Các loại tranh chấp đất đai thường gặp năm 2026

Trong thực tiễn, tranh chấp đất đai là một trong những dạng tranh chấp phổ biến, phát sinh từ việc xác định quyền sử dụng đất, ranh giới thửa đất, thừa kế, chuyển nhượng hoặc phân chia tài sản chung. Những mâu thuẫn này không chỉ ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của các bên mà còn có thể kéo dài do hồ sơ pháp lý phức tạp và khó khăn trong quá trình giải quyết. Vậy các loại tranh chấp đất đai thường gặp năm 2026 bao gồm những trường hợp nào? Mỗi loại tranh chấp được xác định và giải quyết theo quy định pháp luật ra sao? Bài viết sẽ tổng hợp các dạng tranh chấp đất đai phổ biến, đồng thời làm rõ những quy định pháp luật liên quan, giúp người sử dụng đất nhận diện đúng vấn đề và chủ động lựa chọn phương án bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Khái niệm “tranh chấp đất đai” được quy định tại khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 như sau:

“Điều 3: Giải thích từ ngữ

…

47. Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

…”

Có thể hiểu tranh chấp đất đai là tình trạng bất đồng giữa các bên về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quan hệ sử dụng đất, có thể liên quan đến việc xác định ai là người có quyền sử dụng một thửa đất, phạm vi diện tích được sử dụng hoặc việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ trong quá trình khai thác, chuyển nhượng và quản lý đất đai.

Tuy nhiên, cần phân biệt tranh chấp đất đai theo nghĩa rộng với tranh chấp xác định chủ thể có quyền sử dụng đất. Việc phân biệt này có ý nghĩa quan trọng khi lựa chọn phương thức giải quyết tranh chấp, đặc biệt là xác định trường hợp nào bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi khởi kiện.

Theo khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP, đối với tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân (UBND) cấp xã nơi có đất tranh chấp, người khởi kiện được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện. Ngược lại, đối với những tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất, chẳng hạn tranh chấp hợp đồng, thừa kế hoặc chia tài sản chung là quyền sử dụng đất, thủ tục hòa giải tại UBND cấp xã không phải là điều kiện khởi kiện theo quy định tại nghị quyết này.

2. Các loại tranh chấp đất đai thường gặp năm 2026

Tùy thuộc vào mâu thuẫn và quyền lợi các bên yêu cầu, tranh chấp liên quan đến đất đai có thể chia thành các nhóm sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất

• Tranh chấp ranh giới, diện tích đất: Các bên không thống nhất về vị trí mốc giới, diện tích thực tế hoặc phạm vi đất thuộc quyền sử dụng của mỗi bên. Tranh chấp có thể phát sinh khi một bên xây dựng công trình lấn sang đất liền kề hoặc khi số liệu đo đạc thực tế khác với giấy tờ về quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp đòi lại đất: Người khởi kiện cho rằng diện tích đất đang do người khác quản lý, sử dụng có nguồn gốc thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình hoặc người có quyền lợi liên quan trước đó. Việc giải quyết thường đòi hỏi làm rõ nguồn gốc đất, quá trình quản lý và các tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp xác định quyền sử dụng đất đối với đất có nguồn gốc chung: Các bên có ý kiến khác nhau về quyền sử dụng đất được giao, được cho, được khai hoang hoặc được hình thành từ những thỏa thuận trước đây.

Đối với nhóm tranh chấp này, tài liệu về nguồn gốc đất, giấy chứng nhận, hồ sơ địa chính, kết quả đo đạc và chứng cứ về quá trình sử dụng đất thường có vai trò quan trọng trong việc xác định quyền lợi của các bên.

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phát sinh từ giao dịch liên quan đến đất đai

• Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất do một bên không thực hiện nghĩa vụ thanh toán, bàn giao đất hoặc hoàn tất thủ tục theo thỏa thuận.
• Tranh chấp hợp đồng đặt cọc khi một bên từ chối giao kết, thực hiện hợp đồng chuyển nhượng hoặc các bên không thống nhất về việc xử lý tiền đặt cọc.
• Tranh chấp yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp phát sinh từ hợp đồng tặng cho, thế chấp, thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng đất.

