1. Cắt giảm nhiều ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện
So với Luật Đầu tư 2020, Phụ lục IV của Luật Đầu tư 2025 đã thực hiện việc rà soát, thu hẹp và điều chỉnh phạm vi của một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện.
Một số ngành nghề cắt giảm có thể kể đến gồm:
- Kinh doanh làm thủ tục về thuế; kinh doanh dịch vụ làm thủ tục hải quan; dịch vụ phụ trợ bảo hiểm; kinh doanh dịch vụ cho thuê lại lao động;
- Kinh doanh dịch vụ giám định thương mại; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng thực phẩm đông lạnh; kinh doanh tạm nhập, tái xuất hàng hóa thuộc danh mục hàng hóa đã qua sử dụng…
Bên cạnh đó, Điều 7 Luật Đầu tư 2025 cũng quy định Chính phủ công bố danh mục ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện cần thiết phải cấp phép, chứng nhận trước khi thực hiện hoạt động và danh mục ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện phải chuyển phương thức quản lý điều kiện kinh doanh từ cấp phép, chứng nhận sang công bố yêu cầu, điều kiện kinh doanh để quản lý theo phương thức hậu kiểm.
2. Nhà đầu tư nước ngoài không phải có dự án trước khi thành lập doanh nghiệp
Khoản 2 Điều 19 Luật Đầu tư 2025 đã có bước thay đổi đáng chú ý khi cho phép nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế mà không bắt buộc phải có dự án đầu tư trước, nhưng phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường. Cụ thể:
“2. Nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư và phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài quy định tại Điều 8 của Luật này khi thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế.”
So với Luật Đầu tư 2020, cụ thể khoản 1 Điều 22 được sửa đổi bởi Luật số 90/2025/QH15 sửa đổi Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Hải quan, Luật Thuế giá trị gia tăng.
“Nhà đầu tư nước ngoài được thành lập tổ chức kinh tế thực hiện dự án đầu tư trước khi thực hiện thủ tục cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư …”
Như vậy, quy định cũ đặt trọng tâm vào việc nhà đầu tư nước ngoài phải có dự án đầu tư cụ thể khi thực hiện thủ tục thành lập tổ chức kinh tế. Nói cách khác, quy định cũ thiên về yêu cầu “có dự án trước, thành lập sau”, trong khi Luật 2025 đã linh hoạt hơn theo hướng tạo thuận lợi cho nhà đầu tư ngay từ giai đoạn gia nhập thị trường.
3. Làm rõ phạm vi dự án thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư
Điều 24 Luật Đầu tư 2025 đã liệt kê cụ thể 20 loại dự án phải thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư như:
– Dự án sử dụng đất, tài nguyên lớn hoặc nhạy cảm: chuyển mục đích sử dụng rừng (đặc dụng, phòng hộ, sản xuất) với diện tích lớn; chuyển đất trồng lúa từ 500 ha trở lên; dự án có di dân tái định cư quy mô lớn; dự án tại khu vực ảnh hưởng quốc phòng, an ninh; dự án đề nghị giao khu vực biển.
– Dự án thuộc lĩnh vực đặc biệt, nhạy cảm: điện hạt nhân; casino, đặt cược; chế biến dầu khí; kinh doanh vận chuyển hàng không; viễn thông có hạ tầng mạng, trồng rừng, xuất bản, báo chí do nhà đầu tư nước ngoài thực hiện.
– Dự án liên quan di sản, đô thị đặc thù: dự án trong khu vực bảo vệ di tích quốc gia, di sản thế giới; dự án tại khu vực hạn chế phát triển hoặc nội đô lịch sử của đô thị loại đặc biệt.
– Dự án hạ tầng, bất động sản quy mô lớn: xây dựng nhà ở, khu đô thị (khi nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất); sân gôn; khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số; cảng biển lớn; cảng hàng không, sân bay và hạ tầng hàng không quan trọng.
– Dự án có yêu cầu đặc biệt: đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (trừ một số trường hợp được loại trừ); dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc thù khác luật; các dự án khác thuộc thẩm quyền chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ theo quy định pháp luật.
Luật Đầu tư 2020 không xác định trực tiếp nhóm dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư, chỉ quy định theo thẩm quyền của từng cơ quan.
Về thẩm quyền, Điều 25 Luật 2025 quy định như sau:
– Quốc hội chỉ chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án cần áp dụng cơ chế, chính sách đặc biệt.
