Trong bối cảnh nhu cầu thuê nhà và chung cư ngày càng gia tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn, việc ký kết hợp đồng thuê nhà trở thành một bước quan trọng để đảm bảo quyền lợi cho cả bên cho thuê và bên thuê. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít trường hợp xảy ra tranh chấp, thiệt hại do các bên thiếu hiểu biết pháp lý hoặc chủ quan trong quá trình ký hợp đồng. Từ kinh nghiệm thực tiễn và nhiều vụ việc phát sinh, bài viết này chia sẻ những lưu ý và kinh nghiệm quan trọng khi ký hợp đồng thuê nhà, chung cư – giúp các bên phòng tránh rủi ro và thiết lập mối quan hệ thuê ổn định, minh bạch.
Hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ là hợp đồng dân sự căn cứ vào điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 được hiểu là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.
Trước khi ký kết hợp đồng thuê nhà, căn hộ: Đối với người muốn thuê phải xác định chủ cho thuê có phải là chủ sử dụng, sở hữu nhà, căn hộ cho thuê hay không, nếu không phải yêu cầu kiểm tra giấy ủy quyền hoặc hợp đồng ủy quyền trong đó kiểm tra kỹ phần nội dung ủy quyền xem có được ủy quyền ký kết hợp đồng cho thuê và nhận tiền đặt cọc ký kết hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ hay không.
Nội dung của hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ cần lưu ý các nội dung sau:
– Thông tin bên cho thuê, bên muốn thuê: Bao gồm các thông tin cá nhân hoặc tên doanh nghiệp nếu bên thuê là doanh nghiệp như họ tên, số Căn cước đối với cá nhân, mã số doanh nghiệp đối với doanh nghiệp, địa chỉ..
– Đối tượng cho thuê, muốn thuê: Nêu rõ các thông tin về Nhà thuộc số tờ, số thửa, tọa lạc ở đâu, diện tích cụ thể. Đối với căn hộ số tầng, diện tích, thuộc dự án nào, tọa lạc ở đâu. Nội thất do người cho thuê cung cấp gồm những vật dụng nào ví dụ giường tủ, bàn làm việc, tủ lạnh, máy giặt, nồi, chảo…
– Mục đích thuê: Để kinh doanh, ở hoặc sản xuất. Lưu ý chỉ được cho thuê đất, căn hộ được sử dụng đúng mục đích mà pháp luật quy định. Ví dụ căn hộ chung cư không được làm nơi kinh doanh lưu trú hoặc làm nơi sản xuất.
– Giá thuê: Theo tháng, quý, năm ghi rõ cụ thể nếu đơn giá thuê ghi bằng USD phải ghi tỷ giá tại thời điểm giao kết hợp đồng thuê, ví dụ đơn giá thuê 1 căn hộ ở quận 7 là 1000 usd/tháng, với tỷ giá 1 usd= 25.000 đồng, thì đơn giá cho thuê là 25.000.000 đồng/tháng.
Lưu ý: Trường hợp muốn thay đổi đơn giá cho thuê mà không muốn ký thêm phụ lục hợp đồng thì có thể nêu thêm nội dung đơn giá thuê sẽ tăng thêm bao nhiêu phần trăm từ thời điểm nào.
– Thời gian thanh toán tiền thuê: Ghi rõ ngày, tháng, năm phải thanh toán ví dụ đối với thanh toán tiền thuê hàng tháng có thể quy định trước ngày mùng 5 tháng sau phải thanh toán tiền thuê nhà, căn hộ tháng trước.
– Hình thức thanh toán: Bằng chuyển khoản hoặc tiền mặt, chuyển khoản qua số tài khoản nào, ngân hàng nào, ai là chủ tài khoản. Nếu chủ tài khoản nhận tiền cho thuê nhà, căn hộ không phải là chủ sở hữu nhà ở, căn hộ cho thuê thì yêu cầu ghĩ rõ tiền thanh toán cho thuê nhà ở, căn hộ sẽ chuyển vào số tài khoản nào, tên gì, ngân hàng nào. Ví dụ chủ sở hữu nhà ở, căn hộ là cha mẹ nhưng muốn nhận tiền cho thuê nhà, căn hộ vào tài khoản con cái thì đề nghị ghi rõ thông tin người nhận tiền cho thuê trong hợp đồng cho thuê để tránh tranh chấp về sau.
