Đất đai là tài sản hữu hình, vì vậy việc sử dụng tài sản này phải được biểu hiện rõ, ngoài ra, đây là tài sản có tính lâu đời, gắn liền với nhiều thế hệ nên nhiều người chủ quan cũng như quên hay làm mất các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất, người sử dụng đất.
1. Thế nào là giải quyết tranh chấp đất đai?
Điều 4 Thông tư 14/2012/TT-BTNMT quy định về khái niệm “ Đất đai là một vùng đất có ranh giới, vị trí, diện tích cụ thể và có các thuộc tính tương đối ổn định hoặc thay đổi nhưng có tính chu kỳ, có thể dự đoán được, có ảnh hưởng tới việc sử dụng đất trong hiện tại và tương lai của các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội như: thổ nhưỡng, khí hậu, địa hình, địa mạo, địa chất, thuỷ văn, thực vật, động vật cư trú và hoạt động sản xuất của con người.”
Quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 “ Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.”
2. Tranh chấp đất đai không có giấy tờ là gì?
Tranh chấp đất đai không có giấy tờ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất khi một trong các bên hoặc tất cả các bên không có giấy tờ chứng minh.
Theo quy định của Luật Đất đai 2013 thì sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) là chứng thư pháp lý chứng minh cho việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất.
3. Đất như thế nào thì được xem là không có giấy tờ?
Theo quy định của Luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất là một tài liệu pháp lý chứng minh việc sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất. Trong trường hợp người sử dụng đất không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản gắn liền với đất, người sử dụng đất có thể cung cấp các tài liệu và giấy tờ liên quan để chứng minh việc sử dụng đất của họ theo quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai 2013 và Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Theo đó, các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất bao gồm:
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, do cơ quan có thẩm quyền cấp;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc được liệt kê trong Sổ đăng ký ruộng đất; Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế hoặc giấy tờ về tặng, cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; giấy tờ bàn giao nhà tinh nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất đai;
- Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà gắn liền với đất thổ cư trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, được xác nhận bởi Ủy ban Nhân dân cấp xã là đã được sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ về thanh lý và định giá nhà ở gắn liền với đất; giấy tờ, hồ sơ mua nhà thuộc sở hữu của nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất được cấp cho người sử dụng đất bởi cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ;
- Các giấy tờ khác được thành lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định tại Điều 18 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Như vậy, người sử dụng đất không có một trong các giấy tờ được nêu ở trên thì được xem là đất không có giấy tờ quyền sử dụng đất.
4. Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ
Khoản 1, Điều 91 của Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định rằng tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ khác chứng minh quyền sử dụng đất thì sẽ được giải quyết dựa trên căn cứ sau:
- Bằng chứng về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp;
- Diện tích đất thực tế mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất tranh chấp và diện tích đất trung bình tính trên đầu người tại địa phương;
- Sự phù hợp của tình trạng sử dụng hiện tại của lô đất tranh chấp với quy hoạch; kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt bởi các cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
- Các chính sách ưu đãi của Nhà nước cho những người có công;
- Dựa trên Luật giao đất; cho thuê đất; công nhận quyền sử dụng đất.
Ngoài ra, cơ quan thẩm quyền cũng có thể dựa vào kết quả xác minh thực tế; Biên bản hòa giải; Lời khai của đương sự; Tài liệu giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất của các bên; Kết quả giám định thực tế…
5. Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai không có giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất
Pháp luật về đất đai quy định về trình tự giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các bước chính như sau:
Bước 1: Hoà giải tranh chấp đất đai
Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp tự hoà giải, tuy nhiên, trong trường hợp các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hoà giải.
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về hòa giải thành hoặc hòa giải không thành. Biên bản hoà giải được gửi tới các bên tranh chấp, lưu tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có tranh chấp.
Với trường hợp hoà giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hoà giải đến Phòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môi trường đối với các trường hợp khác.
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Sở Tài nguyên và Môi trường trình BND cùng cấp quyết định công nhận việc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Bước 2: Giải quyết tranh chấp đất đai khi hoà giải không thành
Tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất hoặc không có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai thì được chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai như sau:
Hình thức 1: Nộp đơn yêu cầu giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền
Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giải quyết; nếu các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp huyện thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
Trường hợp tranh chấp có một bên đương sự là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết; nếu các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết của UBND cấp tỉnh thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính.
Sau khi người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đưa ra quyết định, nếu một trong các bên đương sự
Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết tranh chấp đất đai hoặc không quá 45 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn mà các bên hoặc một trong các bên tranh chấp không đồng ý với quyết định đó thì phải gửi đơn đề nghị giải quyết tranh chấp lần hai đến người có thẩm quyền giải quyết. Nếu hết thời hạn nêu trên mà các bên đương sự không gửi đơn cho người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai lần hai thì quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu có hiệu lực thi hành.
Hình thức 2: Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Người khởi kiện có thể nộp đơn tại Tòa án nơi có bất động sản đang tranh chấp theo thủ tục tố tụng và đáp ứng những điều kiện sau đây:
- Người khởi kiện có quyền khởi kiện.
- Vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo loại việc.
- Tranh chấp chưa được giải quyết bằng bản án có hiệu lực của Toà án, UBND huyện, tỉnh.
- Tranh chấp đã được hòa giải tại UBND cấp xã.
