Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp đất đai liên quan đến lối đi chung cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai liên quan đến lối đi chung cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp về lối đi chung được hiểu thế nào?
Hiện nay khái niệm lối đi chung chưa được giải thích cụ thể trong luật, nhưng có thể hiểu lối đi chung chính là phần diện tích đất được chia cắt ra từ cả mảnh đất lớn để người sử dụng đất sử dụng lấy làm lối đi ra phần đường giao thông công cộng.
Một số tình huống tranh chấp về lối đi chung có thể kể đến như:
– Bất động sản của một bên bị vây bọc bởi bất động sản của người khác mà người đó nhất quyết không chịu giải quyết mở lối đi qua trên đất của họ.
– Lối đi chung bị tranh chấp do một trong hai bên có quyền sử dụng đất nhưng lại không cung cấp được giấy tờ pháp lý để minh chứng, dẫn tới việc tranh chấp lấn chiếm đất gây cản trở khó dễ cho các bên còn lại.
Tranh chấp lối đi chung là một trong những tranh chấp thường gặp thuộc về lĩnh vực đất đai liên quan đến đất đai. Trong một số trường hợp một bên khăng khăng không mở lối đi cho bên còn lại, các bên dễ phát sinh tranh chấp và khởi kiện nhau lên tòa án để giải quyết.
2 . Quy định pháp luật về lối đi chung
Căn cứ tại Điều 245 Bộ luật Dân sự 2015, quyền sử dụng bất động sản liền kề được quy định như sau:
“Quyền đối với bất động sản liền kề là quyền được thực hiện trên một bất động sản (gọi là bất động sản chịu hưởng quyền) nhằm phục vụ cho việc khai thác một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của người khác (gọi là bất động sản hưởng quyền).”
Bên cạnh đó Điều 254 Bộ luật Dân sự năm 2015 cũng có quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:
“1. Chủ sở hữu có bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng, có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản vây bọc dành cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ.
Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.
Chủ sở hữu bất động sản hưởng quyền về lối đi qua phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản chịu hưởng quyền, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu Tòa án, cơ quan nhà nước có thẩm quyền khác xác định.
3. Trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù.”
Theo quy định trên, chủ sở hữu có bất động sản bị bao quanh hoặc vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không tìm được một lối đi riêng thông ra đường công cộng, chỉ có thể đi ra bằng cách mở một lối đi qua đất của người khác thì lúc này, người đó có quyền quyền yêu cầu mở một lối đi qua đất của chủ sở hữu có bất động sản đang vây bọc bất động sản của họ và người được yêu cầu có nghĩa vụ phải đồng ý với yêu cầu này.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp liên quan đến lối đi chung
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai lối đi chung
Bước 1: Tiến hành hòa giải ở cơ sở
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp về đất đai thì:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp có trách nhiệm thực hiện hòa giải tranh chấp về đất đai giữa các bên tại địa phương mình. Nếu sau hòa giải mà một trong các bên vẫn không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện được viết theo mẫu
– Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp đang phát sinh
– Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện
– Văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của bên bị kiện.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp; đối với tranh chấp đất đai không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện, đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thụ lý và giải quyết.
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện cùng với tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, Tòa án sẽ gửi thông báo nộp tạm ứng án phí cho bên khởi kiện. Sau khi nộp tạm ứng án phí, bên khởi kiện sẽ nộp lại biên lai tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
