ quan có thẩm quyền cấp có ghi sử dụng căn hộ chung cư làm địa điểm kinh doanh trước ngày Luật Nhà ở có hiệu lực thi hành thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh này phải chuyển hoạt động kinh doanh sang địa điểm khác không phải là căn hộ chung cư trong thời hạn sâu thông, kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy tờ đăng ký kinh doanh phải làm thủ tục điều chỉnh lại địa điểm kinh doanh ghi trong giấy tờ đăng ký kinh doanh đã cấp cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sang địa điểm khác trong thời hạn quy định tại khoản này, quá thời hạn quy định tại khoản này thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân không được kinh doanh tại căn hộ chung cư”

Hiện nay, việc quản lý sử dụng nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023. Theo đó, Luật Nhà ở 2023 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở 2023 chỉ quy định chuyển tiếp cho các trường hợp đang thực hiện theo pháp luật nhà ở năm 2014 mà có sự thay đổi sau khi pháp luật nhà ở năm 2023 có hiệu lực thi hành.

Bộ Xây dựng đang được giao nghiên cứu, xây dựng dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) theo chương trình xây dựng pháp luật năm 2026 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, dự kiến trình Quốc hội thông qua tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội Khóa XVI (tháng 10/2026). Trong quá trình nghiên cứu xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi), Bộ Xây dựng sẽ nghiên cứu để có các quy định sửa đổi bổ sung nhằm làm rõ một số quy định của Luật Nhà ở 2023 về việc quản lý, sử dụng nhà chung cư.

2. Hướng dẫn các bước đăng ký hộ kinh doanh 2026

Căn cứ Điều 99 Nghị định 168/2025/NĐ-CP (có hiệu lực từ ngày 01/7/2025), quy định hướng dẫn đăng ký hộ kinh doanh 2026 như sau:

(1) Chủ hộ kinh doanh hoặc người được ủy quyền thực hiện thủ tục đăng ký hộ kinh doanh gửi hồ sơ đăng ký thành lập hộ kinh doanh đến Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã nơi hộ kinh doanh đăng ký trụ sở.

(2) Hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh bao gồm:

– Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh;

– Bản sao văn bản ủy quyền của thành viên hộ gia đình cho một thành viên làm chủ hộ kinh doanh đối với trường hợp hộ kinh doanh do các thành viên hộ gia đình đăng ký thành lập. Văn bản ủy quyền này phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

(3) Sau khi tiếp nhận hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh, Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã trao giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, kiểm tra điều kiện cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại khoản 2 Điều 85 Nghị định này.

Trường hợp hồ sơ đủ điều kiện cấp, Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã cấp Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh và gửi thông báo về Cơ quan thuế quản lý trực tiếp hộ kinh doanh cho hộ kinh doanh trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện cấp, Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã thông báo bằng văn bản cho người nộp hồ sơ trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ. Thông báo phải nêu rõ lý do và các yêu cầu sửa đổi, bổ sung hồ sơ.

3. Nhiệm vụ, quyền hạn của Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã

Căn cứ theo Điều 22 Nghị định 168/2025/NĐ-CP quy định về nhiệm vụ, quyền hạn của Cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã từ ngày 01/7/2025 như sau:

– Tiếp nhận hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh; xem xét tính hợp lệ của hồ sơ và cấp hoặc từ chối cấp đăng ký hộ kinh doanh theo quy định của pháp luật.

– Hướng dẫn hộ kinh doanh và người thành lập hộ kinh doanh về hồ sơ, trình tự, thủ tục đăng ký hộ kinh doanh.

– Phối hợp xây dựng, quản lý, vận hành Hệ thống thông tin về đăng ký hộ kinh doanh hoạt động trên phạm vi địa bàn; định kỳ báo cáo Ủy ban nhân dân cấp xã, Cơ quan đăng ký kinh doanh thuộc Sở Tài chính và các cơ quan liên quan về tình hình đăng ký hộ kinh doanh trên địa bàn theo quy định về chế độ báo cáo của cơ quan hành chính nhà nước.

– Cung cấp thông tin về đăng ký hộ kinh doanh trên phạm vi địa bàn cho các cơ quan quản lý nhà nước, cơ quan có liên quan khác theo quy định của pháp luật.

– Trực tiếp theo dõi, kiểm tra hoặc đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo dõi, kiểm tra hộ kinh doanh theo nội dung trong hồ sơ đăng ký hộ kinh doanh.

– Yêu cầu hộ kinh doanh báo cáo về việc tuân thủ các quy định về hộ kinh doanh tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP để thực hiện công tác quản lý nhà nước.

– Yêu cầu hộ kinh doanh tạm ngừng kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện khi nhận được văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc hộ kinh doanh kinh doanh ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nhưng không đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật.

– Thu hồi, khôi phục Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh theo quy định tại Nghị định 168/2025/NĐ-CP.

– Chủ trì, phối hợp với các cơ quan quản lý nhà nước có liên quan thực hiện việc số hóa, chuẩn hóa, chuyển đổi dữ liệu, cập nhật, bổ sung thông tin có liên quan đến đăng ký hộ kinh doanh theo quy định pháp luật tại địa phương vào Cơ sở dữ liệu về đăng ký hộ kinh doanh.

4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại

Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!