Quý khách hàng đang tìm luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng nhưng chưa biết hợp đồng của mình còn thiếu điều khoản nào? Chỉ một sai sót nhỏ về phạm vi công việc, giá hoặc thanh toán cũng có thể kéo dài tiến độ và phát sinh chi phí lớn. Bài viết của Hãng Luật Bigboss Law tổng hợp khung pháp lý mới từ ngày 01 tháng 7 năm 2026 và cách chọn dịch vụ phù hợp.
Hợp đồng xây dựng và khung pháp lý theo Luật Xây dựng, Nghị định 37/2015
Hợp đồng xây dựng là thỏa thuận giữa bên giao thầu và bên nhận thầu để thực hiện một phần hoặc toàn bộ công việc trong hoạt động đầu tư xây dựng. Hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện của giao dịch dân sự và các bên đủ năng lực theo Luật Xây dựng. Đây là căn cứ xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm khi có vi phạm.
Luật Xây dựng 2025 số 135/2025/QH15 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2026 và thay thế Luật Xây dựng 2014. Cùng ngày, Nghị định số 210/2026 của Chính phủ, ban hành ngày 15 tháng 6 năm 2026, bắt đầu có hiệu lực và thay thế Nghị định 37/2015 cùng Nghị định 50/2021.
Nghị định 210 mở rộng phạm vi áp dụng và bổ sung nhiều nội dung mà văn bản cũ chưa quy định rõ, như hợp đồng theo kết quả đầu ra, hợp đồng theo tỷ lệ phần trăm, hợp đồng EC, EP, PC, điều chỉnh giá khi hoàn cảnh thay đổi cơ bản và tạm dừng hợp đồng. Mẫu hợp đồng soạn theo văn bản cũ vì vậy cần được rà soát lại. Hợp đồng ký trước ngày 01 tháng 7 năm 2026 còn cần đánh giá riêng về quy định chuyển tiếp. Quý khách hàng có thể tự đánh giá hợp đồng xây dựng thông qua danh mục rà soát cơ bản sau:
- Căn cứ pháp lý trong hợp đồng đã cập nhật theo Luật Xây dựng 2025 chưa
- Điều khoản điều chỉnh giá có phù hợp với Nghị định 210 chưa
- Loại hợp đồng theo hình thức giá có nằm trong danh mục phân loại mới chưa
- Điều khoản tạm dừng, chấm dứt có đúng Điều 85 Luật Xây dựng 2025 chưa
Cập nhật khung pháp lý chỉ là bước đầu. Rủi ro lớn hơn thường nằm ở việc chọn loại giá hợp đồng, nên phần tiếp theo sẽ phân tích vì sao quyết định này ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của Quý khách hàng.
Vì sao chọn sai loại giá hợp đồng gây thiệt hại lớn
Chọn sai loại giá hợp đồng gây thiệt hại lớn vì loại giá quyết định bên nào gánh rủi ro khi khối lượng hoặc đơn giá biến động. Rủi ro đặt sai bên khiến một bên chịu chi phí vượt dự toán, bên kia thi công cầm chừng, và cả hai dẫn đến chậm tiến độ, tranh chấp thanh toán.
Theo Nghị định 210, hợp đồng xây dựng được phân loại theo hình thức giá gồm trọn gói, đơn giá cố định, đơn giá điều chỉnh, theo thời gian, chi phí cộng phí, theo kết quả đầu ra, theo tỷ lệ phần trăm và hợp đồng hỗn hợp. Hợp đồng trọn gói có giá xác định khi ký và không đổi trong suốt quá trình thực hiện, trừ một số trường hợp như bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc thay đổi phạm vi công việc.
Tình huống minh họa: chủ nhà ký hợp đồng trọn gói khi chưa chốt vật liệu hoàn thiện, rồi giữa chừng đổi loại gạch và thiết bị vệ sinh. Nhà thầu cho là phát sinh, chủ nhà cho là đã nằm trong giá trọn gói, còn hợp đồng không có danh mục vật liệu để phân xử.
