Ngày 28/11/2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua sẽ không cho phân lô, bán nền tại 105 thành phố, thị xã; tăng thêm 81 thành phố, thị xã so với quy định hiện hành. Kể từ ngày 1/1/2025, Luật sẽ có hiệu lực thi hành.
Theo đó 105 thành phố, thị xã không cho phân lô, bán nền, cụ thể:
– 2 đô thị loại đặc biệt: Hà Nội và TP.Hồ Chí Minh
– 22 đô thị loại I:
+ 3 thành phố trực thuộc trung ương là Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ
+ 19 thành phố thuộc tỉnh gồm Huế, Vinh, Đà Lạt, Nha Trang, Quy Nhơn, Buôn Ma Thuột, Thái Nguyên, Nam Định, Việt Trì, Vũng Tàu, Hạ Long, Thanh Hóa, Biên Hòa, Mỹ Tho, Thủ Dầu Một, Bắc Ninh, Hải Dương, Pleiku, Long Xuyên
– 36 đô thị loại II
+ 36 thành phố thuộc tỉnh: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang – Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái
– 45 đô thị loại III
+ 29 thành phố thuộc tỉnh: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công
+ 16 thị xã gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường
– Theo khoản 2 Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013, được sửa đổi bởi khoản 17 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020 quy định:
Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
…
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại khu vực không nằm trong địa bàn các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
– Theo khoản 6 Điều Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định:
Điều 31. Điều kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
….
6. Đất không thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III; không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
* Đối chiếu các quy định của pháp luật nêu trên có thể thấy rõ:
– Theo khoản 2, Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP (được sửa đổi bởi khoản 17, Điều 1, Nghị định 148/2020/NĐ-CP chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các khu vực sau:
+ Các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương;
+ Khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị;
+ Mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.
– Luật Kinh doanh bất động sản 2023 phạm vi các khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới dạng phân lô bán nền đã bị thu hẹp hơn, cụ thể tại Điều 31 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc các trường hợp sau đây:
+ Thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị: Loại đặc biệt; Loại I; Loại II; Loại III;
+ Thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
+ Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.
Theo đó, có thể thấy rằng năm 2014 Chính phủ đã ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, trong đó có Điều 41 quy định chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt. Đến năm 2020, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 148/2020/NĐ-CP tiếp tục siết hơn khi quy định chủ đầu tư không được bán đất phân lô trong các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. Đến nay, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực rõ ràng đã siết mạnh mẽ hơn hoạt động chuyển nhượng đất phân lô, mở rộng phạm vi đến cả khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại II và loại III. Ngoài ra, theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cũng không cho phép phân lô bán nền trong trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai. Đồng thời, ở những khu vực khác, các địa phương sẽ quyết định cụ thể khu vực nào được phép phân lô bán nền, khu vực nào không.
Như vậy, quy định mới là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương. với quy định mới đã siết chặt phân lô bán nền, mở rộng phạm vi đến cả khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại II và loại III.
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ ngày 01/01/2025 sẽ góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, đem lại tác động rất lớn tới cơ cấu phân khúc sản phẩm bất động sản, giúp thị trường bất động sản trong dài hạn phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh hơn, bảo đảm quyền lợi cho người mua, thuê mua bất động sản. Việc siết quy định phân lô bán nền trong các đô thị lớn là giải pháp có tính bền vững để đưa các đô thị Việt Nam trở nên trật tự và đẹp hơn, có giá trị về quy hoạch, kiến trúc, thẩm mỹ và đảm bảo tốt hơn các vấn đề về an sinh xã hội trong lâu dài, tạo ra giá trị thực sự từ việc sử dụng đất đai, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất, tránh lãng phí tài sản đất đai đã diễn ra nhiều năm qua và góp phần đưa thị trường bất động sản phát triển đúng quy hoạch.
