Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp đất đai không có sổ đỏ cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai không có sổ đỏ cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp về đất đai không có sổ đỏ được hiểu thế nào?
Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Ở đây cần lưu ý rằng, tranh chấp đất đai là các tranh chấp phát sinh giữa các bên khi xác định người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất).
Sổ đỏ là thuật ngữ không được ghi nhận trong luật đất đai nhưng có thể hiểu nó chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó được gọi như vậy vì dễ nhớ và dễ nhận biết nhờ màu sắc bên ngoài tờ giấy.
Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp đất đai không có sổ đỏ có nghĩa là trường hợp các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai phát sinh mâu thuẫn, xung đột liên quan đến quyền sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ trước đó.
2. Không có sổ đỏ có giải quyết tranh chấp được không?
Theo pháp luật đất đai hiện hành, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, trong trường hợp vì lý do nào đó người sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ cho mảnh đất đang sử dụng, họ có thể đưa ra những giấy tờ liên quan chứng minh cho quyền sử dụng đất của mình, cụ thể là những giấy tờ theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 như sau:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
“a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
b) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
c) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
đ) Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Bên cạnh những căn cứ trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai cơ quan Nhà nước còn dựa trên các cơ sở như lời khai của các bên xảy ra tranh chấp; giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên;…
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013 thì:
“Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
