Hợp đồng môi giới nhà đất chuẩn pháp lý và hướng dẫn soạn thảo

Quý khách hàng cần ký hợp đồng môi giới nhà đất nhưng lo ngại tranh chấp hoa hồng hay mất cọc do điều khoản sơ sài? Bài viết của Hãng Luật Bigboss Law phân tích chi tiết các nội dung bắt buộc để quá trình ký kết diễn ra an toàn. Để phòng ngừa mọi rủi ro pháp lý, Quý khách hàng nên sử dụng dịch vụ luật sư soạn thảo hợp đồng nhà đất trực tiếp hỗ trợ.

Khi nào cần dùng đến hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất

Quý khách hàng cần lập hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất ngay khi giao cho đơn vị trung gian việc tìm người mua, người thuê hoặc bất động sản và hai bên có thỏa thuận về thù lao. Theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được lập thành văn bản và có các nội dung chính theo quy định pháp luật. Quý khách hàng nên lập văn bản trong các trường hợp sau:

1. Chủ nhà đất bán hoặc cho thuê thông qua sàn giao dịch hoặc doanh nghiệp môi giới.
2. Các bên thỏa thuận độc quyền hoặc phí dịch vụ có giá trị lớn.

Ví dụ, chị Lan ký gửi căn nhà cho hai sàn mà không lập văn bản nên khi nhà bán được, cả hai sàn cùng đòi hoa hồng.

Nhiều người chọn mẫu ngắn để ký nhanh, vì vậy phần tiếp theo làm rõ khi nào hợp đồng ngắn gọn là đủ.

Hợp đồng môi giới nhà đất ngắn gọn

Hợp đồng môi giới nhà đất ngắn gọn là văn bản chỉ gồm các điều khoản cốt lõi, dùng cho giao dịch đơn giản. Dù sử dụng mẫu ngắn, các bên vẫn cần đảm bảo hợp đồng có đầy đủ nội dung chính theo khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Mẫu ngắn phù hợp với giao dịch giá trị nhỏ, thời gian môi giới ngắn và không có độc quyền.

Ngược lại, Quý khách hàng nên soạn đầy đủ khi giao dịch lớn, có độc quyền hoặc có nhiều đồng sở hữu. Ví dụ, hợp đồng chỉ ghi phí môi giới hai phần trăm mà không nêu tính trên giá niêm yết hay giá chuyển nhượng thực tế sẽ dễ phát sinh tranh chấp.

Bên cạnh môi giới, nhiều chủ nhà đất còn chọn hình thức ký gửi, được trình bày ở phần sau.

Hợp đồng ký gửi nhà đất

Hợp đồng ký gửi nhà đất là cách gọi thông dụng của thỏa thuận trong đó chủ bất động sản giao nhu cầu bán hoặc cho thuê cho đơn vị trung gian tìm khách và trả thù lao khi giao dịch thành công. Về bản chất, hợp đồng này thường là hợp đồng dịch vụ môi giới theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023. Ký gửi không chuyển quyền định đoạt cho bên nhận, nên muốn nhận cọc hoặc ký hợp đồng mua bán thay chủ, bên nhận phải có văn bản ủy quyền hợp lệ.

Khi ký gửi, Quý khách hàng cần xác định rõ các điểm sau.

1. Hình thức độc quyền hay không độc quyền.
2. Giá ký gửi và mức giá tối thiểu chấp nhận.
3. Chỉ cung cấp bản sao giấy tờ, không giao bản gốc giấy chứng nhận.

Ví dụ, ông Hùng ký gửi lô đất nhưng không ghi giá tối thiểu nên bên nhận chào bán thấp để chốt nhanh hoa hồng.

Để hình dung cách trình bày các nội dung này, phần sau giới thiệu cấu trúc mẫu ký gửi.

Mẫu hợp đồng ký gửi nhà đất

Mẫu hợp đồng ký gửi nhà đất là văn bản soạn sẵn gồm các điều khoản cơ bản để hai bên điền thông tin theo thực tế. Một mẫu đạt chuẩn thường có bố cục sau.

1. Quốc hiệu, tiêu ngữ, tên hợp đồng, ngày và địa điểm ký.
2. Thông tin hai bên và thông tin bất động sản.
3. Giá ký gửi, thời hạn và hình thức độc quyền.
4. Phí dịch vụ hoặc hoa hồng cùng thời điểm thanh toán.
5. Quyền, nghĩa vụ, phạt vi phạm, giải quyết tranh chấp và chữ ký.

