Trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở xã hội ngày càng gia tăng, nhiều cá nhân sau khi mua đã phát sinh nhu cầu chuyển nhượng lại cho người khác. Tuy nhiên, vấn đề đặt ra là việc chuyển nhượng nhà ở xã hội có bị xem là thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản và phải chịu thuế thu nhập cá nhân hay không? Nếu có thì mức thuế phải nộp được tính như thế nào, và khi chuyển nhượng chưa đủ 5 năm kể từ ngày thanh toán thì cần đáp ứng điều kiện gì? Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật hiện hành để làm rõ các vấn đề này, giúp người dân có cái nhìn toàn diện trước khi thực hiện giao dịch.
1. Việc chuyển nhượng nhà ở xã hội có thuộc diện chịu thuế thu nhập cá nhân không?
Quy định về thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được nêu tại khoản 5 Điều 3 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 sửa đổi bởi khoản 1 Điều 1 Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi 2012 như sau:
Thu nhập chịu thuế
…
3. Thu nhập từ đầu tư vốn, bao gồm:
a) Tiền lãi cho vay;
b) Lợi tức cổ phần;
c) Thu nhập từ đầu tư vốn dưới các hình thức khác, trừ thu nhập từ lãi trái phiếu Chính phủ.
4. Thu nhập từ chuyển nhượng vốn, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng phần vốn trong các tổ chức kinh tế;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng chứng khoán;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng vốn dưới các hình thức khác.
5. Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, bao gồm:
a) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
b) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở;
c) Thu nhập từ chuyển nhượng quyền thuê đất, quyền thuê mặt nước;
d) Các khoản thu nhập khác nhận được từ chuyển nhượng bất động sản dưới mọi hình thức.
6. Thu nhập từ trúng thưởng, bao gồm:
a) Trúng thưởng xổ số;
b) Trúng thưởng trong các hình thức khuyến mại;
c) Trúng thưởng trong các hình thức cá cược;
d) Trúng thưởng trong các trò chơi, cuộc thi có thưởng và các hình thức trúng thưởng khác.
…
Theo đó, thu nhập từ chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở sẽ phải chịu thuế thu nhập cá nhân.
Như vậy, khi chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác thì vẫn phải đóng thuế thu nhập cá nhân như các trường hợp bình thường khác.
Lưu ý: Trường hợp thuộc Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 thì sẽ được miễn thuế theo quy định.
2. Mức thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng nhà ở xã hội cho người khác là bao nhiêu?
Tại Điều 22 Nghị định 65/2013/NĐ-CP sửa đổi bởi khoản 12 Điều 2 Nghị định 12/2015/NĐ-CP quy định về thuế suất thuế thu nhập cá nhân như sau:
Thuế suất
Thuế suất đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là 2% trên giá chuyển nhượng.
Như vậy, thuế suất thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ việc chuyển nhượng nhà ở xã hội là 2% giá chuyển nhượng.
3. Chuyển nhượng nhà ở xã hội khi mua chưa đủ 5 năm cần bảo đảm các điều kiện nào?
Tại khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023 quy định về việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
Bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội
1. Việc bán nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Việc bán nhà ở xã hội hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 3 Điều 88 của Luật này; việc bán nhà ở xã hội có sẵn chỉ được thực hiện khi bảo đảm quy định tại khoản 4 Điều 88 của Luật này;
b) Việc mua bán nhà ở xã hội phải được lập thành hợp đồng có các nội dung quy định tại Điều 163 của Luật này;
c) Việc ứng tiền trước của người mua nhà ở xã hội được thực hiện theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở, phù hợp với tỷ lệ hoàn thành xây dựng công trình nhà ở và tiến độ thực hiện dự án đã được phê duyệt nhưng số tiền ứng trước lần đầu không vượt quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (nếu có), tổng số tiền các lần thanh toán không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng đến trước khi bàn giao nhà ở cho người mua và không được vượt quá 95% giá trị hợp đồng đến trước khi người mua nhà được cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó;
d) Bên mua nhà ở xã hội không được bán lại nhà ở trong thời hạn tối thiểu là 05 năm, kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà ở, trừ trường hợp quy định tại điểm đ khoản này;
đ) Trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế;
e) Sau thời hạn 05 năm, kể từ ngày đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở, bên mua nhà ở xã hội được bán lại nhà ở này theo cơ chế thị trường cho đối tượng có nhu cầu nếu đã được cấp Giấy chứng nhận; bên bán không phải nộp tiền sử dụng đất và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế, trừ trường hợp bán nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ thì bên bán phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ và phải nộp thuế thu nhập theo quy định của pháp luật về thuế.
Như vậy, kể từ ngày bên mua nhà ở xã hội đã thanh toán đủ tiền mua nhà ở nhưng chưa đủ 5 năm mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.
Việc nộp thuế thu nhập cá nhân thực hiện theo quy định của pháp luật về thuế.
4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 để được luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn!
