Hiện nay, tranh chấp đất đai là tranh chấp khá phổ biến, gia tăng hằng năm. Các quy định liên quan điều chỉnh quan hệ đất đai rất phức tạp. Vì vậy, cần nắm rõ các quy định giải quyết tranh chấp đất đai để yêu cầu Tòa án có thẩm quyền bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.
1. Khái quát về tranh chấp đất đai
Theo quy định khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân, tranh chấp đất đai không xác định người có quyền sở hữu mà xác định người có quyền sử dụng đất. Ví dụ: tranh chấp đất đai xác định ranh giới quyền sử dụng đất như tranh chấp lối đi, tranh chấp đòi lại đất,… Những tranh chấp này sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai
Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ căn cứ vào Điều 203 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018: Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tòa án nhân dân. Tùy vào từng trường hợp mà thẩm quyền giải quyết tranh chấp sẽ khác nhau, thẩm quyền giải quyết sẽ phụ thuộc vào chủ thể tranh chấp và các giấy tờ mà các chủ thể đang có.
Vậy tranh chấp nào thuộc thẩm quyền của Tòa án nhân dân?
Thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân:
Các tranh chấp của các bên rơi vào một trong ba trường hợp sau đây thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có đất tranh chấp:
- Trường hợp 1: Tranh chấp mà các bên có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
- Trường hợp 2: Các bên tranh chấp không có: Giấy chứng nhận hoặc hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100.
- Trường hợp 3: Các bên đã được chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết đơn yêu cầu mà họ không đồng ý với quyết định đó, sau đó họ tiếp tục gửi đơn yêu cầu tới Tòa án.
Khi các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 chỉ được chọn yêu cầu chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án
Như đã đề cập ở trên, những tranh chấp đất đai sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Tùy từng tính chất vụ việc, loại vụ việc có các cơ quan khác nhau có thẩm quyền giải quyết riêng: Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tòa án nhân dân.
Trước khi người có quyền lợi, nghĩa vụ làm đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết thì bắt buộc các bên phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013, hòa giải bao gồm hòa giải bắt buộc, hòa giải tự nguyện.
Hòa giải tự nguyện: Đối với hòa giải tự nguyện, các bên có thể lựa chọn tự hòa giải với nhau. Hoặc nếu các bên không thể tự hòa giải có thể yêu cầu hòa giải cơ sở (hòa giải có sự tham gia của bên thứ ba có thể là trưởng thôn, ấp,…)
Hòa giải bắt buộc: Các bên không tự hòa giải hoặc hòa giải không đạt được sự thống nhất (hòa giải không thành) tại hòa giải cơ sở thì phải làm đơn yêu cầu để gửi lên Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện hòa giải. Hòa giải này là bắt buộc các bên phải thực hiện. Dưới sự giúp đỡ của Hòa giải viên, các bên có thể tự thỏa thuận, đưa ra các yêu cầu và tự giải quyết mâu thuẫn.
Hòa giải ở Ủy ban nhân dân cấp xã được xem như thủ tục bắt buộc, đây là một điều kiện khởi kiện trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu các bên không thông qua hòa giải bắt buộc tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà gửi đơn yêu cầu tới các cơ quan có thẩm quyền khác hoặc Tòa án thì sẽ không được chấp nhận đơn.
Điều kiện này được quy định tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP như sau:
“2. Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015.
Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án.”
Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai:
Bước 1. Chuẩn bị và gửi hồ sơ khởi kiện tại Tòa án.
– Điều 189 BLTTDS 2015, hồ sơ khởi kiện bao gồm đơn khởi kiện, tài liệu, chứng cứ chứng minh quyền, lợi ích hợp pháp của người khởi kiện bị xâm phạm.
– Bản sao CCCD/CMND;
– Trong hồ sơ phải có biên bản hòa giải không thành. Biên bản đã được tiến hành tại Ủy ban nhân dân cấp xã và có chữ ký của các bên.
– Các giấy tờ: giấy chứng nhận hoặc 1 trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai.
– Các loại giấy tờ khác liên quan có thẻ phục vụ cho việc chứng minh.
Bước 2. Nộp đơn khởi kiện
Về việc nộp đơn khởi kiện, được quy định tại Điều 190 BLTTDS.
“1. Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:
a) Nộp trực tiếp tại Tòa án;
b) Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;
c) Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng thông tin điện tử của Tòa án (nếu có).”
Bước 3. Tòa án thụ lý và giải quyết vụ án
Khi Tòa án nhận được hồ sơ yêu cầu, Tòa án sẽ xem xét hồ sơ đúng, đủ hay chưa. Nếu hồ sơ chưa đủ, Tòa án yêu cầu bổ sung. Nếu hồ sơ đầy đủ thì Tòa án thông báo cho người khởi kiện đóng tạm ứng án phí. Khi đã thực hiện nghĩa vụ về án phí, Tòa thông báo thụ lý vụ án.
Về thời hạn chuẩn bị xét xử, Điều 203 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định như sau:
“1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:
a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;
b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.”
Theo đó, thời hạn chuẩn bị xét xử đối với các tranh chấp đất đai là 4 tháng kể từ khi Tòa án thụ lý vụ án. Tuy nhiên, đối với các vụ án phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan vụ án sẽ được gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Do đó, thời gian chuẩn bị xét xử với các vụ án liên quan đến tranh chấp đất đai là không quá 6 tháng.
4. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai
Hãng Luật Bigboss Law là đơn vị luật sư chuyên nghiệp, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về tranh chấp đất đai. Với dịch vụ thay mặt thực hiện các thủ tục, hồ sơ tranh chấp đất đai với một chi phí hợp lý và nhanh chóng. Quý khách vui lòng liên hệ với Hãng Luật BIGBOSS LAW để được tư vấn nhanh chóng.
Để sử dụng dịch vụ: Quý khách xin vui lòng liên hệ đến số 0978 333 379 để được luật sư tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.
