Các tranh chấp về đất đai luôn là chủ đề thu hút nhiều sự quan tâm chú ý từ xã hội bởi tính chất phức tạp và khó giải quyết. Trên thực tế đây là vấn đề dễ phát sinh tranh chấp về quyền, lợi ích của các bên và thường diễn ra dưới nhiều dạng tranh chấp khác nhau. Trong đó các tranh chấp về đất đai có yếu tố nước ngoài cũng là một trong những tranh chấp phổ biến kể từ khi mà đất nước mở cửa hội nhập…Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các tranh chấp về đất đai có yếu tố nước ngoài là gì cũng như các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến trình tự, thủ tục trong quá trình giải quyết tranh chấp.
1. Tranh chấp về đất đai có yếu tố nước ngoài là gì?
1.1. Tranh chấp đất đai là gì?
Căn cứ quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai 2013:
“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.
Ở đây cần lưu ý rằng, tranh chấp đất đai là các tranh chấp phát sinh giữa các bên khi xác định người có quyền sử dụng đất (gồm cả việc tranh chấp ranh giới giữa các thửa đất).
Bên cạnh đó cần phân biệt rõ giữa tranh chấp đất đai với tranh chấp liên quan đến đất đai. Theo đó, nếu các đương sự xảy ra tranh chấp với nhau về thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất; hay tranh chấp về việc thực hiện nghĩa vụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì những tranh chấp này được hiểu là những tranh chấp có liên quan đến đất đai.
Việc phân biệt tranh chấp nào là tranh chấp đất đai rất quan trọng, vì thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai là khác nhau.
1.2. Tranh chấp về đất đai có yếu tố nước ngoài được hiểu thế nào?
Căn cứ theo quy định tại khoản 2, Điều 663 Bộ luật Dân sự 2015, các quan hệ dân sự rơi vào các trường hợp sau thì được xác định là quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài:
“a) Có ít nhất một trong các bên tham gia là cá nhân, pháp nhân nước ngoài;
b) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài;
c) Các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ dân sự đó ở nước ngoài.”
Theo đó, tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài có thể được hiểu là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai mà có ít nhất một bên trong tranh chấp đó là cá nhân, pháp nhân nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân Việt Nam hoặc là pháp nhân Việt Nam nhưng việc xác lập, thay đổi, thực hiện hoặc chấm dứt quan hệ đó xảy ra tại nước ngoài; hoặc các bên tham gia đều là công dân Việt Nam, pháp nhân Việt Nam nhưng đối tượng của quan hệ tranh chấp đất đai đó ở nước ngoài.
2. Cơ quan nào có thẩm quyền giải quyết tranh chấp có yếu tố nước ngoài
Tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài là tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015.
Trường hợp tranh chấp quyền sử dụng đất mà đất ở Việt Nam thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 203 Luật đất đai 2013.
“Tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:
1. Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết;
2. Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:
a) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;
b) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự;
3. Trường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền thì việc giải quyết tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:
a) Trường hợp tranh chấp giữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
b) Trường hợp tranh chấp mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giải quyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật về tố tụng hành chính;
4. Người có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai tại khoản 3 Điều này phải ra quyết định giải quyết tranh chấp. Quyết định giải quyết tranh chấp có hiệu lực thi hành phải được các bên tranh chấp nghiêm chỉnh chấp hành. Trường hợp các bên không chấp hành sẽ bị cưỡng chế thi hành.“
Trên thực tế cần lưu ý một số trường hợp Tòa án Việt Nam có thể trả đơn kiện hoặc đình chỉ giải quyết vụ án theo Điều 472 Luật tố tụng dân sự 2015 đó là:
“a) Các đương sự được thỏa thuận lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp theo quy định của pháp luật áp dụng đối với quan hệ dân sự có yếu tố nước ngoài và đã lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài giải quyết vụ việc đó.
Trường hợp các bên thay đổi thỏa thuận lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài bằng thỏa thuận lựa chọn Tòa án Việt Nam hoặc thỏa thuận lựa chọn Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện được, hoặc Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài từ chối thụ lý đơn thì Tòa án Việt Nam vẫn có thẩm quyền giải quyết;
b) Vụ việc không thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam quy định tại Điều 470 của Bộ luật này và vụ việc thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án nước ngoài có liên quan;
c) Vụ việc không thuộc thẩm quyền riêng biệt của Tòa án Việt Nam quy định tại Điều 470 của Bộ luật này và đã được Trọng tài hoặc Tòa án nước ngoài thụ lý giải quyết;
d) Vụ việc đã được giải quyết bằng bản án, quyết định của Tòa án nước ngoài hoặc phán quyết của Trọng tài.
Trường hợp bản án, quyết định của Tòa án nước ngoài, phán quyết của Trọng tài nước ngoài không được Tòa án Việt Nam công nhận thì Tòa án Việt Nam vẫn có thẩm quyền giải quyết vụ việc đó;
đ) Bị đơn được hưởng quyền miễn trừ tư pháp.”
3. Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài
Bước 1: Tiến hành hòa giải ở cơ sở
Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 202 Luật Đất đai 2013 khi các bên xảy ra tranh chấp về đất đai thì:
“Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở.”
UBND cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất đang tranh chấp có trách nhiệm thực hiện hòa giải tranh chấp về đất đai giữa các bên tại địa phương mình. Nếu sau hòa giải mà một trong các bên vẫn không đồng ý với nội dung hòa giải thì có quyền nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp.
Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện
Hồ sơ cần cung cấp cho Tòa án khi yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai bao gồm các giấy tờ sau:
– Đơn khởi kiện được viết theo mẫu
– Các tài liệu chứng cứ liên quan đến quyền sử dụng đất và tranh chấp đang phát sinh
– Chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân, hộ khẩu của người khởi kiện
– Văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về nơi thường trú (tạm trú) của bên bị kiện.
Bước 3: Khởi kiện tại Tòa án
Căn cứ khoản 3 Điều 35 Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 thì Tòa án có thẩm quyền là Tòa án nhân dân nơi có đất đang tranh chấp; đối với tranh chấp đất đai có yếu tố nước ngoài thì sẽ do Tòa án nhân dân cấp Tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thụ lý và giải quyết.
Sau khi tiếp nhận đơn khởi kiện, Tòa án sẽ xem xét tính hợp lệ của hồ sơ khởi kiện cùng với tài liệu chứng cứ kèm theo, nếu hồ sơ đã đầy đủ theo quy định, Tòa án sẽ gửi thông báo nộp tạm ứng án phí cho bên khởi kiện. Sau khi nộp tạm ứng án phí, bên khởi kiện sẽ nộp lại biên lai tạm ứng án phí để Tòa án tiến hành thụ lý vụ án và giải quyết.
