Trong bối cảnh giá bất động sản ngày càng tăng cao, việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai đang trở thành lựa chọn phổ biến của nhiều người dân nhờ mức giá linh hoạt và phương thức thanh toán theo tiến độ xây dựng. Tuy nhiên, thực tế cho thấy không ít tranh chấp đã phát sinh liên quan đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao nhà, dự án chưa đủ điều kiện mở bán, thay đổi thiết kế, chất lượng công trình không đúng cam kết. Những rủi ro này khiến nhiều khách hàng lo ngại khi quyết định ký kết hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Vậy pháp luật hiện hành quy định như thế nào về điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh? Người mua cần kiểm tra những hồ sơ pháp lý nào trước khi giao dịch? Bài viết dưới đây sẽ phân tích những quy định pháp luật mới nhất về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, đồng thời chỉ ra các lưu ý quan trọng giúp người dân hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình khi tham gia giao dịch.
1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Căn cứ vào khoản 5 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nhà ở, công trình hình thành trong tương lai như sau:
“Điều 3. Giải thích từ ngữ
…
Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.”
Và căn cứ vào khoản 24 Điều 2 Luật Nhà ở 2023, quy định nhà ở hình thành trong tương lai như sau:
“Điều 2. Giải thích từ ngữ
…
24. Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
…”
Như vậy, nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng, khi ký kết hợp đồng mua bán, nhà ở vẫn còn chưa được hình thành và chưa có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).
Ví dụ: Căn hộ chung cư trong tòa nhà chung cư đang xây dựng là nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi nào?
Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh quy định tại Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 như sau:
– Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau đây:
+ Quyết định giao đất;
+ Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
+ Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
+ Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
– Có các loại giấy tờ sau đây:
+ Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
+ Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
– Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.
– Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
– Đáp ứng điều kiện quy định tại các điểm b, c, d, đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Đã được công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
– Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
3. Điều kiện mua bán nhà ở hình thành trong tương lai?
Đối tượng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không phải nhà ở mà là hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (bản chất người mua thế chỗ người bán trong hợp đồng đã ký với chủ đầu đầu tư). Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, bên thuê mua nhà ở với chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển nhượng hợp đồng.
Căn cứ Điều 51 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Điều 8 Nghị định 96/2024/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/8/2024, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải bảo đảm các điều kiện sau:
– Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
– Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Trước khi thực hiện ký hợp đồng bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông báo gửi cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi có dự án về việc nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua kèm theo 01 bộ hồ sơ theo quy định.
Thành phần hồ sơ bao gồm bản sao và xuất trình bản chính để đối chiếu hoặc bản sao điện tử có giá trị pháp lý hoặc bản sao được chứng thực của các giấy tờ sau:
– Các giấy tờ theo quy định tại khoản 2 và điểm a, điểm b khoản 3 Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản
– Biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật của dự án tương ứng theo tiến độ của dự án được chấp thuận, phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có biên bản nghiệm thu việc đã hoàn thành thi công xây dựng phần móng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
Lưu ý: Nhà ở hình thành trong tương lai chưa có Sổ đỏ, Sổ hồng nhưng toàn bộ dự án của chủ đầu tư phải được cấp sổ và được phép chuyển nhượng.
– Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.
– Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.
4. Rủi ro khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Nhà ở hình thành trong tương lai được nhiều người lựa chọn đầu tư bởi gia thành rẻ, chế độ thanh toán linh hoạt và nhiều chính sách ưu đãi từ chủ đầu tư. Nhưng do tài sản chưa hoàn thiện lúc giao dịch nên người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro nếu không tìm hiểu kỹ có thể dẫn đến thiệt hại về tài chính và tranh chấp kéo dài.
Một trong những rủi ro dễ nhận thấy nhất là dự án chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh nhưng chủ đầu tư hoặc đơn vị phân phối đã tiến hành nhận tiền dưới nhiều hình thức như đặt cọc, giữ chỗ, đăng ký nguyện vọng hoặc hợp tác đầu tư. Bên cạnh đó, người mua còn có thể gặp phải các vấn đề như dự án chậm tiến độ, thay đổi thiết kế, chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, hoặc hợp đồng mua bán có nhiều điều khoản bất lợi, hạn chế quyền của người mua khi xảy ra vi phạm.
Sự đồng hành của luật sư ngay từ giai đoạn trước khi ký kết hợp đồng có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Luật sư sẽ hỗ trợ kiểm tra tính pháp lý của dự án, đánh giá điều kiện đưa nhà ở hình thành trong tương lai vào kinh doanh, rà soát các điều khoản hợp đồng, cảnh báo những điều khoản bất lợi và tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi của người mua. Việc tham vấn luật sư không chỉ giúp phòng ngừa rủi ro mà còn tạo sự an tâm, bảo đảm giao dịch được thực hiện đúng quy định của pháp luật.
5. Tổng đài tư vấn pháp luật qua điện thoại
Nếu quý khách hàng còn có thắc mắc hay câu hỏi nào cần được tư vấn từ luật sư. Quý khách vui lòng liên hệ vào số Hotline 0978 333 379 hoặc liên hệ Zalo Hãng Luật BigBoss Law 0906 177 273 để được luật sư hỗ trợ nhanh chóng. Để nhận tư vấn trực tiếp tại văn phòng quý khách vui lòng đến các địa chỉ Trụ sở tại Số 25 đường GS 01, khu phố Tây B, Phường Đông Hòa, Thành phố Hồ Chí Minh và Chi nhánh tại 343 đường Hùng Vương, xã Ngãi Giao, Thành phố Hồ Chí Minh. Trân trọng cảm ơn!
CÁC BÀI VIẾT LIÊN QUAN
