Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai đã có sổ đỏ cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ được hiểu thế nào?
Căn cứ tại khoản 16 Điều 3 Luật đất đai 2013:
“Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Sổ đỏ là thuật ngữ không được ghi nhận trong luật đất đai nhưng có thể hiểu nó chính là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nó được gọi như vậy vì dễ nhớ và dễ nhận biết nhờ màu sắc bên ngoài tờ giấy.
Hiểu một cách đơn giản, tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ có nghĩa là trường hợp các chủ thể trong quan hệ pháp luật đất đai phát sinh mâu thuẫn, xung đột liên quan đến quyền sử dụng đất đã được cấp sổ đỏ trước đó.
2. Một số loại tranh chấp về đất đai đã có sổ đỏ
Dưới đây là một số loại tranh chấp về đất đai đã có sổ đỏ diễn ra khá phổ biển ở nước ta:
Tranh chấp liên quan đến ranh giới đất liền kề
Tranh chấp này thường phát sinh giữa những người có đất liền kề nhau, thường mâu thuẫn sẽ phát sinh khi các bên không xác định được với nhau về ranh giới sử dụng đất. Một bên cho rằng bên kia đã có hành vi lấn chiếm, tự ý thay đổi và vượt quá ranh giới sử dụng đất của mình, bên còn lại kiên quyết không đồng ý với bên kia để bảo vệ lợi ích của mình, từ đó tranh chấp dễ nảy sinh dẫn đến kiện cáo.
Tranh chấp liên quan đến lối đi chung:
Tranh chấp này thường phát sinh khi các bên không thỏa thuận và thống nhất được việc mở lối đi chung hoặc một số trường hợp các bên không đạt được thỏa thuận đền bù cho việc mở lối đi chung, hoặc một bên tự ý mở lối đi chung trên đất thuộc quyền sử dụng đất của bên kia. Loại tranh chấp này khá thường xuyên xảy ra bởi nó không chỉ ảnh hưởng đến lợi ích vật chất mà đôi khi cũng ảnh hưởng tới các quyền lợi khác của các bên.
Tranh chấp khi đất được cấp sổ đỏ bị trùng diện tích:
Không ít trường hợp vì lý do sơ suất hoặc do không để ý trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà vị trí đất đã được cấp cho người này lại bị trùng với đất được cấp cho người khác. Trong tình huống này, rất khó để các bên chịu thương lượng, hòa giải đặc biệt là đối với trường hợp một bên được cấp sổ đỏ do mua đất từ bên thứ ba. Cả hai bên ai cũng muốn bảo vệ lợi ích của mình nên việc kiện cáo là điều khó tránh khỏi.
Tranh chấp liên quan đến đòi lại đất cho người khác mượn ở nhờ:
Tranh chấp này thường nảy sinh giữa những người đã có quan hệ quen biết từ trước đó, có thể là anh chị em trong cùng gia đình, họ hàng bên nội ngoại, hoặc thậm chí có thể là giữa bạn bè quen biết nhau. Thông thường do nể nang, một số người sẽ cho người khác mượn đất để ở nhờ hoặc trồng trọt, và do tin tưởng nhau nên họ không lập hợp đồng mà thường được thực hiện thông qua lời nói miệng. Khi thời gian ở đã kéo dài nhiều năm liền bên được ở nhờ có thể xin cấp sổ đỏ và lúc này tranh chấp nảy sinh về việc xác định ai thực sự là người có quyền sử dụng đối với đất đã được cấp giấy chứng nhận.
Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất:
Đây cũng là một trong những tranh chấp khá phổ biến thường xảy ra giữa các thành viên trong gia đình. Các bên thường tranh chấp khi phân chia di sản là quyền sử dụng đất do cha mẹ để lại bởi ai cũng muốn được nhiều quyền lợi hơn.
Tranh chấp đất đã có sổ đỏ là tài sản chung của vợ chồng:
Trên thực tế tranh chấp giữa các cặp vợ chồng về đất đai sau khi ly hôn xảy ra khá phổ biến. Lúc này các bên thường đã cạn tình cạn nghĩa với nhau, ai cũng muốn bảo vệ quyền lợi của mình đặc biệt là các lợi ích vật chất. Trường hợp thường diễn ra nhất là chia đất đứng tên cả hai vợ chồng hoặc tranh chấp đất đã có sổ đứng tên hộ gia đình hoặc là đứng tên bố mẹ vợ/ bố mẹ chồng. Vợ/chồng ai cũng muốn được chia đất nhiều hơn vì mình có đóng góp công sức, khi không thỏa thuận được, các bên thường nảy sinh mâu thuẫn và kiện cáo là điều khó tránh khỏi.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai đã có sổ đỏ
Bước 1: Tiến hành hòa giải ở cơ sở
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp về đất đai thì:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp có trách nhiệm thực hiện hòa giải tranh chấp về đất đai giữa các bên tại địa phương mình. Nếu sau hòa giải mà một trong các bên vẫn không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện được viết theo mẫu
– Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp đang phát sinh
– Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện
– Văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của bên bị kiện.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp; đối với tranh chấp đất đai không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện, đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thụ lý và giải quyết.
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện cùng với tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, Tòa án sẽ gửi thông báo nộp tạm ứng án phí cho bên khởi kiện. Sau khi nộp tạm ứng án phí, bên khởi kiện sẽ nộp lại biên lai tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