– Thủ tướng chấp thuận chủ trương đối với 08 nhóm dự án;
– Chủ tịch UBND cấp tỉnh (thay cho UBND cấp tỉnh trước đây) chấp thuận 13 nhóm dự án.
4. Bỏ 2 trường hợp phải điều chỉnh dự án đầu tư
Khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2025 thì, nhà đầu tư có dự án đầu tư đã được chấp thuận chủ trương đầu tư phải thực hiện thủ tục chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư nếu thuộc một trong năm trường hợp sau đây:
1 – Thay đổi, bổ sung nội dung, mục tiêu thuộc diện chấp thuận chủ trương đầu tư đã được quy định tại văn bản chấp thuận chủ trương đầu tư;
2 – Thay đổi quy mô diện tích đất sử dụng theo quy định của Chính phủ, thay đổi địa điểm đầu tư;
3 – Kéo dài tiến độ thực hiện dự án đầu tư trong trường hợp điều chỉnh tiến độ quá 24 tháng theo quy định tại khoản 4 Điều này;
4 – Điều chỉnh thời hạn hoạt động của dự án đầu tư;
5 – Thay đổi nhà đầu tư của dự án đầu tư được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư trước khi dự án khai thác, vận hành hoặc thay đổi điều kiện đối với nhà đầu tư (nếu có).
Như vậy, Luật 2025 giới hạn còn 05 trường hợp này cho thấy xu hướng thu hẹp phạm vi phải điều chỉnh chủ trương đầu tư, qua đó giảm bớt thủ tục hành chính và tạo sự linh hoạt hơn trong quá trình triển khai dự án.
So với Luật Đầu tư 2020, quy định mới đã bỏ 02 trường hợp điều chỉnh dự án đầu tư là thay đổi tổng vốn đầu tư từ 20% trở lên và thay đổi công nghệ đã được thẩm định.
5. Mở rộng áp dụng thủ tục đầu tư đặc biệt
Theo Điều 28 Luật Đầu tư 2025, nhà đầu tư được quyền lựa chọn đăng ký đầu tư theo theo thủ tục đầu tư đặc biệt đối với dự án đầu tư tại khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu công nghệ số tập trung, khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế và khu chức năng trong khu kinh tế, trừ dự án phải chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của Chính phủ.
Dự án đăng ký đầu tư theo theo thủ tục đầu tư đặc biệt không phải thực hiện một loạt thủ tục tiền kiểm như chấp thuận chủ trương đầu tư, thẩm định công nghệ, lập báo cáo đánh giá tác động môi trường, lập quy hoạch chi tiết, xin Giấy phép xây dựng hoặc các thủ tục phê duyệt trong lĩnh vực xây dựng và phòng cháy, chữa cháy.
Thay vào đó, nhà đầu tư phải có văn bản cam kết đáp ứng điều kiện, tiêu chuẩn, quy chuẩn theo quy định của pháp luật về xây dựng, bảo vệ môi trường, phòng cháy, chữa cháy; đề xuất dự án đầu tư bao gồm nhận dạng, dự báo tác động đến môi trường và biện pháp giảm thiểu tác động xấu đến môi trường thay thế cho đánh giá sơ bộ tác động môi trường, việc sử dụng công nghệ hạn chế chuyển giao (nếu có).
Điều 20 Luật Đầu tư 2020, sửa đổi bởi Luật số 90/2025/QH15, các dự án được ưu đãi và hỗ trợ đầu tư đặc biệt gồm:
Các dự án được hưởng ưu đãi, hỗ trợ đầu tư đặc biệt gồm:
- (1) trung tâm đổi mới sáng tạo, R&D vốn từ 3.000 tỷ (giải ngân 1.000 tỷ/3 năm) hoặc trung tâm đổi mới sáng tạo quốc gia;
- (2) dự án công nghệ số trọng điểm, bán dẫn, trung tâm dữ liệu AI vốn từ 6.000 tỷ (giải ngân 6.000 tỷ/5 năm);
- (3) dự án thuộc ngành nghề đặc biệt ưu đãi vốn từ 30.000 tỷ (giải ngân 10.000 tỷ/3 năm).
6. Điều chỉnh thời hạn hoạt động dự án đầu tư
Điều 31 Luật Đầu tư 2025 vẫn tiếp tục duy trì nguyên tắc về thời hạn hoạt động của dự án đầu tư: tối đa 50 năm đối với dự án ngoài khu kinh tế và tối đa 70 năm đối với dự án trong khu kinh tế.
