1. Thực trạng chia đất bằng lời – thuận tình nhưng khó hợp pháp
Điển hình là trường hợp ông A, được cha mẹ cho một phần đất nông nghiệp từ năm 2005, không có văn bản cho tặng hay hợp đồng chuyển nhượng, chỉ là sự đồng thuận trong gia đình. Ông xây nhà, canh tác ổn định gần 20 năm. Tuy nhiên, khi làm thủ tục xin cấp sổ đỏ để vay vốn ngân hàng, ông bị từ chối vì không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp.
2. Quy định pháp luật liên quan
Theo quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018), người sử dụng đất ổn định và có giấy tờ về quyền sử dụng đất (như quyết định giao đất, giấy tờ mua bán, cho tặng có công chứng…) mới đủ điều kiện cấp sổ đỏ. Trường hợp không có giấy tờ, người dân có thể xin cấp theo Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018), nhưng phải chứng minh đã sử dụng đất ổn định, không tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và được UBND cấp xã xác nhận.
Điểm c Khoản 1 Điều 100 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất:
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:
c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;”
Khoản 1 Điều 101 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018) quy định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất
“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà không có các giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này, có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất.”
Tuy nhiên, nếu việc chia đất chỉ là lời nói, không có người làm chứng, không có sơ đồ vị trí hoặc văn bản thể hiện ranh giới rõ ràng thì rất khó để chính quyền địa phương xác minh và xác nhận. Như vậy, việc thiếu một giấy cam kết bằng văn bản khi chia đất lại trở thành rào cản pháp lý lớn trên hành trình hợp thức hóa quyền sở hữu đất đai.
Ngoài ra, căn cứ theo Điều 167 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018), việc tặng cho, chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa các cá nhân bắt buộc phải lập thành hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực. Nếu không có hợp đồng này thì giao dịch bị coi là vô hiệu và không được pháp luật bảo vệ. Do đó, dù việc sử dụng đất thực tế diễn ra suôn sẻ, nhưng khi thực hiện thủ tục hành chính, người dân vẫn bị buộc quay lại khâu đầu tiên: chứng minh nguồn gốc hợp pháp của đất.
Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung 2018):
“3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;
b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;
c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;
d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”
3. Giải pháp và hướng xử lý
Trong các trường hợp như vậy, hướng xử lý phù hợp nhất là các bên liên quan (cha mẹ, con cái, anh em…) cùng lập một văn bản xác nhận việc chia đất, có chữ ký của các bên và được chính quyền địa phương xác nhận. Nếu bên cho đất đã mất, thì cần có xác nhận của những người thừa kế còn lại hoặc xác lập lối đi pháp lý khác như khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận quyền sử dụng đất theo thời hiệu hoặc hình thành quyền sở hữu theo thời gian sử dụng ổn định.
Đối với các hộ dân đang vướng mắc trong thủ tục này, cần chủ động liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp xã để được hướng dẫn cụ thể. Trong trường hợp phức tạp hơn, nên tham khảo ý kiến tư vấn từ luật sư để bảo đảm quyền lợi hợp pháp.
Câu chuyện về những mảnh đất không giấy tờ là lời nhắc nhở quan trọng về việc xây dựng ý thức pháp lý từ những việc tưởng chừng đơn giản trong gia đình. Một tờ giấy cam kết có chữ ký, có xác nhận, có thể là “tấm vé pháp lý” cho con cháu sau này. Đừng để sự thuận tình hôm nay trở thành tranh chấp ngày mai – hãy hành động đúng pháp luật từ đầu để bảo vệ quyền lợi của chính mình.
4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 để được luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn!
