Trong quá trình hành nghề luật sư, tôi từng gặp nhiều vụ việc liên quan đến tranh chấp đất đai, trong đó một tình huống khá phổ biến nhưng không kém phần phức tạp là việc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCN QSDĐ) bị chồng ranh – tức ranh giới đất trên thực tế không trùng khớp với ranh giới ghi nhận trong giấy tờ pháp lý, hoặc bị chồng lấn với thửa đất liền kề. Đây là vấn đề không chỉ gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất mà còn tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu không được xử lý kịp thời và đúng quy trình. Trong bài viết này, tôi chia sẻ một số kinh nghiệm thực tế trong việc giải quyết các trường hợp chồng ranh, từ khâu xác minh thực địa đến quá trình làm việc với cơ quan Nhà nước và thương lượng với các bên liên quan.
Khi gặp trường hợp trên chúng ta nên liên hệ với cơ quan đo vẽ để xác định phần diện tích thực tế và diện tích trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chệch lệch cụ thể ra sao. Căn cứ khoản 6 điều 135 luật đất đai năm 2024 sẽ giải quyết như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.”
Theo quy định trên thì khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nếu không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
“Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã cấp thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.”
Theo quy định trên thì khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì nếu không có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề thì phần diện tích đất trên lệch nhiều hơn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định trên.
Tuy nhiên trong trường hợp khi diện tích đất thực tế chênh lệch với diện tích trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có tranh chấp với người sử dụng đất liền kề, căn cứ điều 236 luật đất đai sẽ giải quyết như sau:
I.Đối với tranh chấp quyền sử dụng đất khi không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì có thể lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết theo quy định sau:
1. Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định.
2. Khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
A, Đối với hình thức nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân có thẩm quyền
1. Hòa giải cơ sở tại ủy ban nhân dân xã, phường:
– Bước 1: Nộp đơn yêu cầu hòa giải cơ sở tranh chấp quyền sử dụng đất tại Ủy ban nhân dân xã, phường nơi có đất đang tranh chấp.
– Nội dung đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trường hợp bị chồng ranh:
Tiêu đề: Đơn yêu cầu hòa giải về việc tranh chấp phần diện tích chồng ranh.
Chủ thể: Tên người sử dụng đất, các thông tin cá nhân khác như năm sinh, số CCCD, địa chỉ …
Nội dung: Trình bày các mốc thời gian chính, ví dụ tôi nhận chuyển nhượng từ ai, năm nào, giá chuyển nhượng bao nhiêu, lúc nhận chuyển nhượng có đo vẽ, diện tích ra sao, phần diện tích đất tranh chấp đã sử dụng chưa, xảy ra việc chồng lấn ranh khi nào…
Yêu cầu: Trình bày yêu cầu mong muốn, ví dụ như xác nhận phần diện tích đất tranh chấp chồng ranh trên là của tôi.
– Bước 2: Nhận kết quả xử lý đơn yêu cầu hòa giải cơ sở.
– Bước 3: Tham gia buổi hòa giải cơ sở.
– Bước 4: Nhận kết quả tham gia buổi hòa giải cơ sở.
– Bước 5: Nếu hòa giải cơ sở thành gửi quyết định hòa giải cơ sở thành để văn phòng đăng ký đất đai sẽ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới.
2. Trường hợp hòa giải cơ sở không thành thì làm đơn khởi kiện gửi Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền.
– Bước 1: Nộp đơn khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết tranh chấp tại tòa án nhân dân có thẩm quyền, cụ thể yêu cầu công nhận phần diện tích đất đang tranh chấp bị chồng ranh.
ü Nội dung đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất trường hợp bị chồng ranh gồm có những nội dung chính sau đây:
Tiêu đề: Đơn khởi kiện về việc tranh chấp quyền sử dụng đất.
Chủ thể: Tên người sử dụng đất, các thông tin cá nhân khác như năm sinh, số CCCD, địa chỉ …
Nội dung: Trình bày các mốc thời gian chính, ví dụ tôi nhận chuyển nhượng từ ai, năm nào, giá chuyển nhượng bao nhiêu, lúc nhận chuyển nhượng có đo vẽ, diện tích ra sao, phần diện tích đất tranh chấp đã sử dụng chưa, xảy ra việc chồng lấn ranh khi nào…
Yêu cầu: Trình bày yêu cầu mong muốn, ví dụ như xác nhận phần diện tích đất tranh chấp chồng ranh có tứ cận giáp thửa đất nào, đất của ai, diện tích ngang bao nhiêu, chiều dài bao nhiêu là của tôi.
– Bước 2: Nhận kết quả xử lý đơn khởi kiện
– Bước 3: Tham gia buổi làm việc, hòa giải.
– Bước 4: Nếu hòa giải không thành thì xét xử sơ thẩm, nếu bản án sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị thì tiếp tục xét xử phúc thẩm.
– Bước 5: Khi có bản án có hiệu lực pháp luật, làm đơn yêu cầu thi hành án, chấp hành viên sẽ ra quyết định thi hành án và chuyển cơ quan chức năng cụ thể văn phòng đăng ký đất đai, sở Tài Nguyên Môi Trường xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới theo bản án có hiệu lực pháp luật.
B, Đối với trường hợp khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền.
Thực hiện việc khởi kiện ra tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền theo các bước tại khoản 2 điều I bên trên.
II. Đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì thực hiện theo quy định sau:
Khởi kiện ra tòa án nhân dân có thẩm quyền theo các bước trên.
Trên đây là kinh nghiệm giải quyết trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất bị chồng ranh.
