Những năm gần đây, nhu cầu đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không ngừng gia tăng nhằm đáp ứng nhu cầu chỗ ở của người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp và các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở. Bên cạnh việc quan tâm đến quỹ đất, nguồn vốn và thủ tục đầu tư, nhiều doanh nghiệp đặc biệt chú trọng đến các chính sách ưu đãi của Nhà nước để nâng cao hiệu quả dự án và giảm chi phí đầu tư. Tuy nhiên, không ít nhà đầu tư vẫn băn khoăn liệu dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có thuộc đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định mới của Nghị định 96/2026/NĐ-CP hay không, cũng như phạm vi ưu đãi được áp dụng trong từng trường hợp cụ thể. Bài viết dưới đây sẽ phân tích các quy định pháp luật hiện hành về ưu đãi đầu tư dành cho dự án xây dựng nhà ở xã hội theo Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
1. Chi tiết 16 đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư hiện nay, dự án nhà ở xã hội có được hưởng ưu đãi đầu tư không?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 14 Luật Đầu tư 2025, đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư bao gồm các đối tượng sau:
– Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 15 của Luật Đầu tư 2025;
– Dự án đầu tư tại địa bàn ưu đãi đầu tư quy định tại Điều 15 của Luật Đầu tư 2025;
– Dự án đầu tư có quy mô vốn lớn, dự án đầu tư sử dụng nhiều lao động hoặc dự án đầu tư trọng điểm, quan trọng quốc gia phù hợp với định hướng phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ theo quy định của Chính phủ.
Cụ thể, Điều 19 Nghị định 96/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 31/03/2026 hướng dẫn khoản 1 Điều 14 Luật Đầu tư 2025 quy định cụ thể 16 đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư như sau:
“Điều 19. Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư
Đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại khoản 1 Điều 14 của Luật Đầu tư bao gồm:
1. Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư hoặc ngành, nghề đặc biệt ưu đãi đầu tư theo quy định tại Phụ lục II của Nghị định này.
2. Dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn theo quy định tại điểm a khoản 2 Điều 15 của Luật Đầu tư và Điều 22 của Nghị định này.
3. Dự án đầu tư có quy mô vốn đầu tư từ 6.000 tỷ đồng trở lên khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
a) Thực hiện giải ngân tối thiểu 6.000 tỷ đồng trong thời hạn 03 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư (đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư) hoặc Quyết định chấp thuận nhà đầu tư (đối với dự án không thuộc diện cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư);
b) Có tổng doanh thu tối thiểu đạt 10.000 tỷ đồng mỗi năm trong thời gian chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu hoặc sử dụng từ 3.000 lao động thường xuyên bình quân hằng năm trở lên theo quy định của pháp luật về lao động chậm nhất sau 03 năm kể từ năm có doanh thu.
4. Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở.
5. Dự án đầu tư tại vùng nông thôn sử dụng từ 500 lao động thường xuyên bình quân hằng năm trở lên theo quy định của pháp luật về lao động (không bao gồm lao động làm việc không trọn thời gian và lao động có hợp đồng lao động dưới 12 tháng).
6. Dự án đầu tư sử dụng từ 30% số lao động thường xuyên bình quân hằng năm trở lên là người khuyết tật theo quy định của pháp luật về người khuyết tật và pháp luật về lao động.
7. Doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp khoa học và công nghệ, tổ chức khoa học và công nghệ; dự án có chuyển giao công nghệ thuộc Danh mục công nghệ khuyến khích chuyển giao; cơ sở ươm tạo công nghệ và cơ sở ươm tạo doanh nghiệp khoa học và công nghệ; doanh nghiệp sản xuất, cung cấp công nghệ, thiết bị, sản phẩm và dịch vụ phục vụ các yêu cầu về bảo vệ môi trường đáp ứng điều kiện theo quy định của pháp luật về khoa học và công nghệ, công nghệ cao, chuyển giao công nghệ, bảo vệ môi trường; doanh nghiệp công nghệ chiến lược; trung tâm nghiên cứu và phát triển công nghệ cao; trung tâm nghiên cứu và phát triển công nghệ chiến lược; cơ sở ươm tạo công nghệ cao, công nghệ chiến lược, ươm tạo doanh nghiệp công nghệ cao, doanh nghiệp công nghệ chiến lược.
