Câu hỏi của khách hàng: 10 năm trước bố mẹ tôi có mua nhà đất chưa có sổ đỏ thông qua giấy tay với vợ chồng ông A, bà B. Giá bán là 10 cây vàng, bố mẹ tôi đã trả đủ vào thời điểm đó. Nguồn gốc nhà đất là của bố mẹ ông A cho ông A, bà B. Sau đó, gia đình tôi chuyển đến đó sống, cư trú ổn định ở đó đã 10 năm. 6 năm trước sợ mua giấy tay không có giá trị nên bố mẹ tôi cùng ông A. bà B lập vi bằng giấy tờ mua bán tại Văn phòng thừa phát lại. Đầu năm nay, nhà đất nêu trên được cấp sổ đỏ cho ông A và bà B. Do giá đất lúc này đang tăng rất cao nên vừa qua ông A, bà B mang 10 cây vàng muốn trả lại cho nhà tôi và yêu cầu nhà tôi phải trả lại nhà đất, nếu không sẽ đi khởi kiện. Luật sư cho hỏi giấy tờ mua bán nhà đất viết tay hay vi bằng có giá trị pháp lý không? Gia đình tôi cần phải làm gì khi ông A, bà B khỏi kiện đòi lại nhà đất? Bố mẹ tôi có được đứng tên trên sổ đỏ nhà đất này hay không?
Luật sư trả lời:
1. Luật sư cho hỏi giấy tờ mua bán nhà đất viết tay hay vi bằng có giá trị pháp lý không?
Hợp đồng mua bán giấy tay được hiểu là các bên tham gia hợp đồng thỏa thuận, ký kết với nhau không thông qua việc công chứng. Hiện nay, theo quy định của pháp luật thì Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (hay còn được nhiều người gọi là mua bán đất) phải được thông qua công chứng. Do đó, chúng ta có thể hiểu tất cả các hình thức của Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không thông qua công chứng đều được xem là hợp đồng giấy tay, kể cả việc lập vi bằng.
Khoảng 06 năm về trước, việc lập vi bằng giấy tay mua bán nhà đất diễn ra rất phổ biến, dẫn đến có rất nhiều người hiểu lầm việc lập vi bằng các giấy tờ viết tay là có hiệu lực pháp luật, có thể thay thế Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, chứng thực. Để ngăn chặn điều đó Chính Phủ đã ban hành Nghị định 08/2020 quy định Văn phòng thừa phát không được lập vi bằng mua bán đất nếu không có giấy tờ theo quy định, vi bằng không có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực. Khi lập vi bằng, Thừa phát lại phải giải thích rõ cho người yêu cầu về giá trị pháp lý của vi bằng.
Vì vậy, có thể kết luật rằng việc gia đình mua bán giấy tay nhà đất và việc lập vi bằng đều không có giá trị pháp lý theo quy định của pháp luật.
2. Gia đình tôi cần phải làm gì khi ông A, bà B khỏi kiện đòi lại nhà đất?
Căn cứ vào tình hình thực tế, ông A và bà B là người đứng tên trên sổ đỏ, còn gia đình anh Trung là người thực tế đang quản lý, sinh sống trên đất . Trong trường hợp các bên không thống nhất được cách giải quyết thì một trong hai bên phải khởi kiện ra Tòa yêu câu giải quyết.
Khi bị ông A và bà B khỏi kiện ra Tòa án thì gia đình anh Trung phải chứng minh được gia đình đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ của Hợp đồng. Bằng cách là chứng minh gia đình anh Trung đã trả đủ 10 cây vàng như đã thỏa thuận, ông A, bà B bàn giao mặt bằng để gia đình quản lý, sử dụng trong suốt 10 năm qua mà không phát sinh tranh chấp, cung cấp giấy tờ mua bán tay, vi bằng để Tòa án có cơ sở giải quyết vụ án theo quy định của pháp luật.
Đồng thời, căn cứ vào Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
“Điều 129. Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức
Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:
…………….
2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Từ những căn cứ trên, mặc dù hợp đồng mua bán đất vô hiệu về hình thức do các bên không công chứng hoặc chứng thực nhưng các bên đã thực hiện xong các quyền và nghĩa vụ của mình thì Hợp đồng này vẫn có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Mà muốn hợp đồng có hiệu lực pháp luật thì cần có quyết định của Tòa án có thẩm quyền công nhận.
3. Bố mẹ tôi có được đứng tên trên sổ đỏ nhà đất này hay không?
Trong trường hợp bố mẹ anh Trung được Tòa án công nhận hợp đồng mua bán giấy tay có hiệu lực pháp luật thì sau khi bản án có hiệu lực và đã thực hiện xong việc thi hành án.
Gia đình anh Trung có thể mang các quyết định đó đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện thủ tục đăng ký biến động sang tên.
