Đất đai có giấy tờ chứng nhận là những thửa đất trong đó quyền sử dụng đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ có giá trị pháp lý khác được cấp vào những thời kỳ trước và được công nhận là căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật về đất đai.
1. Giải quyết tranh chấp đất đai có giấy tờ chứng nhận
Tranh chấp đất đai bao gồm tranh chấp phát sinh giữa người sử dụng đất với nhau, người sử dụng đất với cơ quan nhà nước.
Khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP có quy định về việc giải quyết tranh chấp đất đai, trong đó, hòa giải được xem là bước bắt buộc khi giải quyết tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất. Các bên phải thực hiện thủ tục hòa giải theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai 2013. Nếu hòa giải không thành thì mới đủ điều kiện thực hiện việc khởi kiện.
Những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung là quyền sử dụng đất của vợ chồng,… thì việc hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không bắt buộc.
2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai có giấy tờ chứng nhận
Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai
a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
3. Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai.
Hồ sơ khởi kiện ( được quy định tại Điều 189 Bộ Luật Tố tụng dân sự 2015)
- Đơn khởi kiện cần soạn đúng, đầy đủ nội dung theo Mẫu số 23-DS Nghị quyết 01/2017/NQ-HĐTP;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013;
- Biên bản hòa giải tại UBND xã, phường, thị trấn;
- Chứng minh nhân dân/ Căn cước công dân của người khởi kiện (Bản sao);
- Sổ hộ khẩu (Bản sao);
- Các loại giấy tờ có liên quan khác.
Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì tiến hành giải quyết theo Khoản 1 Điều 203 Luật Đất đai 2013, theo đó, tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì do Tòa án nhân dân giải quyết.
4. Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp
Đối với yêu cầu Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết:
- Bước 1: Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã;
Thực hiện thủ tục hòa giải đối với tranh chấp đất đai về ai có quyền sử dụng đất. Tranh chấp đất đai liên quan đến quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không bắt buộc.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện với các giấy tờ có liên quan;
Hồ sơ khởi kiện thực hiện theo mẫu số 23-DS và Điều 189 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
- Bước 3: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền;
Theo Khoản 9 Điều 26, điểm a Khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015, Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
- Bước 4: Nộp tạm ứng án phí, nhận thông báo thụ lý đơn;
Khoản 1 Điều 195 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 sau khi nhận đơn khởi kiện và xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.
- Bước 5: Tham gia thủ tục tố tụng tại Tòa án.
Sau khi thụ lý vụ án, Tòa tiến hành chuẩn bị xét xử trong thời hạn 04 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Sau đó, thông báo mở phiên họp kiểm tra chứng cứ, hòa giải. Nếu các bên hòa giải thành thì Tòa án ra quyết định công nhận hòa giải thành. Trong trường hợp hòa giải không thành, Tòa án ra quyết định mở phiên tòa sơ thẩm.
Trường hợp các bên không đồng ý với quyết định của Tòa án thì các bên có quyền kháng cáo và gửi đơn kháng cáo đến Tòa án sơ thẩm đã xét xử vụ án trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày tuyên án.
Tòa án cấp sơ thẩm sẽ nhận đơn và xem xét đơn, thông báo cho Viện Kiểm sát nhân dân cùng cấp và các đương sự còn lại. Tòa án cấp sơ thẩm gửi hồ sơ, kháng cáo cho Tòa án cấp phúc thẩm trong thời hạn 05 ngày, kể từ ngày hết thời hạn kháng cáo.
Tòa án cấp phúc thẩm chuẩn bị xét xử phúc thẩm trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
Tại đây, nếu các đương sự thống nhất với nhau cách giải quyết tranh chấp thì Tòa án ra quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự.
Hội đồng xét xử phúc thẩm ra một trong các quyết định sau:
- Giữ nguyên bản án sơ thẩm;
- Sửa bản án sơ thẩm;
- Hủy bản án sơ thẩm, hủy một phần bản án sơ thẩm và chuyển hồ sơ vụ án cho Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết lại vụ án theo thủ tục sơ thẩm;
- Hủy bản án sơ thẩm và đình chỉ giải quyết vụ án;
- Đình chỉ xét xử phúc thẩm;
- Tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án trong các trường hợp tại khoản 6 Điều 308 Bộ luật này.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