Ngược lại, hợp đồng đơn giá cố định phù hợp khi khối lượng chưa chắc chắn nhưng đơn giá đã xác định. Đơn giá chỉ được điều chỉnh khi có bất khả kháng, hoàn cảnh thay đổi cơ bản hoặc thỏa thuận khác. Quý khách hàng có thể dựa vào các tiêu chí sau để chọn loại giá:
- Bản vẽ và khối lượng đã đủ chi tiết để chốt giá trọn gói chưa
- Thời gian thi công có dài, có nguy cơ biến động giá vật liệu không
- Điều kiện điều chỉnh giá đã ghi cụ thể chưa
Khi đã hiểu vai trò của loại giá hợp đồng, Quý khách hàng cần biết luật sư có thể hỗ trợ những gì ở vị trí chủ đầu tư hoặc nhà thầu. Nội dung này được trình bày ở phần tiếp theo.
Dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng cho chủ đầu tư và nhà thầu
Dịch vụ luật sư về hợp đồng xây dựng là hoạt động tư vấn, soạn thảo, rà soát, đàm phán và đại diện bảo vệ quyền lợi cho một bên từ trước khi ký đến nghiệm thu, thanh toán và giải quyết tranh chấp. Với cá nhân, đây là lớp bảo vệ quan trọng vì chủ nhà hoặc tổ đội thầu thường thiếu mẫu hợp đồng chuẩn và kinh nghiệm pháp lý. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp, việc quản lý hợp đồng xây dựng thường là một mảnh ghép quan trọng nằm trong gói tư vấn pháp lý dự án bất động sản toàn diện nhằm đảm bảo an toàn pháp lý xuyên suốt từ khâu đầu tư đến khi dự án đi vào hoạt động.
Đối với chủ đầu tư, luật sư kiểm soát chất lượng, tiến độ, bảo hành và bảo đảm thực hiện hợp đồng của nhà thầu. Đối với nhà thầu, luật sư bảo vệ quyền thanh toán, quyền gia hạn tiến độ khi có phát sinh khách quan và hạn chế trách nhiệm bồi thường quá mức. Phạm vi tư vấn hợp đồng xây dựng của Hãng Luật Bigboss Law gồm:
- Tư vấn chọn loại hợp đồng và loại giá hợp đồng phù hợp
- Soạn thảo hợp đồng xây dựng theo đặc thù công trình
- Rà soát, đàm phán điều khoản bất lợi về giá, tiến độ, thanh toán, bảo hành
- Soạn văn bản thông báo, yêu cầu, khiếu nại khi thực hiện hợp đồng
- Tư vấn tạm dừng, chấm dứt, thanh lý và quyết toán
- Đại diện giải quyết tranh chấp bằng thương lượng, trọng tài hoặc tòa án
Quy trình làm việc gồm bốn bước là tiếp nhận hồ sơ, đánh giá rủi ro pháp lý, đề xuất phương án chỉnh sửa hoặc soạn thảo, và đồng hành khi thực hiện hợp đồng. Mỗi bước đều được trao đổi để Quý khách hàng chủ động quyết định.
Điểm khác biệt của luật sư hợp đồng xây dựng là kết hợp pháp luật xây dựng với pháp luật dân sự. Hợp đồng vừa chịu sự điều chỉnh của Luật Xây dựng 2025, Nghị định 210, vừa chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 về bồi thường, phạt vi phạm và hủy bỏ hợp đồng. Phần tiếp theo liệt kê những điều khoản dễ phát sinh tranh chấp nhất.
Các điều khoản dễ phát sinh tranh chấp cần soạn thảo kỹ
Các điều khoản dễ phát sinh tranh chấp trong hợp đồng xây dựng là những điều khoản liên quan trực tiếp đến tiền, thời gian và chất lượng. Khi viết chung chung, mỗi bên hiểu theo hướng có lợi cho mình và nghiệm thu thành điểm nghẽn. Soạn thảo hợp đồng xây dựng kỹ từ đầu giúp giảm đáng kể chi phí xử lý tranh chấp. Quý khách hàng nên kiểm soát các nội dung sau:
- Phạm vi công việc, bản vẽ, danh mục vật liệu và tiêu chuẩn kỹ thuật
- Giá hợp đồng, đồng tiền thanh toán và điều kiện điều chỉnh giá
- Tiến độ, mốc bàn giao mặt bằng và điều kiện gia hạn
- Quy trình xác nhận khối lượng phát sinh và thay đổi thiết kế
- Nghiệm thu từng giai đoạn, bàn giao và hồ sơ hoàn công
- Thời hạn bảo hành và mức tiền giữ lại bảo hành
- Phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và giới hạn trách nhiệm
- Bất khả kháng và hoàn cảnh thay đổi cơ bản
- Điều kiện tạm dừng, đơn phương chấm dứt và thanh lý
- Phương thức giải quyết tranh chấp, tòa án hoặc trọng tài
Tình huống minh họa: hợp đồng chỉ ghi nghiệm thu khi hoàn thành mà không nêu hồ sơ và thời hạn xác nhận. Nhà thầu xong phần móng nhưng chủ nhà chưa ký biên bản nên khoản thanh toán bị treo, còn quyền tạm dừng thi công cũng không được thỏa thuận rõ.
