HỢP ĐỒNG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÔ HIỆU KHI NÀO?

1. Quy định về hợp đồng thế chấp Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 (viết tắt: BLDS 2015) quy định:

“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Như vậy, hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự 2015 “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan”.

Căn cứ điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này”.

Như vậy, về mặt hình thức thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản và được công chứng, chứng thực. Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp hồ sơ đăng ký thế chấp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì việc thế chấp quyền sử dụng đất mới được xem là hợp lệ căn cứ khoản 1, 7 Điều 95 và khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013, nay là khoản 1, 3 và 4 Điều 131, khoản 2 Điều 133 Luật đất đai 2024. Theo Điều 27 Nghị định 99/2022/NĐ-CP quy định hồ sơ đăng ký đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu như sau:

• Phiếu yêu cầu theo Mẫu số 01a tại Phụ lục (01 bản chính).
• Hợp đồng bảo đảm hoặc hợp đồng bảo đảm có công chứng, chứng thực trong trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở, luật khác có liên quan quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực).
• Giấy chứng nhận (bản gốc), trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định này.

2. Quy định về hợp đồng vô hiệu.

Theo quy định tại Điều 385 Bộ luật Dân sự (BLDS) năm 2015 thì “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự” và quy định tại Điều 116 BLDS thì “Giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự”.

Khi giao kết hợp đồng, điều quan trọng mà các bên mong muốn là hợp đồng luôn có hiệu lực và có thể thực thi nhưng vì nhiều lý do mà đôi khi hợp đồng có thể bị vô hiệu. Theo Điều 122 BLDS 2015 thì “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác” và khoản 1 Điều 407 BLDS: “Quy định về giao dịch dân sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô hiệu”. Như vậy, hợp đồng vô hiệu là hợp đồng đã tồn tại nhưng không đáp ứng một hay nhiều điều kiện có hiệu lực mà pháp luật về hợp đồng đã yêu cầu hoặc trong trường hợp pháp luật có quy định khác. 

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến sự vô hiệu của hợp đồng, trong đó có cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan. Các nguyên nhân chủ quan chính là hành vi của chủ thể khi xác lập hợp đồng như vi phạm nguyên tắc xác lập hợp đồng; vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội; lừa dối, đe doạ, cưỡng ép đối tác; xác lập hợp đồng một cách giả tạo. Các nguyên nhân khách quan là những sự kiện xảy ra ngoài ý chí, không phải là mong muốn chủ quan của chủ thể như một trong hai bên bị nhầm lẫn khi giao kết hợp đồng; chủ thể xác lập hợp đồng vào đúng thời điểm không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình; do hợp đồng có đối tượng không thể thực hiện được; do hợp đồng chính bị vô hiệu. Bên cạnh những trường hợp vô hiệu theo quy định chung của BLDS đã được quy định từ Điều 122 đến Điều 129 BLDS thì các luật chuyên ngành điều chỉnh hợp đồng đặc thù trong từng lĩnh vực còn có các quy định riêng về những trường hợp vô hiệu của hợp đồng. Hợp đồng thuộc những trường hợp được luật chuyên ngành quy định thì sẽ áp dụng luật đó để giải quyết việc tuyên hợp đồng vô hiệu. Chẳng hạn như hợp đồng kinh doanh bảo hiểm được điều chỉnh bởi Luật kinh doanh bảo hiểm năm 2022 và tại khoản 1 Điều 25 Luật này quy định về Hợp đồng bảo hiểm vô hiệu trong trường hợp: “Bên mua bảo hiểm không có quyền lợi có thể được bảo hiểm tại thời điểm giao kết hợp đồng bảo hiểm”.

Theo quy định từ Điều 122 đến Điều 129 BLDS thì hợp đồng vô hiệu do một trong các trường hợp sau:

• Không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của BLDS thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
• Vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.
• Giả tạo.
• Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi dân sự xác lập, thực hiện.
• Bị nhầm lẫn.
• Bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép.
• Người xác lập không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình.
• Không tuân thủ quy định về hình thức.

