Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng sôi động, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng gia tăng cả về số lượng lẫn giá trị. Để đảm bảo tính chắc chắn và ràng buộc trong việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng, các bên thường thỏa thuận lập hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, do quá trình giao dịch thường diễn ra dưới hình thức dân sự, tự nguyện và ít có sự tham gia của chuyên gia pháp lý, không ít trường hợp đã phát sinh tranh chấp liên quan đến việc thực hiện hoặc chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Tranh chấp hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp, liên quan đến cả yếu tố tài sản có giá trị lớn và các quy định pháp luật về đất đai, nghĩa vụ dân sự. Việc phân tích nguyên nhân, cơ sở pháp lý và cách giải quyết loại tranh chấp này là cần thiết nhằm nâng cao nhận thức pháp lý, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên trong giao dịch bất động sản.
Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực pháp luật trong những trường hợp sau đây:
Căn cứ quy định tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:
– Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập: Được hiểu là chủ thể ký kết hợp đồng không bị các bệnh về tâm thần hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự, ví dụ: bệnh tâm thần phân liệt, tâm thần hoang tưởng…
– Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện: Không bị ép buộc, đe dọa, cưỡng bức việc ký kết hợp đồng đặt cọc để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
– Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội: Nội dung hợp đồng đặt cọc liên quan đến quyền sử dụng đất mà mình là chủ sử dụng (sở hữu) hoặc được người chủ sử dụng (sở hữu) quyền sử dụng đất ủy quyền cho được ký kết hợp đồng đặt cọc.
– Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định: Theo quy định pháp luật, hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất không bắt buộc công chứng hoặc chứng thực).
Vì vậy nếu đáp ứng đầy đủ các quy định trên, thì Hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực pháp luật.
Trong quá trình thương thảo, ký kết hợp đồng đặt cọc để chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên tham gia ký kết hợp đồng đặt cọc cần lưu ý những điều khoản quan trọng sau nhằm tránh rủi ro pháp lý về sau:
1. Đối tượng của hợp đồng đặt cọc:
– Phải ghi rõ thửa đất số mấy, tờ bản đồ số mấy, diện tích, nhà ở, công trình trên đất, địa chỉ thửa đất.
2. Giá chuyển nhượng:
– Ghi tổng giá trị chuyển nhượng, số tiền đặt cọc làm mấy đợt, mỗi đợt bao nhiêu, hình thức thanh toán bằng chuyển khoản hay tiền mặt,
– Nếu thanh toán chuyển khoản thì cần quy định rõ số tài khoản nào, chủ tài khoản, ngân hàng nào.
– Nếu thanh toán tiền mặt thì cần có yêu cầu người nhận ký xác nhận đã nhận được số tiền thanh toán là bao nhiêu.
– Thời gian thanh toán tiền đặt cọc quy định cụ thể ngày nào hoặc tối đa khi nào.
– Thêm nội dung số tiền đặt cọc sẽ được trừ vào tổng số tiền thanh toán khi ký hợp đồng chuyển nhượng.
3. Điều khoản phạt phải quy định cụ thể:
– Trường hợp bên chuyển nhượng (bên bán) không bán phải chịu mức phạt bao nhiêu phần trăm đối với số tiền đặt cọc, phải quy định cụ thể ví dụ như bên bán không đồng ý bán nữa phải chịu phạt số tiền 100% số tiền đã đặt cọc, có nghĩa khi không đồng ý bán, bên bán phải hoàn trả lại cho bên nhận chuyển nhượng (bên mua) số tiền đặt cọc và số tiền phạt là 100% số tiền đặt cọc. Nêu rõ thời gian hoàn trả lại số tiền đặt cọc và phạt cọc, ví dụ là tối đa 30 ngày kể từ ngày bên bán không đồng ý bán nữa. Ngoài ra còn quy định thêm khoản lãi chậm trả tiền đặt cọc và tiền phạt theo quy định pháp luật không quá 20%/năm.
– Trường hợp bên nhận chuyển nhượng (bên mua) không đồng ý mua, thì bị mất bao nhiêu phần trăm số tiền đặt cọc, ví dụ: mất 50% số tiền đặt cọc.
4. Thời gian ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hợp đồng mua bán đất):
– Phải quy định rõ sẽ ra văn phòng công chứng nào, địa chỉ nào, từ mấy giờ đến mấy giờ và phải phù hợp với giờ làm việc của văn phòng công chứng được chọn hoặc giờ hành chính theo quy định giờ làm việc của cơ quan nhà nước, ví dụ: Từ 8h00 đến 11h00, tại văn phòng công chứng ABC, địa chỉ: XYZ hai bên sẽ tiến hành ký kết hợp đồng chuyển nhượng, trường hợp ngoài khung ngày giờ trên được xem là từ chối giao kết hợp đồng chuyển nhượng, vì vậy bên nào vi phạm sẽ giải quyết theo điều khoản phạt của hợp đồng đặt cọc này.
5. Điều khoản chung:
– Quy định những trường hợp nào được xem là vi phạm hợp đồng đặt cọc, ví dụ: Không đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo khung giờ trong hợp đồng đặt cọc, không thanh toán đủ số tiền đặt cọc…
– Quy định rõ nơi giải quyết tranh chấp nếu có, ví dụ: Tòa án nơi có đất, đất tại Quận 1, TPHCM thì nếu có tranh chấp yêu cầu tòa án nhân dân Quận 1, TPHCM giải quyết.
Trên đây là những điều quan trọng cần quy định rõ ràng liên quan đến ký kết hợp đồng đặt cọc sao cho đảm bảo tính pháp lý và hạn chế rủi ro ở mức thấp nhất. Vì ngay cả nhân viên văn phòng Công chứng nhiều khi cũng không biết hết các quy định pháp luật nên thường sẽ soạn hợp đồng đặt cọc sơ sài và không chuyên nghiệp dẫn đến dễ phát sinh tranh chấp và khi có tranh chấp lại không có căn cứ bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