– Thời gian cho thuê: Ghi rõ khoảng thời gian hai bên thống nhất thời hạn thuê, ví dụ là 12 tháng. Ngoài ra để tránh trường hợp phải ký lại hợp đồng thuê nhà, căn hộ chúng ta có thể nêu thêm nội dung, hợp đồng này sẽ tự động gia hạn thêm 12 tháng nếu hai bên không có ý kiến gì khác.
– Quyền, nghĩa vụ các bên:
Đối với bên cho thuê:
Quyền: Được nhận tiền cho thuê như thỏa thuận, quyền yêu cầu người thuê trả lại nhà, căn hộ khi đã hết hợp đồng thuê hoặc sử dụng không đúng mục đích thuê.
Nghĩa vụ: bàn giao nhà, căn hộ, các đồ gia dụng cho người cho thuê theo như nội dung hợp đồng cho thuê, đảm bảo quyền sử dụng của người thuê.
Đối với bên thuê:
Quyền được nhận, sử dụng nhà, căn hộ, các vật dụng theo như nội dung hợp đồng thuê.
Nghĩa vụ thanh toán tiền thuê.
– Một số nội dung quan trọng cần đưa vào hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ gồm:
Trong trường hợp bên thuê không muốn thuê nữa có được cho bên thứ ba thuê lại không.
Trong phần nội dung này phải quy định rõ nghĩa vụ của các bên khi xảy ra sự cố hư hỏng ví dụ như đèn chiếu sáng bị hư, tường bị nứt, mái tôn bị dột, nhà vệ sinh bị tắc hư hỏng sẽ do ai sửa chữa và chịu tiền chi phí sửa chữa đó.
Trường hợp bên thuê muốn cải tạo các hạng mục trong nhà, căn hộ có phải báo bên cho thuê.
Trường hợp nào hai bên được đơn phương chấm dứt hợp đồng, ví dụ bên thuê nhà, căn hộ không thanh toán tiền thuê nhà, căn hộ trong 2 tháng.
Trường hợp bên Thuê bỏ tiền ra sửa chữa tôn tạo nhà, căn hộ thì khi đơn phương chấm dứt hợp đồng hoặc hết thời hạn thuê mà một trong hai bên không gia hạn, thì bên cho thuê có nghĩa vụ hoàn trả phần phí tôn tạo còn lại không, nếu có bao nhiêu phần trăm.
Phải liệt kê những trường hợp nhà nước có quyết định thu hồi để làm dự án an ninh quốc phòng, phát triển kinh tế thì nghĩ vụ các bên như thế nào, bên cho thuê có phải bồi thường cho bên thuê hoặc hỗ trợ một khoản để bên thuê tìm nơi khác để thuê không. Ví dụ Khi nhà nước thu hồi nhà, căn hộ để làm dự án an ninh quốc phòng bên cho thuê sẽ hỗ trợ 10% phí đầu tư xây dựng hạng mục công trình trên nhà đó, nếu phí đầu tư là 100.000.000 đồng thì bên cho thuê sẽ hỗ trợ 30.000.000 đồng.
– Điều khoảng phạt:
Trường hợp bên thuê thanh toán tiền thuê trễ sẽ tính lãi như thế nào, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà, căn hộ sẽ mất tiền cọc hay phải chịu mức phạt bao nhiêu. Ví dụ người thuê nhà đặt cọc 2 tháng tiền nhà, mỗi tháng 10.000.000 đồng, nếu đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn sẽ bị mất tiền cọc 2 tháng là 20.000.000 đồng.
– Điều khoản chung:
Hợp đồng cho thuê nhà có hiệu lực khi nào.
Khi xảy ra tranh chấp các bên gửi hồ sơ khởi kiện ở tòa án có thầm quyền nào, tòa án có nhà, căn hộ cho thuê hay…
Nêu rõ hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ được lập thành mấy bản, mỗi bản mấy trang để tránh sự thay đổi số trang có thể chỉnh sửa nội dung trong đó.
Nêu thêm nội dung việc ký kết hợp đồng thuê nhà, căn hộ trên là hoàn tự nguyện và không bị ép buộc
– Phần chữ ký của hai bên:
Hai bên phải ký và ghi đầy đủ họ tên, đồng thời ký nháy các trang để đảm bảo không bị sửa chữa nội dung.
Trường hợp là tổ chức thì người đại diện theo pháp luật ký tên và đóng dấu, đóng dấu giáp lai các trang.
Trên đây là những kinh nghiệm thực tế khi giao kết hợp đồng cho thuê nhà, căn hộ để đảm bảo đầy đủ các thông tin, tránh rui ro khi xảy ra tranh chấp.