3. Khi nào thì hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất vô hiệu.

Lấy một vụ án minh hoa như sau:

Vợ chồng chị Vi Thị X anh Nguyễn Văn V có thửa đất có diện tích 724m2 tại thửa số 43, tờ bản đồ số 102, tại Thôn C, xã H, huyện L, tỉnh Bắc Giang. Đất đã được UBND huyện L cấp Giấy chứng nhận QSDĐ số AD 162258, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận H 00494 ngày 05/12/2005 mang tên người sử dụng đất là hộ anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X.

Tại Hợp đồng thế chấp QSDĐ có diện tích 724m2 tại thửa số 43, tờ bản đồ số 102, có địa chỉ: Thôn C, xã H, huyện L, tỉnh Bắc Giang) của bên thứ ba số 300 NT/HĐTC, ngày 18/7/2011 giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh Bắc Giang với bên thế chấp là anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X, để đảm bảo cho khoản vay của Công ty TNHH Phú G tại Ngân Hàng TMCP Đ – Chi nhánh Bắc Giang.

Do Công ty TNHH Phú G vi phạm nghĩa vụ thanh toán với Ngân hàng, Ngân hàng đã khởi kiện đến Tòa án yêu cầu Công ty TNHH Phú G phải trả tiền cho Ngân hàng. Bản án dân sự sơ thẩm số 06/2018/KDTM-ST, ngày 31/10/2018 của Tòa án nhân dân huyện L buộc Công ty TNHH Phú G phải trả cho Ngân hàng tổng số tiền gốc và tiền lãi tính đến ngày 31/10/2018 là 1.431.282.814 đồng. Nhưng do các bên chưa yêu cầu Tòa án giải quyết đối với Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba nên Tòa án nhân dân huyện L không giải quyết tranh chấp về Hợp đồng thế chấp tài sản.

Nay chị X khởi kiện đề nghị tuyên bố Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba nêu trên là vô hiệu và giải quyết hậu quả của Hợp đồng vô hiệu. Các căn cứ khởi kiện của chị X là: Tại thời điểm các bên giao kết Hợp đồng thế chấp tài sản thì chị X đang ở nước ngoài, không được thực hiện việc ký và không được bàn bạc với anh V (chồng của chị X).

Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ, Chi nhánh Bắc Giang không đồng ý với yêu cầu khởi kiện của chị X và đã có yêu cầu đề nghị Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba số 300 NT/HĐTC, ngày 18/07/2011 là hợp pháp vì lý do: Hợp đồng được công chứng tại Văn phòng Công chứng Xương Giang, đã thực hiện đăng ký thế chấp tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện L, tỉnh Bắc Giang.

+ Bản án dân sự sơ thẩm số 40/2022/DS-ST, ngày 19/8/2022 của Toà án nhân dân huyện L đã xử: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của chị Vi Thị X; tuyên bố Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba số 300 NT/HĐTC ngày 18/7/2011 giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ chi nhánh Bắc Giang với bên thế chấp là anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X, số công chứng 764/2011, Quyển số: 02/TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 18/7/2011 tại Văn phòng Công chứng Xương Giang là vô hiệu.

Buộc Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ – Chi nhánh Bắc Giang phải trả lại chị Vi Thị X 01 Giấy chứng nhận QSDĐ số AD 162258, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận H 00494 do UBND huyện L, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 05/12/2005, mang tên người sử dụng đất là hộ anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X.

+ Sau khi xét xử sơ thẩm, ngày 29/8/2022, bị đơn là Ngân hàng nộp đơn kháng cáo đề nghị xác định Hợp đồng thế chấp tài sản là có hiệu lực pháp luật;

+ Ngày 16/9/2022, Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang đã có Quyết định kháng nghị số 14/QĐ-VKS-DS đề nghị sửa bản án sơ thẩm theo hướng: Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu một phần, Ngân hàng có quyền phát mại toàn bộ thế chấp tài sản nhưng phải trả cho chị X 50% giá trị tài sản sau khi phát mại.

+ Bản án dân sự phúc thẩm số 164/2023/DS-PT ngày 25/9/2023 của Toà án nhân dân tỉnh Bắc Giang đã không chấp nhận kháng cáo của Ngân hàng, không chấp nhận kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bắc Giang, giữ nguyên bản án sơ thẩm số 40/2022/DS-ST, ngày 19/8/2022 của Toà án nhân dân huyện L.

