Quý khách hàng đang tìm dịch vụ tách thửa đất để chia cho con, bán bớt một phần hay phân chia tài sản chung nhưng lo hồ sơ bị trả lại? Từ 01/01/2026, điều kiện tách thửa được nới lỏng theo Nghị quyết 254/2025/QH15, nhưng mỗi tỉnh vẫn có yêu cầu riêng về diện tích và lối đi. Hãng Luật Bigboss Law tổng hợp quy trình, chi phí và điều kiện pháp lý cần nắm trước khi nộp hồ sơ.
Vì sao nhiều hồ sơ tách thửa bị trả lại?
Phần lớn hồ sơ tách thửa bị trả lại không phải vì thửa đất không được tách, mà vì người nộp chưa đối chiếu đủ điều kiện tại Điều 220 Luật Đất đai 2024, Nghị quyết 254/2025/QH15 và quyết định riêng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh. Khi hồ sơ không đủ điều kiện, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ trả lại trong 03 ngày làm việc kèm thông báo lý do, khiến Quý khách hàng mất chi phí đo đạc và phải làm lại từ đầu.
Qua thực tiễn tiếp nhận hồ sơ, luật sư của Hãng Luật Bigboss Law ghi nhận 6 nhóm nguyên nhân phổ biến sau:
- Thửa đất mới hoặc thửa còn lại sau khi tách không đạt diện tích, chiều rộng, chiều sâu tối thiểu của tỉnh.
- Lối đi chỉ là lối đi nhờ, thỏa thuận miệng, không có văn bản đồng ý của người sử dụng đất liền kề.
- Giấy chứng nhận cũ không có sơ đồ thửa đất hoặc thiếu kích thước cạnh, phải đăng ký biến động trước.
- Đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc đang thế chấp nhưng chưa có văn bản đồng ý của ngân hàng.
- Thửa đất đã có quyết định thu hồi hoặc thuộc khu vực quy hoạch chi tiết không cho phép chia nhỏ.
- Số liệu đo đạc lệch với Giấy chứng nhận hoặc thiếu chữ ký của người cùng sử dụng đất.
Ví dụ, một gia đình tại khu vực 2 của TP.HCM có thửa đất ở 95m2 muốn chia đôi cho hai con, trong khi Quyết định số 67/2026 của UBND TP.HCM yêu cầu mỗi thửa tại đây đạt tối thiểu 50m2, cạnh không nhỏ hơn 4 m. Phương án chia đôi chắc chắn bị từ chối, nên luật sư sẽ tư vấn hợp thửa với thửa liền kề hoặc giữ nguyên thửa và đứng tên chung. Để loại bỏ những rủi ro này ngay từ đầu, Hãng Luật Bigboss Law vận hành quy trình khép kín được trình bày trong phần tiếp theo.
Quy trình dịch vụ tách thửa đất khép kín tại văn phòng
Quy trình dịch vụ tách thửa đất tại Hãng Luật Bigboss Law gồm 6 bước khép kín, trong đó Quý khách hàng chỉ cần cung cấp giấy tờ, ký văn bản ủy quyền hợp lệ và theo dõi tiến độ được cập nhật thường xuyên, còn mọi phần việc với cơ quan nhà nước do luật sư và chuyên viên pháp lý đảm nhận.
- Bước 1: Thẩm định Giấy chứng nhận, tình trạng thế chấp, tranh chấp và đối chiếu quyết định tách thửa của tỉnh.
- Bước 2: Tra cứu quy hoạch, thiết kế phương án chia thửa bảo đảm diện tích, kích thước, lối đi.
- Bước 3: Lập bản vẽ tách thửa theo Mẫu số 22 và đơn đề nghị theo Mẫu số 21 ban hành kèm Nghị định số 151/2025 của Chính phủ.
- Bước 4: Nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Trung tâm phục vụ hành chính công.
- Bước 5: Kê khai và hướng dẫn nộp nghĩa vụ tài chính.
- Bước 6: Nhận Giấy chứng nhận mới cho từng thửa và bàn giao tận tay Quý khách hàng.
Về thành phần hồ sơ, thủ tục tách thửa đất hiện nay gồm đơn đề nghị tách thửa, bản vẽ tách thửa, Giấy chứng nhận đã cấp và văn bản của cơ quan có thẩm quyền thể hiện nội dung tách thửa nếu có. Nếu tách thửa gắn với chuyển nhượng, tặng cho hoặc phân chia, hồ sơ cần thêm hợp đồng hoặc văn bản thỏa thuận đã công chứng.
