Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp đất đai có tài sản trên đất cũng là một trong những tranh chấp phổ biến…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai có tài sản trên đất cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp đất đai có tài sản trên đất được hiểu thế nào?
Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Ở đây cần lưu ý rằng, tranh chấp đất đai là các tranh chấp phát sinh giữa các bên khi xác định người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất).
Căn cứ tại khoản 4 Điều 3 Nghị định 21/2021/NĐ-CP thì tài sản gắn liền với đất gồm:
“Nhà ở, công trình xây dựng thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
Nhà ở riêng lẻ theo quy định của Luật Nhà ở;
Công trình xây dựng khác;
Cây lâu năm; rừng sản xuất là rừng trồng hoặc vật khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.”
Theo đó tranh chấp đất đai có tài sản trên đất là sự mâu thuẫn, xung đột về quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong quá trình sử dụng; chiếm hữu, định đoạt tài sản gắn liền với đất. Đối tượng tranh chấp ở đây không chỉ là quyền sử dụng đất mà bao gồm thêm những tài sản có trên đất gắn liền với quyền sử dụng đất. Thông thường tranh chấp tài sản trên đất xảy ra cùng một thời điểm với tranh chấp quyền sử dụng đất.
Một số tranh chấp đất đai có tài sản trên đất chẳng hạn như: tranh chấp về việc phân chia tài sản chung của hai vợ chồng là nhà ở được xây dựng trên đất được bố mẹ để lại; tranh chấp về giá trị của cây cối được trồng trên đất cho thuê; tranh chấp liên quan đến các công trình như nhà kho, nhà xưởng, công trình phụ trên đất cho thuê/mượn; tranh chấp liên quan đến tài sản trên đất được để thừa kế;…
2. Các phương thức giải quyết tranh chấp tài sản trên đất
Hiện nay có ba cách thức mà các bên có thể lựa chọn để giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm: thương lượng, hòa giải, giải quyết tại Tòa án.
2.1. Thương lượng
Đây là một trong những phương thức được nhà nước khuyến khích sử dụng khi xảy ra tranh chấp, thông qua đó các bên có thể tự do thỏa thuận về giải pháp, phương hướng giải quyết chung cho tranh chấp mà cả hai cùng có lợi. Bên cạnh đó thương lượng chỉ xảy ra trong nội bộ mà không có sự tham gia và can thiệp của bên thứ ba do đó sẽ không có rủi ro về vấn đề bảo mật thông tin. Phương thức này cũng giúp các bên có thể tiết kiệm được nhiều thời gian và chi phí, tuy nhiên nó chỉ đạt được hiệu quả khi các bên cùng có sự thiện chí và đồng thuận để thực hiện, kết quả thương lượng có thành hay không vẫn phụ thuộc phần lớn vào thái độ hợp tác và sự tự nguyện của các bên.
2.2. Hoà giải
Khá giống với thương lượng, đối với phương thức hòa giải, các bên có thể tự do thỏa thuận với nhau nhưng có sự góp mặt của một bên thứ ba là hòa giải viên để đi đến giải pháp cuối cùng cho tranh chấp. Đối với tranh chấp đất đai, bên thứ ba đóng vai trò hòa giải ở đây là cơ quan nhà nước, cụ thể là UBND cấp xã. Cơ quan này có trách nhiệm hỗ trợ, giúp cân bằng, hài hòa lợi ích của các bên để đưa ra những giải pháp giúp đôi bên trong quan hệ tranh chấp cùng có lợi. Bên cạnh đó, chi phí cho phương thức hòa giải cũng không quá cao. Tuy nhiên phương thức này cũng như thương lượng đều có chung một nhược điểm đó là kết quả thành hay không sẽ phụ thuộc vào sự thiện chí và tự nguyện của các bên trong tranh chấp.
2.3. Toà án
Trong trường hợp xung đột trở nên gay gắt và căng thẳng, không thể thương lượng, hòa giải thì khởi kiện lên Tòa án là cách thức cuối cùng được lựa chọn khi giải quyết tranh chấp tài sản trên đất. Sau khi hoàn tất nghĩa vụ nộp tạm ứng án phí, Tòa án sẽ xem xét hồ sơ nếu hợp lệ thì sẽ mở thủ tục để đưa ra xét xử theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự, tranh chấp giải quyết đúng và phù hợp với quy định pháp luật. Bản án, quyết định của Toà sẽ có tính chất ràng buộc các bên và được cưỡng chế để thi hành. Tuy nhiên nhược điểm là các bên sẽ tốn nhiều thời gian và chi phí trong quá trình giải quyết tại Tòa án.
3. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có tài sản trên đất
Căn cứ Điều 203 trong Luật Đất đai 2013, cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là Tòa án hoặc Chủ tịch UBND cấp tỉnh và cấp huyện. Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì UBND cấp xã chỉ có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phương mình mà không có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai. Sau khi hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành, tranh chấp sẽ được giải quyết tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc tại Tòa án.
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, “đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.
4. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có tài sản trên đất
Bước 1: Tiến hành hòa giải ở cơ sở
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp về đất đai thì:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp có trách nhiệm thực hiện hòa giải tranh chấp về đất đai giữa các bên tại địa phương mình. Nếu sau hòa giải mà một trong các bên vẫn không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện được viết theo mẫu
– Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp đang phát sinh
– Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện
– Văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của bên bị kiện.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp; đối với tranh chấp đất đai không có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền tòa án cấp huyện, đối với tranh chấp có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thụ lý và giải quyết.
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện cùng với tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, Tòa án sẽ gửi thông báo nộp tạm ứng án phí cho bên khởi kiện. Sau khi nộp tạm ứng án phí, bên khởi kiện sẽ nộp lại biên lai tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
