1. Điều kiện thực hiện quyền thừa kế đối với tài sản là quyền sử dụng đất:
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai năm 2024, người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan có thẩm quyền, bản án, quyết định của Toà án, quyết định/phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất;
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời
Ngoài ra, tại điểm c khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 có quy định: Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
Căn cứ vào 02 quy định trên cho thấy, luật pháp không bắt buộc đất đã được cấp giấy mới được làm di sản thừa kế. Tuy nhiên, trong trường hợp lập di chúc có công chứng chứng thực để định đoạt thửa đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, nếu thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chỉ được lập di chúc có người làm chứng hoặc di chúc miệng.
2. Di sản là quyền sử dụng đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì có được chia di sản thừa kế không?
Theo Nghị quyết 02/2004/NQ-HĐTP do Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao ban hành thì xác định quyền sử dụng đất là di sản như sau:
Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng có di sản là nhà ở, vật kiến trúc khác gắn liền với đất đó mà có yêu cầu chia di sản thừa kế, thì cần phân biệt các trường hợp sau:
- Trong trường hợp đương sự có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng chưa kịp cấp Giấy chứng nhận (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận) thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất và quyền sử dụng đất đó.
- Trong trường hợp đương sự không có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền xác nhận việc sử dụng đất đó là hợp pháp, nhưng có văn bản của UBND cấp có thẩm quyền cho biết rõ là việc sử dụng đất đó không vi phạm quy hoạch và có thể được xem xét để giao quyền sử dụng đất thì Toà án giải quyết yêu cầu chia di sản là tài sản gắn liền với đất.
Đồng thời phải xác định ranh giới, tạm giao quyền sử dụng đất đó cho đương sự để UBND cấp có thẩm quyền tiến hành các thủ tục giao quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận cho đương sự theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Trong trường hợp UBND cấp có thẩm quyền có văn bản cho biết rõ việc sử dụng đất đó là không hợp pháp, di sản là tài sản gắn liền với đất không được phép tồn tại trên đất đó thì Toà án chỉ giải quyết tranh chấp về di sản là tài sản trên đất đó.
Trường hợp người chết để lại quyền sử dụng đất mà đất đó không Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất và cũng không có di sản là tài sản gắn liền với đất, nếu có tranh chấp thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Một số Bản án của Tòa án chấp nhận phân chia di sản thừa kế đối với đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
3.1: Bản án số 06/2019/DS-PT của Tòa án nhân dân tỉnh Hưng Yên
Phần nhận định của Tòa án: “Quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối thuộc thửa đất số 28, tờ bản đồ số 22, thôn 11, xã H, thành phố M, tỉnh Quảng Ninh được UBND thành phố Mống Cái điều chỉnh theo quyết định số 6406/QĐ-UBND ngày 22/12/2017, cụ L cũng đã hoàn chỉnh thủ tục để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ tiểu mục 1.3 mục 1 phần II Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán tối cao hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết các vụ án dân sự, hôn nhân và gia đình, đủ cơ sở khẳng định quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối thuộc quyền sử dụng của vợ chồng cụ B – L. Cụ B chết không để lại di chúc, nên quyền sử dụng đất diện tích 862,7m2 (đất ở 310m2, đất TCLN 552,7m2) cùng toàn bộ công trình nhà ở, giếng nước, nhà vệ sinh, cây cối có 1/2 là di sản của cụ B. Cụ L hoặc bà Ng hoặc bà L1 là những người trong hàng thừa kế thứ nhất có quyền yêu cầu chia di sản thừa kế trên theo quy định của pháp luật.”
3.2: Bản án số 23/2017/DS-PT của Tòa án nhân dân huyện Hưng Yên
Phần nhận định của Tòa án: “Năm 2004 cụ B cho vợ chồng ông Th và bà X một phần diện tích đất tại thửa đất số 97 để xây nhà. Khi ông T xây tường bao thì phát sinh tranh chấp với ông T1 và bà N. Tại thời điểm cụ B cho vợ chồng ông T đất, di sản thừa kế chưa chia, việc cho đất bằng miệng, không được lập thành văn bản. Xét thấy, việc cụ B cho đất vợ chồng ông T chưa tuân thủ đúng quy định của Bộ luật dân sự 2005 về việc đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản được tặng cho là bất động sản. Ông T và bà X chưa làm thủ tục đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tuy nhiên, trên thực tế vợ chồng ông Thiện đã xây nhà, các công trình phụ, tường bao trên đất tạo thành khuôn viên riêng, sử dụng liên tục từ năm 2004 đến nay. Quá trình giải quyết vụ án, những người thừa kế trong đó có ông T1, bà N đều thừa nhận việc gọi ông T về làm nhà trên đất. Ông T và bà X đã tôn tạo, vượt lập thùng vũng, làm nhà kiên cố được sự đồng thuận của cụ B và các anh em trong gia đình. Do đó, có cơ sở công nhận cụ B đã tặng cho vợ chồng ông T phần diện tích vợ chồng ông T xây nhà kiên cố là 189,8 m2 đất.”