Về giải quyết tranh chấp, các bên được thỏa thuận phương thức phù hợp theo Điều 86 Luật Xây dựng 2025, kể cả mô hình ban xử lý tranh chấp theo thông lệ quốc tế. Nghị định 210 yêu cầu hợp đồng nêu cụ thể thời điểm thành lập ban, tiêu chuẩn thành viên, tính ràng buộc của quyết định và chi phí. Dòng tiền quyết định hợp đồng có trơn tru hay không, nên phần tiếp theo phân tích cơ chế tạm ứng và bảo lãnh.
Cơ chế tạm ứng, thanh toán, bảo lãnh bảo đảm dòng tiền dự án
Tạm ứng, thanh toán và bảo lãnh là bộ ba công cụ bảo đảm dòng tiền dự án. Theo Nghị định 210, tạm ứng hợp đồng là khoản kinh phí bên giao thầu ứng trước không lãi suất cho bên nhận thầu để triển khai công việc. Mức tạm ứng, số lần, thời điểm, bảo lãnh và mức thu hồi do các bên thỏa thuận trong hợp đồng.
Riêng với dự án đầu tư công và dự án PPP, Nghị định 210 đặt khung cụ thể hơn. Hợp đồng thi công có mức tạm ứng tối thiểu 10 phần trăm giá hợp đồng nếu trên 50 tỷ đồng, 15 phần trăm nếu từ 10 đến 50 tỷ đồng và 20 phần trăm nếu dưới 10 tỷ đồng. Mức tạm ứng tối đa 30 phần trăm, trừ khi người quyết định đầu tư cho phép.
Khi giá trị tạm ứng lớn hơn 1 tỷ đồng, bên nhận thầu phải nộp bảo lãnh tạm ứng tương đương, và tiền tạm ứng phải được thu hồi hết khi giá trị thanh toán cộng dồn đạt 80 phần trăm giá hợp đồng. Với dự án vốn tư nhân của cá nhân, các bên tự thỏa thuận nhưng nên tham chiếu khung này. Quý khách hàng có thể kiểm tra dòng tiền bằng các tiêu chí sau:
- Mức tạm ứng, số lần và điều kiện tạm ứng như bàn giao mặt bằng
- Giá trị và thời hạn hiệu lực của bảo lãnh tạm ứng
- Cách thu hồi tạm ứng và điều kiện thanh toán từng giai đoạn
Về bảo đảm thực hiện hợp đồng, Nghị định 210 giữ khung từ 2 đến 10 phần trăm giá hợp đồng cho dự án đầu tư công và PPP. Bên nhận thầu không được nhận lại bảo đảm khi từ chối thực hiện hợp đồng, hoặc chậm tiến độ do lỗi mình nhưng từ chối gia hạn bảo đảm. Cơ chế dòng tiền khác nhau tùy loại hợp đồng, nên phần tiếp theo giới thiệu các loại hợp đồng theo nhu cầu của Quý khách hàng.
Các loại hợp đồng xây dựng theo nhu cầu khách hàng
Mỗi nhu cầu xây dựng cần một cấu trúc hợp đồng riêng, nên không thể dùng một mẫu cho mọi công trình. Dưới đây là ba nhóm hợp đồng mà Quý khách hàng cá nhân thường gặp, được tóm tắt để làm cơ sở chọn dịch vụ tư vấn.
Hợp đồng xây nhà ở dân dụng
Hợp đồng xây nhà ở dân dụng là hợp đồng giữa chủ nhà và nhà thầu để xây mới, cải tạo hoặc sửa chữa nhà ở. Nội dung cần chốt gồm phạm vi phần thô hay trọn gói, bản vẽ, vật liệu, tiến độ, thanh toán theo giai đoạn và bảo hành. Theo Điều 64 Luật Xây dựng 2025, nhà thầu thi công có trách nhiệm bảo hành công trình do mình thi công. Chủ nhà cũng cần kiểm tra giấy phép xây dựng hoặc căn cứ được miễn giấy phép.