Tuy nhiên, Tuy nhiên, điểm mới quan trọng là pháp luật cho phép nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án trong quá trình triển khai, miễn là thời hạn sau điều chỉnh không vượt quá giới hạn luật định.. Cụ thể theo khoản 4 Điều 31:
“4. Trong quá trình thực hiện dự án đầu tư, nhà đầu tư được điều chỉnh tăng hoặc giảm thời hạn hoạt động của dự án đầu tư. Thời hạn hoạt động của dự án đầu tư sau khi điều chỉnh không được vượt quá thời hạn quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này.”
Trước đây, quy định cũ tại Điều 44 Luật Đầu tư 2020 nhà đầu tư chỉ được xem xét gia hạn khi dự án sắp hết thời hạn hoạt động, chứ không có cơ chế điều chỉnh linh hoạt trong quá trình thực hiện.
Ngoài ra, tại khoản 6 Điều 52 Luật Đầu tư 2025 cho phép dự án đang triển khai trước ngày luật có hiệu lực được điều chỉnh thời hạn nếu thời hạn còn lại không đáp ứng được phương án tài chính hoặc phương án kinh doanh của bên nhận chuyển nhượng.
7. Bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài
Luật Đầu tư 2025 chính thức bãi bỏ thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư ra nước ngoài (thẩm quyền của Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ) theo Luật Đầu tư 2020 trước đây.
Căn cứ theo quy định tại Điều 42 Luật Đầu tư 2025, phạm vi dự án phải thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài được thu hẹp, chỉ áp dụng đối với dự án có quy mô vốn từ mức do Chính phủ quy định hoặc dự án thuộc ngành, nghề đầu tư ra nước ngoài có điều kiện theo khoản 1 Điều 41 Luật này.
Trong trường hợp cần thiết, Bộ Tài chính phân cấp thẩm quyền cấp, điều chỉnh, chấm dứt hiệu lực Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài cho tổ chức thuộc Bộ.
“2. Đối với dự án đầu tư ra nước ngoài có quy mô vốn lớn hoặc dự án đề xuất áp dụng cơ chế chính sách hỗ trợ đặc biệt, Bộ Tài chính báo cáo Thủ tướng Chính phủ xem xét, chấp thuận trước khi cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư ra nước ngoài, trừ trường hợp quy định.”
Dự án khác (nhỏ hơn mức quy định của Chính phủ, dự án gắn với quốc phòng an ninh, dự án đầu tư ra nước ngoài của các tập đoàn, tổng công ty nhà nước) thì chỉ cần thực hiện việc đăng ký giao dịch ngoại hối với Ngân hàng Nhà nước để chuyển tiền ra nước ngoài.
8. Thay đổi quy định với chuyển nhượng dự án đầu tư
Theo khoản 7 Điều 51 Luật Đầu tư 2025 việc chuyển nhượng đầu tư dự án được mở rộng hơn.
Theo đó, tất cả dự án đã được quyết định chủ trương đầu tư, quyết định điều chỉnh chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận điều chỉnh chủ trương đầu tư hoặc đã được cấp, điều chỉnh Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo quy định pháp luật về đầu tư, đều có thể thực hiện chuyển nhượng theo cơ chế của Luật Đầu tư.
Trước đây, theo khoản 1 Điều 41 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chỉ các dự án đã được chấp thuận nhà đầu tư hoặc có giấy chứng nhận đăng ký đầu tư mới áp dụng thủ tục chuyển nhượng theo Luật Đầu tư.
Kết luận: Tổng thể, Luật Đầu tư 2025 đã thể hiện rõ tinh thần cải cách khi tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý theo hướng minh bạch, linh hoạt và giảm gánh nặng thủ tục cho nhà đầu tư so với Luật Đầu tư 2020. Những sửa đổi lần này không chỉ đơn thuần là điều chỉnh kỹ thuật lập pháp mà còn phản ánh định hướng chuyển mạnh sang cơ chế hậu kiểm, nâng cao tính tự chủ và trách nhiệm của doanh nghiệp. Tuy nhiên, để các quy định mới thực sự phát huy hiệu quả, đòi hỏi sự hướng dẫn đồng bộ, thống nhất trong quá trình áp dụng và sự chủ động thích ứng từ phía nhà đầu tư trong thực tiễn triển khai dự án.
9. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 để được luật sư tư vấn. Trân trọng cảm ơn!
CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