Mẫu chỉ là điểm khởi đầu vì mỗi bất động sản có điều kiện riêng. Chẳng hạn, nhà đất có nhiều đồng sở hữu cần sự đồng ý của tất cả đồng sở hữu.

Một mẫu chuẩn phải dựa trên quy định hiện hành, nên phần tiếp theo trình bày cơ sở pháp lý cần nắm.

Cơ sở pháp lý và giá trị của hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất

Cơ sở pháp lý của hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất gồm Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 8 năm 2024, Nghị định 96 năm 2024 của Chính phủ hướng dẫn thi hành và Bộ luật Dân sự năm 2015. Quý khách hàng cần nắm các quy định trọng tâm sau.

1. Hợp đồng dịch vụ bất động sản gồm bốn loại là sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý, theo Điều 44.
2. Bên môi giới phải là doanh nghiệp, cá nhân hành nghề môi giới phải làm việc trong một doanh nghiệp, theo Điều 61.
3. Mức thù lao, hoa hồng do các bên thỏa thuận, theo Điều 63.
4. Doanh nghiệp nhận tiền thông qua tài khoản tại tổ chức tín dụng, theo Điều 48.

Về giá trị pháp lý, hợp đồng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, gồm chủ thể phù hợp, hoàn toàn tự nguyện, nội dung không vi phạm điều cấm và hình thức đúng quy định. Ví dụ, cá nhân tự do không thuộc doanh nghiệp nào nhận môi giới và thu hoa hồng sẽ gặp rủi ro pháp lý khi tranh chấp.

Sau nền tảng pháp lý, Quý khách hàng cần biết hợp đồng phải có những điều khoản nào.

Các điều khoản bắt buộc phải có trong hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất

Các điều khoản bắt buộc là chín nội dung chính mà khoản 4 Điều 46 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 yêu cầu trong hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản. Quý khách hàng có thể dùng danh sách sau để kiểm tra trước khi ký.

1. Tên và địa chỉ của các bên.
2. Đối tượng và nội dung dịch vụ.
3. Yêu cầu và kết quả dịch vụ.
4. Thời hạn thực hiện dịch vụ.
5. Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng.
6. Phương thức và thời hạn thanh toán.
7. Quyền và nghĩa vụ của các bên, trong đó bên môi giới phải cung cấp trung thực thông tin bất động sản.
8. Phương thức giải quyết tranh chấp.
9. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.

Ngoài 9 nội dung này, Hãng Luật Bigboss Law khuyến nghị bổ sung điều khoản phạt vi phạm, bảo mật và chấm dứt hợp đồng. Theo Điều 418 Bộ luật Dân sự năm 2015, mức phạt do các bên thỏa thuận, trừ khi luật liên quan có quy định khác. Ví dụ, hợp đồng nên ghi rõ nếu chủ nhà tự bán cho khách do bên môi giới giới thiệu trong thời hạn độc quyền thì vẫn phải trả hoa hồng.

Biết điều khoản cần có, Quý khách hàng tiếp theo cần biết cách điền một mẫu đã cập nhật.

Mẫu hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất mới nhất và hướng dẫn điền

Mẫu hợp đồng mới nhất là mẫu đã cập nhật theo Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, không còn viện dẫn luật năm 2014. Quý khách hàng nên kiểm tra phần căn cứ pháp lý đầu mẫu vì nhiều mẫu trên mạng vẫn dùng căn cứ cũ. Hướng dẫn điền theo từng Điều như sau.

1. Điều 1 Thông tin các bên. Ghi tên, mã số doanh nghiệp, người đại diện của bên môi giới và họ tên, số định danh của bên còn lại.
2. Điều 2 Đối tượng dịch vụ. Ghi địa chỉ, diện tích, số giấy chứng nhận và công việc môi giới.
3. Điều 3 Yêu cầu và kết quả. Ghi tiêu chí khách hàng và dấu hiệu môi giới thành công.
4. Điều 4 Thời hạn. Ghi ngày bắt đầu, kết thúc và độc quyền hay không.
5. Điều 5 Thù lao. Ghi số tiền hoặc công thức tính và căn cứ giá tính.
6. Điều 6 Thanh toán. Ghi số tài khoản doanh nghiệp, các đợt và thời hạn trả.
7. Điều 7 Quyền và nghĩa vụ. Nêu quyền, nghĩa vụ từng bên.
8. Điều 8 Phạt vi phạm. Ghi mức phạt và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng.
9. Điều 9 Chấm dứt. Ghi các trường hợp chấm dứt và thời hạn báo trước.
10. Điều 10 Tranh chấp và hiệu lực. Ghi cơ quan giải quyết, số bản và thời điểm hiệu lực.

