Không cần xin giấy phép xây dựng – nghe thì có vẻ “thoáng” và thuận tiện, nhưng thực tế lại khiến nhiều người dân băn khoăn. Miễn không có nghĩa là được xây tự do, và nếu hiểu sai quy định, người xây dựng có thể đối mặt với rủi ro pháp lý không nhỏ.
1, Các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng:
Thuật ngữ “giấy phép xây dựng không còn quá xa lạ với nhiều người dân, Tuy nhiên, không phải ai cũng hiểu đúng, hiểu đủ thuật ngữ này. Căn cứ vào khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014 quy định “giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo, di dời công trình”.
Hiện nay, có 03 loại giấy phép có thể kể đến gồm: Giấy phép xây dựng mới; Giấy phép sửa chữa, cải tạo; Giấy phép di dời công trình.
Như vậy, khi người dân muốn xây dựng, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình thì phải thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền.
Tuy nhiên, kể từ ngày 01/7/2025, 10 trường hợp sau đây sẽ được miễn giấy phép xây dựng:
(1) Công trình bí mật nhà nước; công trình xây dựng khẩn cấp;
(2) Công trình thuộc dự án sử dụng vốn đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương của tổ chức chính trị, Viện kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Kiểm toán Nhà nước, Văn phòng Chủ tịch nước, Văn phòng Quốc hội, bộ, cơ quan ngang bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, cơ quan trung ương của Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và của tổ chức chính trị – xã hội, Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp quyết định đầu tư xây dựng;
(3) Công trình xây dựng tạm theo quy định tại Điều 131 của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020);
(4) Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong công trình hoặc công trình sửa chữa, cải tạo mặt ngoài không tiếp giáp với đường trong đô thị có yêu cầu về quản lý kiến trúc theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; nội dung sửa chữa, cải tạo không làm thay đổi công năng sử dụng, không làm ảnh hưởng đến an toàn kết cấu chịu lực của công trình, phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, yêu cầu về an toàn phòng, chống cháy, nổ và bảo vệ môi trường;
(5) Công trình quảng cáo không thuộc đối tượng phải cấp giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về quảng cáo; công trình hạ tầng kỹ thuật viễn thông thụ động theo quy định của Chính phủ;
(6) Công trình xây dựng nằm trên địa bàn hai đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên, công trình xây dựng theo tuyến ngoài đô thị phù hợp với quy hoạch theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn hoặc quy hoạch có tính chất kỹ thuật, chuyên ngành đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
(7) Công trình xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thông báo kết quả thẩm định thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt thiết kế xây dựng và đáp ứng các điều kiện về cấp giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi năm 2020);
(8) Công trình thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng tại khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc thiết kế đô thị đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;
(9) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết khu vực xây dựng được xác định trong quy hoạch chung xã đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa;
(10) Công trình trên biển thuộc dự án điện gió ngoài khơi đã được cấp có thẩm quyền giao khu vực biển để thực hiện dự án.
2, Người dân vừa mừng vừa lo vì tiềm ẩn nhiều nguy cơ vi phạm pháp luật:
Việc miễn giấy phép xây dựng mang lại nhiều lợi ích rõ rệt cho người dân, đặc biệt là trong những công trình nhỏ, đơn giản hoặc nhà ở riêng lẻ ở nông thôn. Trước hết, người dân tiết kiệm được thời gian và chi phí trong quá trình làm thủ tục hành chính. Không cần phải chuẩn bị hồ sơ xin cấp phép, không cần chờ xét duyệt hoặc đi lại nhiều lần để bổ sung giấy tờ – điều này giúp giảm áp lực hành chính và đẩy nhanh tiến độ xây dựng.
Tuy nhiên, bên cạnh sự thuận lợi đó là không ít nỗi lo – phần lớn xuất phát từ việc hiểu sai hoặc thiếu thông tin. Không ít trường hợp người dân tưởng rằng “miễn giấy phép” đồng nghĩa với việc có thể xây dựng tự do, không cần tuân thủ quy hoạch, thiết kế hay chỉ giới xây dựng. Thực tế, dù không cần xin giấy phép, người dân vẫn phải đảm bảo tuân thủ các quy định pháp luật về xây dựng, từ khoảng lùi, chiều cao, mật độ xây dựng cho đến an toàn công trình.
Một rủi ro phổ biến khác là mua bán, chuyển nhượng nhà không phép. Khi công trình không có giấy phép, người mua sẽ gặp khó khăn trong việc xin cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc hoàn công. Trong một số trường hợp, nhà xây dựng không đúng quy hoạch vẫn có thể bị yêu cầu tháo dỡ hoặc xử phạt hành chính, gây thiệt hại không nhỏ.
Bên cạnh đó, việc áp dụng quy định miễn giấy phép tại các địa phương còn chưa thống nhất, khiến người dân dễ rơi vào cảnh “người thì được miễn, người lại bị xử phạt” cho cùng một hành vi tương tự.
3, Xử phạt đối với các trường hợp không xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định pháp luật:
Chế tài xử phạt đối với các hành vi xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình mà không thực hiện thủ tục xin giấy phép xây dựng được quy định tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng.
Cụ thể tại Điều 16 quy định về vi phạm quy định về trật tự xây dựng như sau:
“Điều 16. Vi phạm quy định về trật tự xây dựng
7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:
a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;
b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;
c) Phạt tiền từ 120.000.000 đồng đến 140.000.000 đồng đối với xây dựng công trình có yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc công trình phải lập báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.
…
15. Biện pháp khắc phục hậu quả:
…
c) Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7, khoản 8 (mà hành vi vi phạm đã kết thúc), khoản 9, khoản 10, khoản 12, khoản 13 Điều này.
16. Đối với hành vi quy định tại khoản 4, khoản 6, khoản 7 và khoản 8 Điều này mà đang thi công xây dựng thì ngoài việc bị phạt tiền theo quy định còn phải tuân theo trình tự, thủ tục quy định tại Điều 81 Nghị định này.
17. Trường hợp xây dựng không đúng giấy phép xây dựng được cấp nhưng không thuộc trường hợp phải điều chỉnh giấy phép xây dựng theo quy định của Luật Xây dựng thì không bị coi là hành vi xây dựng sai nội dung giấy phép xây dựng được cấp.”
Lưu ý: Mức phạt tiền quy định trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức. Đối với cùng một hành vi vi phạm hành chính thì mức phạt tiền đối với cá nhân bằng 1/2 mức phạt tiền đối với tổ chức. (Căn cứ tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP)
Kết luận: Chính sách miễn giấy phép xây dựng mang lại nhiều thuận lợi, nhưng cũng đặt ra không ít thách thức nếu người dân thiếu hiểu biết pháp lý. Miễn không có nghĩa là được xây dựng tùy tiện. Để tránh rủi ro, người dân cần xác định rõ công trình của mình có thuộc diện miễn hay không, đồng thời tuân thủ nghiêm các quy định về quy hoạch, kiến trúc và an toàn xây dựng. Khi có vướng mắc, nên chủ động tìm hiểu hoặc tham vấn luật sư để đảm bảo xây đúng, làm đúng, yên tâm sở hữu tài sản hợp pháp, lâu dài.
