1. Bối cảnh và bản chất chính sách
Cho đến nay, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng) lần đầu đã trở thành nghĩa vụ và quyền lợi căn bản của người dân. Tuy nhiên, gánh nặng tài chính từ tiền sử dụng đất là rào cản đáng kể khiến nhiều người không thể hoàn thiện thủ tục, dù sử dụng đất ổn định từ nhiều năm. Từ ngày 15/8/2025, theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP, Nhà nước cho phép ghi nợ toàn bộ số tiền sử dụng đất tại thời điểm cấp sổ hồng lần đầu, kéo dài đến khi người dân thực hiện chuyển nhượng, chuyển đổi, tặng cho, thừa kế hoặc thế chấp bằng quyền sử dụng đất. Điều chỉnh này giúp giảm thiểu tình trạng “không thể làm sổ vì không đủ tiền”, đồng thời tránh tình huống phải “mua lại mảnh đất của chính mình”.
2. Cơ sở pháp lý
Các quy định cụ thể được điều chỉnh tại Nghị định số 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, nhằm bổ sung và sửa đổi các nghị định thi hành Luật Đất đai – trong đó có Nghị định 102/2024/NĐ-CP hướng dẫn cấp giấy chứng nhận và Nghị định 101/2024/NĐ-CP về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nghị định mới đã cho phép tiếp tục ghi nợ tiền sử dụng đất mà không áp dụng lãi chậm nộp, kể cả trường hợp tặng cho hoặc thừa kế cho hộ hộ nghèo, hộ cận nghèo hoặc người thừa kế thuộc diện khó khăn. Đây là chính sách pháp lý mở rộng so với quy định trước, vốn chỉ cho ghi nợ tối đa 5 năm theo Nghị định 79/2019/NĐ-CP.
Điều 76 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
“1. Đối với phần diện tích đất không thuộc diện tích lấn biển thì sau khi chủ đầu tư đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai thì được cấp Giấy chứng nhận.
2. Đối với phần diện tích đất hình thành từ hoạt động lấn biển, chủ đầu tư dự án đầu tư lấn biển hoặc dự án đầu tư có hạng mục lấn biển đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai và có thông báo chấp thuận kết quả nghiệm thu hoàn thành hoạt động lấn biển quy định tại Điều 74 Nghị định này thì được cấp Giấy chứng nhận.”
Điều 18 Nghị định 101/2024/NĐ-CP: Một số quy định cụ thể về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất
“1. Nội dung đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu gồm:
a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý gồm tên, giấy tờ nhân thân, pháp nhân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý;
b) Thông tin về thửa đất gồm số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm loại tài sản, địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu và các thông tin khác về tài sản gắn liền với đất;
c) Yêu cầu về đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất hoặc quyền quản lý đất hoặc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với thửa đất, tài sản gắn liền với đất;
d) Các yêu cầu khác của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).
2. Nội dung đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất gồm:
a) Thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý gồm tên, giấy tờ nhân thân, pháp nhân, địa chỉ của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý;
b) Thông tin về thửa đất gồm số thửa đất, số tờ bản đồ, địa chỉ, diện tích, loại đất, hình thức sử dụng đất, nguồn gốc sử dụng đất và các thông tin khác về thửa đất; thông tin về tài sản gắn liền với đất gồm loại tài sản, địa chỉ, diện tích xây dựng, diện tích sàn, diện tích sử dụng, hình thức sở hữu, thời hạn sở hữu và các thông tin khác về tài sản gắn liền với đất;
c) Thông tin về nội dung biến động quy định tại khoản 1 Điều 133 của Luật Đất đai và lý do biến động;
d) Các yêu cầu khác của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai (nếu có).”
3. Tác động xã hội
Chính sách ghi nợ không thời hạn không chỉ mang giá trị pháp lý, mà còn có chiều sâu xã hội lớn. Theo các chuyên gia, việc cho ghi nợ dài hạn giúp người dân không bị áp lực tài chính đột ngột, vẫn được công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, từ đó thúc đẩy hợp thức hóa đất đai và hạn chế giao dịch ngầm. Về dài hạn, Nhà nước có cơ hội thu hồi khoản tiền sử dụng đất khi người dân thực hiện giao dịch, đồng thời nâng cao quản lý đất nước bằng cách thống kê đầy đủ những trường hợp có quyền sử dụng đất nhưng chưa làm sổ. Tuy nhiên, thành công của chính sách còn phụ thuộc vào khâu thi hành – cần có hướng dẫn rõ ràng, biểu mẫu minh bạch và thủ tục rõ ràng tại cơ sở để người dân dễ tiếp cận.
4. Giải pháp triển khai hiệu quả
Để chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất đi vào thực tiễn hiệu quả, các cơ quan Nhà nước từ trung ương đến địa phương cần phối hợp chặt chẽ triển khai. Bộ Tài nguyên – Môi trường và các tỉnh, thành cần ban hành hướng dẫn cụ thể, công khai biểu mẫu ghi nợ, quy trình và thời hạn xử lý hồ sơ. Đồng thời, truyền thông chính sách cần được đẩy mạnh, kèm theo việc hỗ trợ đối tượng khó khăn làm thủ tục, tạo điều kiện để họ có thể tiếp cận quyền của mình mà không bị khước từ vì tài chính. Đây là cách để đảm bảo chính sách không chỉ nằm trên giấy, mà thực sự giúp đỡ hàng triệu người đang sinh sống trên mảnh đất của mình.
5. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 để được luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn!