Ví dụ, Quý khách hàng làm việc ở nước ngoài vẫn hoàn tất được thủ tục mà không cần về địa phương, vì luật sư sẽ đại diện làm việc với Văn phòng đăng ký đất đai, đơn vị đo đạc và cơ quan thuế. Đó là lý do nhiều khách hàng chọn dịch vụ tách thửa đất nhanh của Hãng Luật Bigboss Law: một đầu mối duy nhất, hồ sơ được luật sư rà soát trước khi nộp. Tiếp theo, hãy cùng dự trù chi phí cho toàn bộ thủ tục.
Bảng chi phí tách thửa đất theo loại đất và khu vực
Tổng chi phí tách thửa đất gồm ba nhóm: khoản nộp ngân sách nhà nước, chi phí đo đạc và nghĩa vụ tài chính phát sinh theo mục đích tách. Mức thu cụ thể phụ thuộc vào loại đất, diện tích và tỉnh, thành nơi có đất, vì phí và lệ phí do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Bảng chi phí tham khảo khi tách thửa đất
Nhóm 1: Khoản nộp nhà nước
- Lệ phí cấp Giấy chứng nhận: phổ biến dưới 100.000 đồng mỗi giấy, tùy tỉnh.
- Phí thẩm định hồ sơ: mỗi tỉnh, thành một mức thu riêng.
Nhóm 2: Chi phí đo đạc, lập bản vẽ tách thửa
- Đất ở nông thôn diện tích nhỏ: tham khảo khoảng 1,8 đến 2,5 triệu đồng mỗi hồ sơ.
- Đất ở đô thị như TP.HCM, Hà Nội: tham khảo khoảng 2 đến 5 triệu đồng tùy diện tích.
- Đất nông nghiệp diện tích lớn: báo giá theo khảo sát thực địa.
Nhóm 3: Nghĩa vụ phát sinh theo mục đích
- Tách thửa vẫn đứng tên chủ cũ: chủ yếu gồm chi phí đo đạc và các khoản thuộc nhóm 1.
- Tách thửa để chuyển nhượng: thuế thu nhập cá nhân 2%, lệ phí trước bạ 0,5% và phí công chứng.
- Tách thửa để tặng cho giữa cha mẹ và con: được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành.
Ví dụ, tách 100m2 để chuyển nhượng với giá 3 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân là 60 triệu đồng, theo mức 2% được giữ nguyên tại Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026, còn nếu tặng cho con ruột thì khoản thuế này được miễn. Phí dịch vụ của Hãng Luật Bigboss Law được báo giá trọn gói sau khi thẩm định hồ sơ. Tuy nhiên, chi phí chỉ là một phần bài toán, bởi quy hoạch và lối đi mới quyết định thửa đất có tách được hay không.
Yếu tố quy hoạch và lối đi quyết định khả năng tách thửa
Quy hoạch và lối đi là hai điều kiện then chốt, bởi dù diện tích đủ lớn, thửa đất nằm trong vùng thu hồi hoặc không có lối ra đường công cộng vẫn bị từ chối tách thửa. Về quy hoạch, Quyết định số 67/2026 của UBND TP.HCM không áp dụng mức diện tích chung cho đất đã có quyết định thu hồi, khu vực có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hoặc đất tách để thực hiện dự án đầu tư.
Tuy vậy, theo Luật Đất đai 2024, khi quy hoạch đã công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo quy định. Vì vậy, không phải thửa đất nào dính một phần quy hoạch cũng mất khả năng tách thửa.
Về lối đi, khoản 3 Điều 11 Nghị quyết 254/2025/QH15 cho phép tách thửa khi có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua. Phần đất ở được dành làm lối đi không bắt buộc chuyển mục đích sang đất giao thông, và Quý khách hàng nên kiểm tra nhanh các nội dung sau trước khi chia thửa:
- Thửa đất đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi hay chưa.
- Khu vực đã có quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 hay chưa.
- Diện tích nằm trong chỉ giới đường đỏ là bao nhiêu.
- Lối đi hiện hữu có đạt chiều rộng tối thiểu không.
- Chủ đất liền kề có đồng ý cho đi qua không.
Ví dụ, thửa đất 210m2 tại một phường của Hà Nội chỉ có một cạnh giáp ngõ, chủ đất muốn chia cho hai con. Phương án phù hợp là dành dải đất rộng từ 3,5 m làm lối đi chung theo Quyết định số 61/2024 của UBND Thành phố Hà Nội, sau đó mỗi thửa vẫn phải đạt từ 50m2, cạnh từ 4 m. Bước tiếp theo là xác định mục đích tách thửa.
