Thứ nhất, kiểm tra tính pháp lý của dự án
– Pháp lý dự án là một trong các yếu tố quan trọng cần phải xem xét, kĩ lưỡng, bởi điều này ảnh hưởng rất nhiều đến tính minh bạch của dự án cũng như tiến độ bàn giao nhà sau này. Vì vậy, thực tế đã có không ít trường hợp “dở khóc, dở cười” vì dự án bị đóng băng hay phát hiện ra dự án bị chủ đầu tư đem ra cầm cố, thế chấp mà chưa được giải chấp,…
Thứ hai, Doanh nghiệp bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5%
– Theo khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của luật này.
– Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
– Quy định này nhằm bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng mới phát triển dự án đã nhận booking, hứa mua hứa bán hoặc nhận đặt cọc với số tiền lớn, gây ra nhiều hệ lụy khi dự án không thực hiện như cam kết.
Thứ ba, Nhà đầu tư thu tiền của bên mua, bên thuê mua phải đúng theo quy định của pháp luật
– Việc thanh toán trong mua bán bất động sản, nhà ở hình thành trong trương lai được quy định tại Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán được thực hiện nhiều lần, cụ thể như sau:
+ Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua.
Trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 điều 10 của luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
+ Bên cạnh đó, việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc.
Những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
+ Ngoài ra, luật quy định nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng.
Thứ tư, Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhận tiền thanh toán phải thông qua ngân hàng
– Theo khoản 2 Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định: Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
– Như vậy, theo quy định mới, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản phải nhận tiền thanh toán thông qua tài khoản ngân hàng. Đối với các trường hợp cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ, tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng không nhằm mục đích kinh doanh hoặc dưới mức quy mô nhỏ thì không bắt buộc thanh toán thông qua ngân hàng.
Thứ năm, Người mua được từ chối bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư
– Việc từ chối bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm kí kết hợp đồng.
Thứ sáu, Phải ghi đúng giá giao dịch thực tế vào hợp đồng
– Điều 47, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung quy định: Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng giá giao dịch thực tế vào trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
– Theo đó, cá nhân, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải ghi đúng giá trị giao dịch thực tế vào hợp đồng, tránh tình trạng giao dịch 02 giá (giá thực tế và giá trong hợp đồng). Đồng thời, phải chịu trách nhiệm về việc này.
