Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai không?

Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là loại giao dịch ngày càng phổ biến trên thị trường bất động sản, giúp người dân có cơ hội sở hữu nhà ở thông qua hình thức thanh toán theo tiến độ và nhận chuyển giao quyền sở hữu sau khi hoàn thành các nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện hợp đồng, nhiều trường hợp bên thuê mua có nhu cầu chuyển nhượng lại quyền và nghĩa vụ của mình cho người khác do thay đổi kế hoạch tài chính, nhu cầu nhà ở hoặc mục đích đầu tư. Thực tế cho thấy không ít người vẫn băn khoăn liệu hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được phép chuyển nhượng hay không, điều kiện chuyển nhượng là gì và cần thực hiện những thủ tục pháp lý nào để giao dịch có hiệu lực. Việc không nắm rõ quy định pháp luật có thể dẫn đến rủi ro về quyền sở hữu, nghĩa vụ thanh toán hoặc phát sinh tranh chấp giữa các bên liên quan. Bài viết dưới đây sẽ làm rõ những vấn đề pháp lý quan trọng mà người dân cần biết trước khi thực hiện giao dịch này.

1. Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Căn cứ vào khoản 22 và khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, quy định như sau:

“Điều 2: Giải thích từ ngữ

…

22. Thuê mua nhà ở là việc người thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm nhất định của giá trị nhà ở thuê mua theo thỏa thuận nhưng không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở; số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định do các bên thỏa thuận; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở và khi đã trả hết số tiền còn lại thì người thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở đó.

…

24. hà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”

Như vậy, có thể hiểu hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê mua và bên thuê mua, liên quan đến việc thuê mua nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và thông qua đó, các bên sẽ phát sinh các quyền, nghĩa vụ theo quy định trong hợp đồng.

2. Có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hay không?

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng được quy định tại Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, cụ thể như sau:

“Điều 49: Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng

1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:

a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;

b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;

c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.

2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.”

Như vậy, theo quy định trên thì các bên có thể chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

Lưu ý: Việc chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất?

Căn cứ theo quy định tại Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 về quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản:

“Điều 51: Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản

1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.

3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.”

Như vậy, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai có quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đồng thời, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

4. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại 

Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!