Các mục đích tách thửa khách hàng thường gặp
Mục đích tách thửa quyết định loại hồ sơ, nghĩa vụ tài chính và thứ tự thực hiện, vì vậy Hãng Luật Bigboss Law luôn làm rõ nhu cầu của Quý khách hàng trước khi thiết kế phương án. Ba nhóm nhu cầu phổ biến nhất hiện nay gồm chuyển nhượng một phần, tặng cho con cái và phân chia tài sản chung.
Tách để chuyển nhượng từng phần
Tách thửa để chuyển nhượng từng phần là trường hợp chủ đất bán một phần diện tích, trong đó cả thửa bán đi và thửa giữ lại đều phải đạt diện tích, kích thước tối thiểu theo quy định tách thửa đất của tỉnh. Thông thường, Văn phòng đăng ký đất đai xác nhận bản vẽ tách thửa trước, sau đó các bên ký hợp đồng chuyển nhượng phần diện tích đã được xác nhận và đăng ký biến động.
Về nghĩa vụ tài chính, bên chuyển nhượng nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ 0,5%, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Luật sư của Hãng Luật Bigboss Law khuyến nghị chỉ nhận đặt cọc sau khi bản vẽ tách thửa được xác nhận, để tránh nguy cơ bồi thường cọc nếu hồ sơ bị từ chối.
Ví dụ, Quý khách hàng có thửa đất ở 150m2 tại phường Tân Định, TP.HCM và muốn bán 60 m2. Thửa bán đi 60m2 và thửa giữ lại 90m2 đều vượt mức 36m2 của khu vực 1, cạnh không nhỏ hơn 3 m, nên đủ điều kiện tách nếu bảo đảm lối đi hợp lệ.
Tách để cho, tặng con cái
Tách thửa để tặng cho con cái là cách cha mẹ phân chia đất khi còn sống, giúp mỗi người con đứng tên một Giấy chứng nhận riêng và hạn chế tranh chấp thừa kế về sau. Thủ tục gồm tách thửa, ký hợp đồng tặng cho có công chứng và đăng ký sang tên cho từng người con.
Điểm lợi lớn nhất là việc tặng cho giữa cha mẹ và con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ theo quy định hiện hành. Nếu thửa đất là tài sản chung của vợ chồng, cả cha và mẹ đều phải ký hợp đồng tặng cho, và khi chia cho nhiều con, gia đình nên tính trước lối đi chung để các thửa phía trong đủ điều kiện tách.
Ví dụ, ông bà có thửa đất ở 300m2 tại một xã đồng bằng thuộc Hà Nội và muốn chia cho ba người con. Mỗi thửa sau tách tại xã đồng bằng phải đạt tối thiểu 80m2, nên sau khi trừ phần lối đi chung, luật sư cần tính toán lại để cả ba thửa vẫn đạt diện tích và kích thước cạnh theo quy định.
Tách để phân chia tài sản chung
Tách thửa để phân chia tài sản chung áp dụng khi quyền sử dụng đất thuộc nhiều người, như vợ chồng ly hôn, các đồng thừa kế hoặc người góp tiền mua chung, và mỗi người muốn đứng tên phần đất riêng. Căn cứ để tách là văn bản thỏa thuận phân chia có chữ ký của tất cả người cùng sử dụng đất đã được công chứng, hoặc bản án, quyết định của Tòa án khi các bên không thống nhất.
Quý khách hàng cần đặc biệt lưu ý quy định mới tại Nghị quyết 254/2025/QH15: nếu bản án, quyết định của Tòa án phân chia quyền sử dụng đất không bảo đảm điều kiện, diện tích, kích thước theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 thì không thực hiện tách thửa. Ngoại lệ chỉ áp dụng với bản án, quyết định có hiệu lực thi hành trước ngày 01/8/2024, vì vậy phương án chia cần được luật sư kiểm tra ngay từ giai đoạn hòa giải.
Ví dụ, ba anh em thừa kế chung thửa đất ở 140m2 tại khu vực 2 của TP.HCM, nơi mỗi thửa phải đạt tối thiểu 50 m2. Vì tổng diện tích không đủ chia thành ba thửa, phương án khả thi là chia hai thửa và thanh toán giá trị cho người còn lại, hoặc tiếp tục đứng tên chung. Để giải đáp thêm những băn khoăn thường gặp, mời Quý khách hàng xem phần câu hỏi dưới đây.
