Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp về đất đai không có giấy tờ cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai không có giấy tờ cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Như thế nào là đất không có giấy tờ?
Đất không có giấy tờ ở đây được hiểu là đất đang được người dân sử dụng mà không có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất được liệt kê tại Điều 100 Luật Đất đai 2013. Các giấy tờ này bao gồm:
“a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.”
2. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Sau đây là các nguyên tắc cần tuân thủ khi giải quyết tranh chấp đất đai:
Một, phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Tại Điều 53 trong Hiến pháp 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Nguyên tắc này khẳng định đất đai ở trên lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không được xác lập quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng. Vì vậy đối tượng của tranh chấp đất đai không phải quyền sở hữu đất đai mà chỉ là quyền quản lý, quyền sử dụng đất. Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, cần phải bảo vệ, tôn trọng quyền sở hữu toàn dân với đất đai trong đó Nhà nước là người đại diện.
Hai, cần đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là lợi ích về mặt kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ người dân.
Bằng việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định tư tưởng đổi mới của Nhà nước trong quá trình điều hành các quan hệ pháp luật đất đai. Thực tế cho thấy nếu không đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất thì việc sử dụng khai thác đất sẽ không thể đạt được hiệu quả kinh tế tối ưu. Vì thế, nguyên tắc quan trọng của pháp luật đất đai là tôn trọng, bảo vệ các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền. Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận và thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành phương thức cũng như nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai cần thiết và quan trọng.
Ba, đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa
Cần phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định khi tiến hành giải quyết tranh chấp về đất đai. Cơ quan các cấp cần phát hiện và giải quyết nhanh chóng, kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để cho tranh chấp kéo dài dẫn đến mất ổn định xã hội và xâm hại đến quyền và lợi ích của các chủ thể.
Bốn, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm
Thực tế, tranh chấp đất đai có thể ảnh hưởng tiêu cực đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, nên việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Cách thức giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Theo quy định tại khoản 1 Điều 91 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm:
a) Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra;
b) Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương;
c) Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Chính sách ưu đãi người có công của Nhà nước;
đ) Quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.”
Bên cạnh những căn cứ trên, khi giải quyết tranh chấp đất đai cơ quan Nhà nước còn dựa trên các cơ sở như lời khai của các bên xảy ra tranh chấp; giấy tờ giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất của các bên;…
Bên cạnh đó, căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013 thì:
“Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.”