Các căn cứ pháp lý Tòa án xác định Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu toàn bộ đó là:

Tại Công văn số 3466/QL-XNC-PS ngày 21/02/2022 của Cục quản lý xuất nhập cảnh Bộ công an xác định từ ngày 06/8/2010 đến nay chị Vi Thị X đã xuất, nhập cảnh 5 lần, nhập cảnh ngày gần đây nhất 13/6/2019. Cụ thể: Xuất cảnh ngày 06/8/2010 qua Cửa khẩu sân bay quốc tế Nội bài, nhập cảnh về nước ngày 15/12/2013 qua Cửa khẩu sân bay quốc tế Nội bài; xuất cảnh ngày 07/02/2014 qua cửa khẩu Hữu Nghị; xuất cảnh ngày 19/12/2014 qua Cửa khẩu sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất, nhập cảnh về nước ngày 13/6/2019 qua Cửa khẩu sân bay quốc tế Nội bài.

Tại Kết luận giám định số 785/KL-KTHS, ngày 11/5/2022 của Phòng Kỹ thuật hình sự Công an tỉnh Bắc Giang có nội dung: “Chữ ký dạng chữ viết, chữ viết có nội dung “X – Vi Thị X” dưới mục “Bên B”, “Đại diện bên B” và chữ ký dạng chữ viết có nội dung “X” tại cuối các trang giấy trên các tài liệu cần giám định (ký hiệu A1, A2, A3) so với chữ ký, chữ viết của Vi Thị X trên các tài liệu mẫu (ký kiệu từ M1 đến M6) “là không phải do cùng một người ký, viết ra”.

Như vậy, phải xác định được khi giao kết Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba số 300 NT/HĐTC, ngày 18/7/2011 giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh Bắc Giang với bên thế chấp là anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X thì chị X đang hợp tác lao động ở nước ngoài không có mặt ở Việt Nam, không tham gia giao kết Hợp đồng thế chấp tài sản, chữ ký và chữ viết “Vi Thị X” trong Hợp đồng thế chấp tài sản không phải của chị X ký và viết ra mà do người khác giả mạo.

Theo Điều 213 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Sở hữu chung của vợ chồng là sở hữu chung hợp nhất”.

Theo Điều 218 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật”.

Như vậy, quyền sử dụng thửa đất có diện tích 724m2 tại thửa số 43, tờ bản đồ số 102, có địa chỉ: Thôn C, xã H, huyện L, tỉnh Bắc Giang là tài sản chung hợp nhất của vợ chồng chị X, anh V.

Vợ chồng chị X, anh V có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. Khi một trong hai người thực hiện giao dịch mà tài sản có giá trị lớn thì phải được sự đồng ý của bên kia.

Theo điểm b, khoản 1 của Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ điều kiện sau đây: “Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện”.

Theo Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu”.

Với các chứng cứ nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm đã xác định Hợp đồng thế chấp QSDĐ của bên thứ ba số 300 NT/HĐTC, ngày 18/7/2011 giữa bên nhận thế chấp là Ngân hàng TMCP Đ – Chi nhánh Bắc Giang với bên thế chấp là anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X, số công chứng 764/2011, Quyển số: 02/TP/CC-SCC/HĐGD ký ngày 18/7/2011 tại Văn phòng Công chứng Xương Giang là vô hiệu toàn bộ là có căn cứ, đúng quy định của pháp luật.

Hậu quả của Hợp đồng vô hiệu: Theo Điều 131 Bộ luật dân sự năm 201,: Ngân hàng Thương mại Cổ phần Đ chi nhánh Bắc Giang phải trả lại vợ chồng chị Vi Thị X, anh Nguyễn Văn V 01 Giấy chứng nhận QSDĐ số AD 162258, số vào sổ cấp Giấy chứng nhận: H 00494 do UBND huyện L, tỉnh Bắc Giang cấp ngày 05/12/2005, mang tên người sử dụng đất là hộ anh Nguyễn Văn V, chị Vi Thị X.