Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp về đất đai giữa cá nhân và tổ chức cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai giữa cá nhân và tổ chức cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp về đất đai giữa cá nhân và tổ chức là gì?
Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Ở đây cần lưu ý rằng, tranh chấp đất đai là các tranh chấp phát sinh giữa các bên khi xác định người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất).
Bên cạnh đó cần phân biệt rõ giữa tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai. Theo đó, nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến đất đai.
Việc phân biệt tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
Theo đó tranh chấp đất đai giữa cá nhân và tổ chức là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai bên có xung đột về quyền lợi là cá nhân và tổ chức.
Trên thực tế thường nảy sinh rất nhiều dạng tranh chấp giữa cá nhân và tổ chức, ví dụ như: tranh chấp về quyền sử dụng đất, tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất, tranh chấp về mục đích sử dụng đất.
2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
3. Nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai
Sau đây là các nguyên tắc cần tuân thủ khi giải quyết tranh chấp đất đai:
Một, phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân và Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu và thống nhất quản lý.
Tại Điều 53 trong Hiến pháp 2013 quy định:
“Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Bên cạnh đó Điều 4 Luật Đất đai 2013 cũng quy định:
“Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này.”
Nguyên tắc này khẳng định đất đai ở trên lãnh thổ Việt Nam thuộc quyền sở hữu toàn dân và Nhà nước thống nhất quản lý. Các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức không được xác lập quyền sở hữu đối với đất đai mà chỉ được Nhà nước trao quyền sử dụng. Vì vậy đối tượng của tranh chấp đất đai không phải quyền sở hữu đất đai mà chỉ là quyền quản lý, quyền sử dụng đất. Khi giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai, cần phải bảo vệ, tôn trọng quyền sở hữu toàn dân với đất đai trong đó Nhà nước là người đại diện.
Hai, cần đảm bảo quyền, lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, đặc biệt là lợi ích về mặt kinh tế, khuyến khích tự hòa giải trong nội bộ người dân.
Bằng việc thừa nhận năm quyền năng của người sử dụng đất bao gồm quyền chuyển đổi, quyền chuyển nhượng, quyền cho thuê, quyền thừa kế, quyền thế chấp quyền sử dụng đất, Luật Đất đai năm 2013 đã khẳng định tư tưởng đổi mới của Nhà nước trong quá trình điều hành các quan hệ pháp luật đất đai. Thực tế cho thấy nếu không đảm bảo lợi ích của người sử dụng đất thì việc sử dụng khai thác đất sẽ không thể đạt được hiệu quả kinh tế tối ưu. Vì thế, nguyên tắc quan trọng của pháp luật đất đai là tôn trọng, bảo vệ các quyền của người sử dụng đất và tạo điều kiện để họ phát huy tối đa các quyền. Đây chính là nguyên tắc cơ bản trong quá trình giải quyết các tranh chấp đất đai.
Tôn trọng quyền tự định đoạt của các bên trong quan hệ pháp luật đất đai là tôn trọng quyền tự do thỏa thuận và thương lượng của họ trên cơ sở các quy định của pháp luật. Do vậy, hòa giải trở thành phương thức cũng như nguyên tắc giải quyết tranh chấp đất đai cần thiết và quan trọng.
Ba, đảm bảo nguyên tắc pháp chế xã hội chủ nghĩa
Cần phải chú ý tuân thủ các nguyên tắc, trình tự, thủ tục, thẩm quyền mà pháp luật đã quy định khi tiến hành giải quyết tranh chấp về đất đai. Cơ quan các cấp cần phát hiện và giải quyết nhanh chóng, kịp thời các vi phạm pháp luật về đất đai, tránh tình trạng để cho tranh chấp kéo dài dẫn đến mất ổn định xã hội và xâm hại đến quyền và lợi ích của các chủ thể.
Bốn, đảm bảo ổn định tình hình kinh tế, xã hội, gắn với phát triển sản xuất, mở mang ngành nghề, tạo điều kiện cho lao động có việc làm
Thực tế, tranh chấp đất đai có thể ảnh hưởng tiêu cực đến mọi mặt của đời sống chính trị, kinh tế, xã hội, nên việc giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo mục đích bình ổn các quan hệ xã hội. Chú ý đảm bảo quá trình sản xuất của người dân, tránh làm ảnh hưởng dây chuyền đến cơ cấu sản xuất chung.
4. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai giữa cá nhân với tổ chức
Bước 1: Tiến hành hòa giải ở cơ sở
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp về đất đai thì:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp có trách nhiệm thực hiện hòa giải tranh chấp về đất đai giữa các bên tại địa phương mình. Nếu sau hòa giải mà một trong các bên vẫn không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện được viết theo mẫu
– Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp đang phát sinh
– Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện
– Văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của bên bị kiện.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp; đối với tranh chấp đất đai không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện, đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thụ lý và giải quyết.
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện cùng với tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, Tòa án sẽ gửi thông báo nộp tạm ứng án phí cho bên khởi kiện. Sau khi nộp tạm ứng án phí, bên khởi kiện sẽ nộp lại biên lai tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
