Hiện nay, trên thực tế nhiều người dân vẫn tin tưởng việc mua bán nhà đất qua vi bằng. Vậy, việc mua bán nhà đất qua vi bằng có hợp pháp và đúng quy định pháp luật không? Hậu quả pháp lý khi có tranh chấp xảy ra giải quyết như thế nào?
1. VI BẰNG LÀ GÌ
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của pháp luật. Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
2. MUA BÁN NHÀ ĐẤT QUA VI BẰNG CÓ HỢP PHÁP KHÔNG?
Hiện nay, trên thực tế nhiều người dân vẫn tin tưởng việc mua bán nhà đất qua vi bằng. Việc mua bán nhà đất qua vi bằng có hợp pháp và đúng quy định pháp luật không?
Theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật đất đai 2024: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
Đồng thời theo quy định tại khoản 5 Điều 37, Nghị định 08/2020/NĐ-CP: quy định các trường hợp không được lập vi bằng đó là: ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
Theo đó, việc lập vi bằng mua bán nhà đất do Thừa phát lại lập có thể bị xử phạt tiền từ 10 – 15 triệu đồng và đồng thời bị tước quyền sử dụng thẻ thừa phát lại từ 06 – 09 tháng theo quy định tại điểm e khoản 4 và khoản 8 Điều 32 Nghị định 82/2020/NĐ-CP.
Vì vậy, vi bằng chỉ là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật chứ không thay thế không thay thế Hợp đồng chuyển nhượng công chứng được. Thông thường có thể lập vi bằng liên quan đến nhà đất như: lập vi bằng để giao nhận tiền chuyển nhượng, bàn giao nhà đất …
3. HẬU QUẢ PHÁP LÝ KHI XẢY RA TRANH CHẤP
Khi xảy ra tranh chấp nhà đất mua bán qua vi bằng, người mua sẽ đối diện với nhiều hậu quả pháp lý nghiêm trọng. Do vi bằng không có giá trị pháp lý trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên khi tranh chấp được đưa ra tòa án, người mua thường gặp nhiều bất lợi.
Vi bằng không được công nhận là hợp đồng chuyển nhượng hợp pháp căn cứ theo phân tích ở phần trên dẫn đến hệ quả: Hợp đồng mua bán nhà đất qua vi bằng hầu hết sẽ bị tuyên vô hiệu theo các quy định tại Điều 117, 129, 131 Bộ luật Dân sự 2015 ……, đồng nghĩa với việc người mua có nguy cơ mất tài sản. Trường hợp người bán cố tình lừa đảo, bán một căn nhà cho nhiều người thông qua vi bằng hoặc nhà đang có tranh chấp, thế chấp, kê biên, tịch thu… thì người mua không có quyền đòi lại nhà. Nếu chủ cũ bị kiện hoặc vỡ nợ, tài sản có thể bị tịch thu để thanh toán nợ, người mua chỉ có vi bằng nên rất khó đòi lại quyền lợi.
Người mua gặp nhiều khó khăn khi yêu cầu hoàn tiền hoặc bồi thường thiệt hại dù vi bằng có thể được xem là chứng cứ về việc giao nhận tiền, nhưng nếu người bán không còn tài sản hoặc cố tình trốn tránh, người mua vẫn gặp khó khăn khi đòi lại tiền. Chi phí kiện tụng, án phí và thời gian giải quyết tranh chấp kéo dài, gây tốn kém.
