Vừa qua, MXH xôn xao câu chuyện của một chị tên P tại Gò Vấp, Tp Hồ Chí Minh:
“Chuyện là chị P vừa vay ngân hàng thêm 02 tỷ để đầu tư mở quán nước, hợp đồng 5 năm nhưng vừa thuê 1,5 năm thì chủ nhà bán nhà cho một người khác. Sau khi mua nhà, chủ mới không cho thuê nữa và đòi lấy lại nhà khiến chị P rất bức xúc”.
Vậy, trường hợp này pháp luật bảo vệ quyền lợi cho bên thuê như nào và quyền lợi của bên chủ nhà đến đâu. Hãy cùng nhau phân tích.
Đầu tiên, chúng ta cùng nhau xác minh các mối quan hệ pháp luật trong vụ việc này:
1/ Quan hệ bên thuê và bên cho thuê: giữa chị P và chủ nhà cũ; giữa chị P và chủ nhà mới.
2/ Quan hệ chuyển nhượng nhà đất: giữa chủ nhà cũ và chủ nhà mới.
1. Đối với mối quan hệ thứ nhất giữa bên thuê và bên cho thuê:
Rõ ràng hợp đồng thuê nhà có thời hạn 05 năm, chị P mới thuê được 1,5 năm nghĩa là vẫn còn đến 3,5 năm thuê nhà. Nếu chị P không vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của hợp đông hoặc thuộc các trường hợp đương nhiên chấm dứt hợp đồng thì hợp đồng thuê giữa chị P và chủ nhà vẫn có hiệu lực pháp luật.
Theo quy định tại Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015: “hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê sử dụng trong một thời hạn nhất định và bên thuê phải trả tiền thuê”. Hợp đồng thuê nhà là một dạng hợp đồng thuê tài sản, vì vậy, các bên tham gia có quyền thỏa thuận với nhau về các nội dung liên quan, bao gồm cả việc giới hạn quyền bán nhà của chủ sở hữu.
Trường hợp hợp đồng thuê nhà có điều khoản quy định rằng chủ nhà không được bán nhà trong thời hạn cho thuê, chủ nhà phải tuân thủ thỏa thuận này. Việc bán nhà trong trường hợp này sẽ bị coi là vi phạm hợp đồng và dẫn đến trách nhiệm pháp lý, có thể bao gồm phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại theo quy định trong hợp đồng.
Nếu muốn lấy lại nhà, chủ nhà phải thực hiện thủ tục đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê và hoàn thành nghĩa vụ với nhau (về tiền thuê, tiền cọc, về tiền phạt, về bồi thường, …) thì hợp đồng thuê mới thực sự chấm dứt. Chủ nhà mới được quyền lấy lại nhà đang cho thuê.
2. Đối với mối quan hệ thứ hai giữa chủ nhà cũ và chủ nhà mới:
Việc chủ nhà cũ chuyển nhượng nhà đất của mình cho chủ nhà mới là quyền chính đáng của chủ sở hữu tài sản, pháp luật không cấm việc này. Tuy nhiên, pháp luật không cho phép việc các bên thực hiện quyền của mình nhưng xâm phạm đến quyền lợi người khác.
Ví dụ như: chuyển nhượng nhà đất để trốn tránh trách nhiệm với bên thứ ba (vô hiệu do giải tạo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015).
Theo quy định khoản 1 Điều 168 Luật Nhà ở 2023: “chủ nhà có quyền bán nhà đang cho thuê nhưng phải thực hiện một số nghĩa vụ nhất định. Chủ nhà phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê nhà về ý định bán, đồng thời cung cấp các điều kiện bán rõ ràng. Trong trường hợp này, bên thuê có quyền ưu tiên mua căn nhà, với điều kiện họ đã thanh toán đầy đủ tiền thuê đến thời điểm nhận được thông báo bán nhà.
Thời hạn ưu tiên mua được quy định là 30 ngày kể từ ngày bên thuê nhận thông báo (trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác về thời hạn). Nếu sau thời hạn này, bên thuê không có nhu cầu mua hoặc không phản hồi, chủ nhà được quyền bán nhà cho người khác”.
Như vậy, chủ nhà phải thực hiện nghĩa vụ thông báo và bên thuê được quyền ưu tiên mua. Nếu chủ nhà không báo mà âm thầm chuyển nhượng nghĩa là vi phạm nghĩa vụ bên cho thuê, sẽ bị phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại. Nếu bên thuê không mua, chủ nhà được quyền chuyển nhượng cho người khác. Tuy nhiên, không được gây ảnh hưởng đến quyền lợi của bên thuê là chị P.
Theo quy định tại khoản 2 điều 173 Luật nhà ở 2023:
“2. Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê cho người khác mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Nghĩa là dù căn nhà đã có chủ mới thì chị P vẫn được quyền tiếp tục thuê nhà theo đúng thỏa thuận hợp đồng với chủ nghĩa cũ về quyền và nghĩa vụ của mình, chủ nhà mới có trách nhiệm kế thừa quyền và nghĩa vụ của chủ nhà cũ. Nếu muốn lấy lại nhà trước thời hạn, chủ nhà mới phải thanh lý hợp đồng thuê hoặc đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê theo quy định pháp luật.
Hành vi tự ý cho người đếm chiếm giữ nhằm mục đích lấy lại nhà của chủ mới gây tổn thất đến sức khỏe, tài sản của chị P có dấu hiệu đang vi phạm pháp luật về Hình sự, những người tham gia cũng là đồng phạm giúp sức cho chủ nhà mới. Vì vậy, cần hết sức kiềm chế và thực hiện đúng theo quy định pháp luật.
Tác giả: Đại Bảo.
Mời bạn đọc gửi câu hỏi để được luật sư tư vấn:
Với đội ngũ các luật sư và chuyên gia pháp lý dày dạn kinh nghiệm trên tất cả các lĩnh vực như hôn nhân – gia đình, kinh doanh – thương mại, mua bán đất đai, sở hữu trí tuệ, lao động, hộ tịch, thừa kế…, chuyên mục Tư vấn pháp luật trên Hãng Luật Bigboss Law sẽ giải đáp thắc mắc của bạn một cách nhiệt tình, nhanh chóng, chính xác, hiệu quả.
Liên hệ hotline: 090198723 để được hỗ trợ (Mr. Bảo)
Địa chỉ trụ sở: số 25 đường GS1, phường Đông Hòa, thành phố Dĩ An, tỉnh Bình Dương.
Chi nhánh tại Bà Rịa – Vũng Tàu: số 21 Dương Bích Liên, phường Phú Mỹ, thành phố Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu.
