Trong thời đại kinh tế ngày càng phát triển, nhu cầu về đời sống của nhiều người ngày càng tăng cao thì việc muốn sở hữu cho mình một căn nhà, mảnh đất là vấn đề thiết yếu. Nhưng trong quá trình thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể gặp rất nhiều vấn đề pháp lý, gây ảnh hưởng đến quá trình chuyển nhượng. Vì vậy, để có thể giải quyết vấn đề này nhanh hơn thì phải hiểu và biết những điều kiện để thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 thì khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải thỏa mãn 4 điều kiện sau đây:

Thứ nhất, có giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 Luật đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai;

Thứ hai, đất không có tranh chấp. Thì theo quy định tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 là “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.” Tranh chấp đất đai phổ biến gồm ba dạng sau:

• Tranh chấp về quyền sử dụng đất là tranh chấp giữa các bên với nhau xem ai là người có quyền sử dụng hợp pháp đất đang tranh chấp. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loại tranh chấp về địa giới hành chính, ranh giới đất, tranh chấp để đòi lại đất,...
• Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất (chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn,...) hoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư.
• Tranh chấp mục đích sử dụng đất: đây là dạng tranh chấp ít gặp nhất vì tranh chấp này chủ yếu là do người sử dụng đất được Nhà nước giao đất cho thuê đất sử dụng sai mục đích ban đầu khi được Nhà nước giao đất.

Thứ ba, quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án. Kê biên tài sản là một trong những các biện pháp khẩn cấp tạm thời được quy định tại Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 (BLTTDS 2015). Tại Điều 120 BLTTDS 2015 quy định rằng: “ Kê biên tài sản đang tranh chấp được áp dụng nếu trong quá trình giải quyết vụ án có căn cứ cho thấy người giữa tài sản đang tranh chấp có hành vi tẩu tán, hủy hoại tài sản.” Để đảm bảo quyền lợi cho bên nhận chuyển nhượng, cũng như để bên vi phạm thực hiện đúng nghĩa vụ của mình với bên bị xâm phạm thì pháp luật quy định quyền sử dụng đất không bị kê biên là một trong các điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất để đảm bảo quyền lợi cho các bên.

Thứ tư, đang trong thời hạn sử dụng đất. Về thời hạn sử dụng đất được quy định tại Mục 1 Chương 10 Luật đất đai 2013 từ Điều 125 đến Điều 128, tùy từng loại đất thì sẽ có một thời hạn sử dụng đất nhất định. Và theo Khoản 3 Điều 6 Luật đất đai 2013 quy định nguyên tắc sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật liên quan.” Theo đó, ta có thể hiểu rằng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là quyền của người sử dụng đất nhưng quyền này chỉ thực hiện được khi đang trong thời hạn sử dụng đất, nếu hết thời hạn sử dụng đất thì quyền này không thể thực hiện được.

Ngoài bốn điều kiện nêu trên thì người sử dụng đất khi thực hiện quyền chuyển nhượng còn phải có đủ các điều kiện theo quy định tại điều 189,190,191,192,193,194 của Luật đất đai 2013.

Như vậy, để tránh xảy ra những tranh chấp không đáng có thì chủ thể muốn chuyển nhượng và chủ thể nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đât cần phải nắm rõ những điều kiện trên đây để việc chuyển nhượng được thực hiện đúng với quy định pháp luật.

Người đăng: Hải Đăng