8. Trung tâm Đổi mới sáng tạo Quốc gia được thành lập theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ.
9. Trung tâm đổi mới sáng tạo khác do cơ quan, tổ chức, cá nhân thành lập thực hiện, hỗ trợ hoạt động đổi mới sáng tạo, khởi nghiệp sáng tạo, được công nhận theo tiêu chí năng lực và kết quả hoạt động theo quy định pháp luật về khoa học, công nghệ và đổi mới sáng tạo.
10. Dự án đầu tư khởi nghiệp sáng tạo là một trong các dự án sau:
a) Sản xuất sản phẩm hình thành từ sáng chế, giải pháp hữu ích, kiểu dáng công nghiệp, thiết kế bố trí mạch tích hợp bán dẫn, phần mềm máy tính, ứng dụng trên điện thoại di động, điện toán đám mây; sản xuất dòng, giống vật nuôi mới, giống cây trồng mới, giống thủy sản mới, giống cây lâm nghiệp mới; tiến bộ kỹ thuật đã được cấp văn bằng bảo hộ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ, quyền tác giả hoặc được công nhận đăng ký quốc tế theo quy định của điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận;
b) Sản xuất sản phẩm được tạo ra từ các dự án sản xuất thử nghiệm, sản phẩm mẫu và hoàn thiện công nghệ; sản xuất sản phẩm đạt giải tại các cuộc thi khởi nghiệp, khởi nghiệp đổi mới sáng tạo quốc gia, các giải thưởng về khoa học và công nghệ theo quy định của pháp luật về giải thưởng khoa học và công nghệ;
c) Dự án của các doanh nghiệp hoạt động tại các trung tâm đổi mới sáng tạo, trung tâm nghiên cứu và phát triển;
d) Sản xuất sản phẩm công nghiệp văn hóa hình thành từ quyền tác giả, quyền liên quan đến quyền tác giả đã được cấp văn bằng bảo hộ theo quy định của pháp luật về sở hữu trí tuệ hoặc được công nhận đăng ký quốc tế theo quy định của điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên.
11. Dự án thành lập trung tâm nghiên cứu và phát triển.
12. Chuỗi phân phối sản phẩm của doanh nghiệp nhỏ và vừa là mạng lưới các trung gian thực hiện phân phối sản phẩm của doanh nghiệp nhỏ và vừa đến người tiêu dùng và đáp ứng các điều kiện sau:
a) Có ít nhất 80% số doanh nghiệp tham gia là doanh nghiệp nhỏ và vừa;
b) Có ít nhất 10 địa điểm phân phối hàng hóa đến người tiêu dùng;
c) Tối thiểu 50% doanh thu của chuỗi được tạo ra bởi các doanh nghiệp nhỏ và vừa tham gia trong chuỗi.
13. Cơ sở ươm tạo doanh nghiệp nhỏ và vừa; cơ sở kỹ thuật hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa; khu làm việc chung hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa khởi nghiệp sáng tạo là cơ sở được thành lập theo quy định pháp luật về hỗ trợ doanh nghiệp nhỏ và vừa.
14. Cơ sở công nghiệp quốc phòng nòng cốt, cơ sở công nghiệp an ninh nòng cốt theo quy định của pháp luật về công nghiệp quốc phòng, an ninh và động viên công nghiệp.
15. Dự án phát triển cụm liên kết ngành, chuỗi giá trị, thu hút đầu tư quản trị hiện đại, có giá trị gia tăng cao, có tác động lan tỏa, kết nối chuỗi sản xuất và cung ứng toàn cầu.
16. Dự án thuộc Danh mục các công trình, dự án quan trọng quốc gia, trọng điểm ngành do Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.”
Như vậy dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở là một trong những đối tượng được hưởng ưu đãi đầu tư theo Điều 19 Nghị định 96/2026/NĐ-CP.
2. Nguyên tắc áp dụng ưu đãi đầu tư
Nguyên tắc áp dụng ưu đãi đầu tư được quy định tại Điều 20 Nghị định 96/2026/NĐ-CP, chi tiết bao gồm:
(1) Dự án đầu tư quy định tại khoản 3 Điều 19 Nghị định 96/2026/NĐ-CP được hưởng ưu đãi đầu tư như quy định đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
(2) Dự án đầu tư quy định tại các khoản 5 và 6 Điều 19 Nghị định 96/2026/NĐ-CP được hưởng ưu đãi đầu tư như quy định đối với dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn.
(3) Dự án đầu tư thuộc ngành, nghề ưu đãi đầu tư thực hiện tại địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn được hưởng ưu đãi đầu tư như quy định đối với dự án đầu tư thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.