Tranh chấp đất đai liên quan đến hôn nhân và gia đình

• Tranh chấp chia quyền sử dụng đất khi ly hôn: Vợ chồng không thống nhất về việc xác định tài sản chung, tài sản riêng hoặc phương án phân chia quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp về giao dịch do một bên vợ hoặc chồng tự ý xác lập: Một bên chuyển nhượng, tặng cho hoặc định đoạt quyền sử dụng đất mà bên còn lại cho rằng chưa có sự đồng ý cần thiết theo quy định pháp luật.
• Tranh chấp về quyền sử dụng đất được tặng cho hoặc thừa kế trong thời kỳ hôn nhân: Các bên bất đồng về nguồn gốc tài sản và việc xác định quyền lợi của mỗi người.

Khi giải quyết, cần làm rõ thời điểm hình thành tài sản, nguồn tiền hoặc nguồn gốc quyền sử dụng đất, thỏa thuận giữa vợ chồng và các điều kiện pháp lý của giao dịch có liên quan.

Tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất

Tranh chấp thừa kế thường phát sinh khi người để lại di sản qua đời và những người có quyền thừa kế không thống nhất về việc xác định di sản, người được hưởng hoặc cách thức phân chia.

• Tranh chấp về hiệu lực của di chúc liên quan đến quyền sử dụng đất.
• Tranh chấp xác định hàng thừa kế, người được hưởng di sản theo pháp luật.
• Tranh chấp về việc xác định quyền sử dụng đất nào thuộc di sản của người đã chết.
• Tranh chấp về việc phân chia di sản là quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
• Tranh chấp yêu cầu người đang quản lý di sản bàn giao đất hoặc thực hiện nghĩa vụ liên quan đến di sản.

Để giải quyết các tranh chấp này, cần xem xét quy định về thừa kế của Bộ luật Dân sự, giấy tờ về quyền sử dụng đất, di chúc nếu có, cũng như các chứng cứ về nguồn gốc và quá trình quản lý di sản.

Lưu ý: Các nhóm nêu trên được phân loại theo tính chất và nguồn gốc tranh chấp nhằm thuận tiện cho việc nhận diện. Đây không phải danh mục phân loại duy nhất được quy định trực tiếp trong Luật Đất đai 2024. Một vụ việc cụ thể có thể đồng thời liên quan đến nhiều nhóm tranh chấp khác nhau.

3. Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã

Đối với tranh chấp thuộc trường hợp phải hòa giải tại UBND cấp xã trước khi yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết, các bên cần lưu ý thời hạn thực hiện thủ tục này.

Theo điểm c khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024, việc hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp được thực hiện trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai.

Như vậy, thời hạn tổ chức hòa giải theo quy định nêu trên là tối đa 30 ngày tính từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải.

Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp có liên quan đến quyền sử dụng đất đều bắt buộc phải trải qua thủ tục hòa giải này trước khi khởi kiện. Tùy thuộc vào bản chất tranh chấp và yêu cầu của người khởi kiện, việc xác định có phải thực hiện hòa giải trước khi khởi kiện hay không sẽ được áp dụng theo quy định pháp luật tương ứng. Do đó, việc nhận diện đúng quan hệ tranh chấp có ý nghĩa quan trọng trong quá trình lựa chọn phương thức giải quyết và bảo đảm điều kiện khởi kiện theo quy định.

4. Dịch vụ tư vấn và đại diện giải quyết tranh chấp đất đai tại Bigboss Law

Công ty Luật TNHH Hãng Luật Bigboss Law cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý và đại diện khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, hỗ trợ khách hàng bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp theo quy định pháp luật.

Dịch vụ bao gồm:

• Tư vấn pháp lý: Phân tích hồ sơ, xác định quyền và nghĩa vụ của các bên, đánh giá căn cứ pháp lý và phương án giải quyết tranh chấp. Đề xuất giải pháp phù hợp đối với các tranh chấp về ranh giới, quyền sử dụng đất, hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đất và các vấn đề liên quan.

• Soạn thảo hồ sơ: Hỗ trợ soạn đơn khởi kiện, đơn yêu cầu, văn bản trình bày ý kiến và các tài liệu pháp lý liên quan.

• Đại diện làm việc: Tham gia làm việc với cơ quan nhà nước, hòa giải tại cơ sở và các bên có liên quan theo phạm vi ủy quyền.
• Đại diện tham gia tố tụng: Hỗ trợ khách hàng trong quá trình giải quyết tranh chấp tại Tòa án theo quy định pháp luật và phạm vi dịch vụ đã thỏa thuận.

Với sự hỗ trợ của đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý, Bigboss Law giúp khách hàng nhận diện rủi ro, lựa chọn phương án giải quyết phù hợp và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp trong các tranh chấp đất đai.

5. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại.

Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!