Hợp đồng thi công công trình
Hợp đồng thi công công trình là hợp đồng giao nhà thầu thực hiện thi công xây dựng theo thiết kế, tiêu chuẩn và tiến độ đã thỏa thuận. Loại hợp đồng này thường có giá trị lớn nên cần quản lý chặt mặt bằng, tạm ứng, nghiệm thu và nhà thầu phụ. Sau khi công trình hoàn thành và bàn giao, đặc biệt là với các dự án công nghiệp, Quý khách hàng có thể tham khảo thêm dịch vụ tư vấn hợp đồng cho thuê nhà xưởng để đưa tài sản vào khai thác thương mại một cách an toàn và sinh lời hiệu quả.
Hợp đồng theo mẫu FIDIC
Hợp đồng theo mẫu FIDIC là hợp đồng sử dụng bộ điều kiện mẫu do Liên đoàn Quốc tế các kỹ sư tư vấn ban hành, gồm điều kiện chung và điều kiện riêng. Mẫu này thường dùng cho dự án quy mô lớn hoặc có yếu tố nước ngoài, với Sách Đỏ cho thi công theo thiết kế của chủ đầu tư, Sách Vàng cho thiết kế và thi công, Sách Bạc cho EPC hoặc chìa khóa trao tay. Điều kiện riêng phải được đối chiếu kỹ với pháp luật Việt Nam.
Nếu chưa xác định mình thuộc nhóm hợp đồng nào, Quý khách hàng có thể để luật sư căn cứ quy mô, nguồn vốn và vai trò từng bên để đề xuất cấu trúc phù hợp. Cuối bài là phần giải đáp 3 câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng.
Câu hỏi thường gặp về hợp đồng xây dựng (FAQ)
Ba câu hỏi dưới đây phản ánh những vướng mắc Quý khách hàng thường gặp khi ký hoặc tranh chấp về hợp đồng xây dựng. Thông tin mang tính tham khảo, từng hồ sơ cần được luật sư đánh giá riêng.
Hợp đồng xây dựng là dân sự hay thương mại?
Hợp đồng xây dựng là hợp đồng dân sự hay thương mại tùy chủ thể ký kết và mục đích giao dịch. Nếu các bên đều là cá nhân hoặc tổ chức có đăng ký kinh doanh và cùng nhằm mục đích lợi nhuận, tranh chấp thường thuộc nhóm kinh doanh thương mại theo Điều 30 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Nếu một bên là cá nhân xây nhà ở cho nhu cầu sinh hoạt, tranh chấp thường là dân sự theo Điều 26. Cả hai đều chịu điều chỉnh của Luật Xây dựng 2025 và Bộ luật Dân sự 2015.
Thời hiệu khởi kiện hợp đồng xây dựng bao lâu?
Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng xây dựng thông thường là 03 năm kể từ ngày người có quyền biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, theo Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015. Với tranh chấp thương mại, Luật Thương mại 2005 quy định thời hiệu riêng là 02 năm, nên cần xác định đúng bản chất tranh chấp và quy định đang có hiệu lực. Quý khách hàng nên liên hệ luật sư sớm để không mất quyền khởi kiện.
Khi nào được chấm dứt hợp đồng xây dựng?
Một bên được chấm dứt hợp đồng xây dựng khi có căn cứ theo Điều 85 Luật Xây dựng 2025. Các căn cứ gồm vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ theo Bộ luật Dân sự, bất khả kháng khiến các bên không thể thỏa thuận sửa đổi hợp đồng, hoặc công việc tạm dừng vượt thời hạn trong hợp đồng mà không do lỗi bên còn lại. Bên chấm dứt phải thông báo trước bằng văn bản nêu rõ lý do, thời điểm và hậu quả pháp lý, trừ bất khả kháng. Chấm dứt trái pháp luật phải bồi thường thiệt hại.
Luật sư tư vấn hợp đồng xây dựng giúp Quý khách hàng nắm khung pháp lý mới, chọn đúng loại giá, kiểm soát điều khoản dễ tranh chấp và thiết kế cơ chế tạm ứng, thanh toán, bảo lãnh an toàn. Mỗi hợp đồng đều có đặc thù riêng nên việc rà soát trước khi ký luôn tiết kiệm hơn xử lý tranh chấp về sau. Hãy liên hệ Hãng Luật Bigboss Law ngay hôm nay để được tiếp nhận hồ sơ và tư vấn phương án phù hợp với công trình của Quý khách hàng.