(4) Mức ưu đãi cụ thể đối với dự án đầu tư quy định tại (1), (2) và (3) được áp dụng theo quy định của pháp luật về thuế, kế toán và đất đai.
(5) Đối với dự án đầu tư đáp ứng điều kiện hưởng các mức ưu đãi đầu tư khác nhau trong cùng một thời gian thì nhà đầu tư được lựa chọn áp dụng mức ưu đãi cao nhất.
(6) Ưu đãi đầu tư trong trường hợp chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi loại hình tổ chức kinh tế (sau đây gọi chung là tổ chức lại tổ chức kinh tế); chia, tách, sáp nhập và chuyển nhượng dự án đầu tư được áp dụng như sau:
– Tổ chức kinh tế được hình thành trên cơ sở tổ chức lại tổ chức kinh tế hoặc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án đầu tư được kế thừa các ưu đãi đầu tư áp dụng đối với dự án đầu tư (nếu có) trước khi tổ chức lại hoặc nhận chuyển nhượng nếu vẫn đáp ứng các điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư;
– Dự án đầu tư được hình thành trên cơ sở chia, tách dự án đáp ứng điều kiện hưởng mức ưu đãi đầu tư nào thì được hưởng mức ưu đãi đầu tư đó cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại của dự án trước khi chia, tách;
– Dự án đầu tư được hình thành trên cơ sở sáp nhập dự án được tiếp tục áp dụng ưu đãi đầu tư theo các điều kiện hưởng ưu đãi của từng dự án trước khi sáp nhập nếu vẫn đáp ứng điều kiện. Trường hợp dự án được sáp nhập đáp ứng các điều kiện hưởng ưu đãi đầu tư khác nhau thì nhà đầu tư được hưởng ưu đãi đầu tư theo từng điều kiện khác nhau đó cho thời gian hưởng ưu đãi còn lại.
(7) Trường hợp khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung đã được thành lập theo quy định của Chính phủ được cấp có thẩm quyền phê duyệt đưa ra khỏi quy hoạch hoặc chấp thuận chuyển đổi sang mục đích sử dụng khác hoặc dự án đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư thì các dự án đầu tư thực hiện trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung được tiếp tục hưởng ưu đãi đầu tư theo quy định tại Giấy phép đầu tư, Giấy phép kinh doanh, Giấy chứng nhận ưu đãi đầu tư, Giấy chứng nhận đầu tư, Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư, văn bản quyết định chủ trương đầu tư, Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư hoặc văn bản khác của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có quy định về ưu đãi đầu tư hoặc theo quy định của pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đầu tư vào khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ số tập trung.
3. Quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án ra sao?
Căn cứ theo Điều 27 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (có cụm từ bị thay thế bởi điểm a khoản 3 Điều 28 Nghị định 178/2025/NĐ-CP) quy định về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng theo dự án cụ thể như sau:
(1) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà chung cư được đầu tư xây dựng theo dự án thì phải đảm bảo các yêu cầu sau:
– Phải được thiết kế, xây dựng khép kín, tuân thủ quy chuẩn kỹ thuật quốc gia, phù hợp tiêu chuẩn áp dụng theo quy định của pháp luật;
– Tiêu chuẩn diện tích sử dụng mỗi căn hộ tối thiểu là 25 m2, tối đa là 70 m2;
– Được điều chỉnh tăng tiêu chuẩn diện tích sử dụng căn hộ tối đa, nhưng mức tăng không quá 10% so với diện tích sử dụng căn hộ tối đa là 70 m2 và bảo đảm tỷ lệ số căn hộ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội có diện tích sử dụng trên 70 m2 không quá 10% tổng số căn hộ nhà ở xã hội trong dự án.
(2) Trường hợp nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ được đầu tư xây dựng theo dự án thì chỉ được đầu tư xây dựng tại xã thuộc vùng đồng bào dân tộc thiểu số và miền núi theo quy định của Thủ tướng Chính phủ, phải đảm bảo các quy định sau:
– Phải được thiết kế, xây dựng theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch đô thị và nông thôn;
– Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, chiều cao nhà ở riêng lẻ tuân thủ quy hoạch nông thôn hoặc quy chế quản lý kiến trúc điểm dân cư nông thôn được cấp có thẩm quyền phê duyệt;
– Tiêu chuẩn diện tích lô đất nhà ở xã hội là nhà ở riêng lẻ không vượt quá 70 m2, hệ số sử dụng đất không vượt quá 2,0 lần.
4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!
CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