Ví dụ ở Điều 6, bên sử dụng dịch vụ chuyển khoản phí trong ba ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng.

Dù dùng mẫu tốt, nhiều hợp đồng vẫn gặp rủi ro vì các lỗi phổ biến ở phần sau.

Lỗi thường gặp khiến hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất bị vô hiệu hoặc bất lợi

Lỗi thường gặp là những sai sót khi soạn thảo hoặc ký kết khiến hợp đồng mất hiệu lực hoặc đặt một bên vào thế bất lợi. Quý khách hàng nên rà soát danh sách sau trước khi ký.

1. Không kiểm tra giấy đăng ký doanh nghiệp của bên môi giới.
2. Người ký không phải chủ sở hữu và không có ủy quyền hợp lệ.
3. Bất động sản đang tranh chấp hoặc không đủ điều kiện kinh doanh mà không công khai.
4. Không ghi rõ điều kiện hưởng hoa hồng.
5. Điều khoản độc quyền mơ hồ, không giới hạn thời gian.
6. Giao bản gốc giấy chứng nhận hoặc tiền cọc cho môi giới khi không có ủy quyền.

Theo Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hành vi giả mạo tài liệu hoặc cố ý làm sai lệch thông tin bất động sản bị nghiêm cấm. Ví dụ, Quý khách hàng đặt cọc cho nhân viên môi giới mà hợp đồng không có chữ ký chủ nhà thì rất khó yêu cầu chủ nhà thực hiện cam kết.

Ngoài các lỗi trên, còn một số vấn đề liên quan đáng lưu ý ở phần tiếp theo.

Các vấn đề liên quan khác về hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất

Hợp đồng môi giới và ký gửi chỉ là một mắt xích trong giao dịch nhà đất. Khi ký kết chính thức, Quý khách hàng sẽ cần các văn bản chuyên biệt như hợp đồng đặt cọc, mua bán, thuê hoặc ủy quyền. Hãng Luật Bigboss Law cung cấp dịch vụ luật sư soạn thảo hợp đồng nhà đất cho các loại này. Một khái niệm thường gặp song song là hợp đồng dịch vụ nhà đất.

Hợp đồng dịch vụ nhà đất

Hợp đồng dịch vụ nhà đất là cách gọi chung các hợp đồng trong đó doanh nghiệp cung cấp dịch vụ liên quan đến bất động sản và nhận phí. Theo Điều 44 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, nhóm này gồm 4 loại là sàn giao dịch, môi giới, tư vấn và quản lý bất động sản. Các loại này đều phải lập thành văn bản và có 9 nội dung chính theo khoản 4 Điều 46.

Câu hỏi thường gặp về hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất (FAQ)

Có nên thuê luật sư hỗ trợ hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất không?

Có, Quý khách hàng nên thuê luật sư khi giá trị giao dịch lớn, có điều khoản độc quyền hoặc bất động sản có pháp lý phức tạp. Luật sư kiểm tra tư cách đối tác, soạn điều khoản hoa hồng, phạt vi phạm sát thực tế và đại diện khi tranh chấp. Ví dụ, một điều khoản hoa hồng mơ hồ được phát hiện trước khi ký sẽ tránh được tranh chấp kéo dài.

Hợp đồng môi giới và ký gửi nhà đất cần lưu ý điều gì để tránh rủi ro?

Để tránh rủi ro, Quý khách hàng cần lưu ý 5 điểm sau.

1. Kiểm tra tư cách pháp lý của bên môi giới.
2. Xác định đúng người có quyền định đoạt bất động sản.
3. Ghi rõ điều kiện hưởng hoa hồng và cách tính.
4. Thanh toán qua tài khoản, giữ chứng từ, không giao tiền cọc khi chưa có ủy quyền.
5. Đọc kỹ điều khoản độc quyền và phạt vi phạm trước khi ký.

Ví dụ, giữ ủy nhiệm chi giúp chứng minh số tiền đã trả.

Tóm lại, hợp đồng môi giới nhà đất cần lập thành văn bản, đảm bảo đầy đủ các nội dung theo quy định, đúng tư cách chủ thể và rõ ràng về hoa hồng. Bài viết đã trình bày cơ sở pháp lý, điều khoản bắt buộc, cách điền mẫu và các lỗi thường gặp. Nếu Quý khách hàng cần soạn thảo hoặc rà soát hợp đồng, hãy liên hệ Hãng Luật Bigboss Law để được luật sư tư vấn.