Trong những năm vừa qua, tình trạng mở bán các dự án chung cư khi chưa đủ điều kiện pháp lý diễn ra khá phổ biến, kéo theo nhiều rủi ro pháp lý cho người mua. Không ít trường hợp chủ đầu tư mở bán dự án khi chưa hoàn thành phần móng, chưa có giấy phép xây dựng hoặc chưa được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện mở bán…. dẫn đến tranh chấp, thậm chí người mua có nguy cơ mất trắng. Việc hiểu rõ các quy định pháp luật về điều kiện mở bán dự án chung cư và các rủi ro pháp lý liên quan là điều quan trọng để người mua có thể bảo vệ quyền lợi của mình. Bài viết này sẽ phân tích các điều kiện dự án chung cư được phép mở bán và cách kiểm tra pháp lý.
1. ĐIỀU KIỆN DỰ ÁN CHUNG CƯ ĐƯỢC PHÉP MỞ BÁN
Việc mở bán dự án chung cư phải tuân thủ các điều kiện pháp lý chặt chẽ nhằm đảm bảo quyền lợi của người mua và tính minh bạch trên thị trường bất động sản. Tuy nhiên, không ít chủ đầu tư vẫn cố tình mở bán khi chưa đáp ứng đầy đủ các quy định, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý và tranh chấp. Để tránh những hệ lụy này, người mua cần nắm rõ các điều kiện pháp lý mà một dự án chung cư phải đáp ứng trước khi được phép mở bán cụ thể như sau:
Theo quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định cụ thể như sau:
(1) Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(2) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
(3) Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
(4) Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
(5) Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
(6) Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
(7) Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
(8) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Như vậy trước khi mua các căn hộ trong dự án chung cư người mua cần cẩn trọng trong việc kiểm tra tính pháp lý của dự án, đặc biệt là các yếu tố như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng….. Chỉ khi đảm bảo đầy đủ các điều kiện này, giao dịch mới thực sự hợp pháp và hạn chế được rủi ro cho người mua.
2. CÁCH KIỂM TRA PHÁP LÝ
Khi mua căn hộ chung cư, người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp các loại giấy tờ sau để kiểm tra tính pháp lý của dự án và tránh rủi ro:
(1) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án
Để xác minh chủ đầu tư có quyền sử dụng hợp pháp đối với khu đất xây dựng dự án; kiểm tra xem đất có thuộc diện tranh chấp, thế chấp hay bị quy hoạch treo hay không.
(2) Giấy phép xây dựng
Để chứng minh dự án được cấp phép xây dựng hợp pháp; Kiểm tra nội dung giấy phép, địa điểm, quy mô, số tầng, diện tích xây dựng có đúng với quảng cáo không.
(3) Văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán của Sở Xây dựng
Đây là điều kiện bắt buộc để mở bán căn hộ hình thành trong tương lai. Nếu dự án chưa có văn bản này, việc mở bán là trái pháp luật, dẫn đến hợp đồng bị vô hiệu.
(4) Quyết định phê duyệt dự án đầu tư
Đây là văn bản cho phép chủ đầu tư triển khai dự án, do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp; Kiểm tra xem dự án có nằm trong quy hoạch phát triển nhà ở được phê duyệt không.
(5). Biên bản nghiệm thu hoàn thành phần móng
Theo quy định, dự án chỉ được mở bán khi đã xây xong phần móng. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp biên bản nghiệm thu phần móng do cơ quan chức năng xác nhận.
(6) Hợp đồng mẫu và thông tin chi tiết căn hộ
Hợp đồng mua bán phải có đầy đủ điều khoản về quyền, nghĩa vụ của các bên, giá bán, thời gian bàn giao, phí quản lý,…Kiểm tra kỹ nội dung hợp đồng, tránh các điều khoản bất lợi cho người mua.
(7) Hợp đồng bảo lãnh ngân hàng
Theo quy định Luật kinh doanh bất động sản 2023 quy định Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua, thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1 Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
Ngoài việc yêu cầu chủ đầu tư cung cấp giấy tờ pháp lý nêu trên, người mua có thể kiểm tra thông tin dự án đã đủ điều kiện để mở bán hay chưa trên Website của Sở Xây dựng nơi có dự án để xác thực thông tin hoặc người mua có thể gửi đơn thư để gửi ủy ban, sở xây dựng có thẩm quyền để được các cơ quan nhà nước phản hồi chính xác về tình trạng dự án để tránh rủi ro khi mua.