Câu hỏi thường gặp về dịch vụ tách thửa đất (FAQ)
Dưới đây là ba câu hỏi Hãng Luật Bigboss Law nhận được nhiều nhất khi tư vấn dịch vụ tách thửa đất, liên quan đến diện tích tối thiểu, thời gian giải quyết và trường hợp đất đang thế chấp. Mỗi câu trả lời đều dựa trên quy định có hiệu lực tại thời điểm cập nhật bài viết.
Diện tích tối thiểu tách thửa ở mỗi tỉnh khác nhau ra sao?
Diện tích tối thiểu tách thửa do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024, nên mỗi tỉnh, thành có mức khác nhau tùy mật độ dân cư và loại đất. Tại TP.HCM, Quyết định số 67/2026 có hiệu lực từ ngày 28/8/2026 chia đất ở thành 5 khu vực với mức tối thiểu lần lượt 36m2, 50m2, 60m2, 80m2 và 100m2. Đất nông nghiệp tại đây phải đạt 500 m2 hoặc 1.000 m2 tùy loại đất.
Tại Hà Nội, theo Quyết định số 61/2024, đất ở tại các phường phải đạt tối thiểu 50m2 với chiều dài, chiều rộng từ 4 m, còn tại xã đồng bằng là 80m2, xã trung du 100m2 và xã miền núi 150m2. Sau khi sắp xếp còn 34 tỉnh, thành, nhiều địa phương đang ban hành quy định thống nhất mới, vì vậy cần tra cứu đúng quyết định có hiệu lực tại thời điểm nộp hồ sơ.
Tách thửa mất bao nhiêu ngày?
Thời gian giải quyết thủ tục tách thửa hiện nay không quá 12 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, và không quá 22 ngày làm việc đối với xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn. Hà Nội cũng áp dụng mốc 12 ngày làm việc từ ngày 25/7/2026 theo Quyết định số 105/2026 của UBND Thành phố.
Thời hạn trên không bao gồm thời gian xác định và thực hiện nghĩa vụ tài chính, cũng như thời gian đo đạc, bổ sung hồ sơ. Do đó, yếu tố giúp rút ngắn tiến độ thực tế là hồ sơ đúng ngay từ lần nộp đầu tiên, và đây chính là giá trị cốt lõi của dịch vụ tách thửa đất nhanh mà Hãng Luật Bigboss Law cung cấp.
Đất đang thế chấp ngân hàng có tách thửa được không?
Đất đang thế chấp ngân hàng vẫn có thể tách thửa nếu được bên nhận thế chấp đồng ý bằng văn bản, bởi thế chấp không thuộc các trường hợp bị hạn chế tách thửa tại Điều 220 Luật Đất đai 2024. Tuy nhiên, theo Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp không được tự ý định đoạt tài sản thế chấp, đồng thời ngân hàng đang giữ bản gốc Giấy chứng nhận cần có trong hồ sơ.
Trình tự thường gồm xin văn bản chấp thuận của ngân hàng, mượn bản gốc Giấy chứng nhận để làm thủ tục, tách thửa và đăng ký thay đổi nội dung thế chấp cho các thửa mới. Nếu muốn bán phần đất tách ra, ngân hàng có thể yêu cầu trả bớt dư nợ hoặc bổ sung tài sản bảo đảm, và luật sư của Hãng Luật Bigboss Law sẽ hỗ trợ Quý khách hàng đàm phán phương án phù hợp.
Tóm lại, dịch vụ tách thửa đất tại Hãng Luật Bigboss Law giúp Quý khách hàng nhận diện sớm nguyên nhân khiến hồ sơ bị trả lại, thực hiện quy trình khép kín 6 bước, dự trù chi phí theo loại đất và khu vực, đồng thời xử lý triệt để vướng mắc về quy hoạch, lối đi. Dù mục đích là chuyển nhượng, tặng cho con cái hay phân chia tài sản chung, mỗi phương án đều được luật sư thiết kế đúng quy định tách thửa đất mới nhất năm 2026.
Quý khách hàng đang có nhu cầu tách thửa, hãy liên hệ ngay Hãng Luật Bigboss Law để được luật sư thẩm định hồ sơ, tư vấn phương án chia thửa phù hợp và nhận báo giá trọn gói. Một hồ sơ được chuẩn bị đúng ngay từ đầu chính là cách nhanh nhất để Quý khách hàng sớm nhận Giấy chứng nhận mới.
