Ngày nay, bất động sản là tài sản có giá trị lớn, tranh chấp về bất động sản ngày càng phức tạp, trong đó có đất đai. Tùy từng tài sản và từng tranh chấp thì thẩm quyền, thủ tục, pháp luật điều chỉnh tranh chấp đất đai khác nhau. Vì vậy, cần phải nắm được tranh chấp đất đai và cơ quan nào thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai là điều rất cần thiết để có thể giải quyết nhanh chóng.

1. Tranh chấp đất đai là gì?

Theo quy định Khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai 2013, sửa đổi bổ sung 2018:

“Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Việc nắm rõ bản chất của tranh chấp đất đai rất quan trọng vì rất dễ gây nhầm lẫn giữa tranh chấp đất đai và tranh chấp liên quan đến đất đai. Tranh chấp đất đai có thể hiểu là việc xác định người có quyền và nghĩa vụ hợp pháp đối với mảnh đất (người có quyền sử dụng đất). Ví dụ: tranh chấp đất đai xác định ranh giới quyền sử dụng đất như tranh chấp lối đi, tranh chấp đòi lại đất…. Những tranh chấp này sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Đối với thủ tục giải quyết, bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã (xã, phường, thị trấn) trước khi nộp đơn khởi kiện tới Tòa án.

Tranh chấp liên quan đến đất đai là về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ dân sự có liên quan đến đất đai như tranh chấp về thừa kế mà di sản để lại là đất đai, tranh chấp phân chia tài sản chung của vợ chồng mà tài sản chung là đất đai… những tranh chấp thuộc các trường hợp này được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Hôn nhân và Gia đình… các bên có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp tới Tòa án mà không bắt buộc phải trải qua thủ tục hòa giải.

2. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai

Như đã đề cập ở trên, những tranh chấp đất đai sẽ được điều chỉnh bởi Luật Đất đai. Tùy từng tính chất vụ việc, loại vụ việc có các cơ quan khác nhau có thẩm quyền giải quyết: Ủy ban nhân dân cấp huyện, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tòa án nhân dân.

Trước khi người có quyền lợi, nghĩa vụ yêu cầu các cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, bắt buộc các bên phải tiến hành hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Thủ tục hòa giải là một trong những cách rút ngắn thời gian giải quyết tranh chấp, tránh được thủ tục phức tạp so với các hình thức khác, và đây cũng là phương thức được nhà nước khuyến khích.

Theo Điều 202 Luật Đất đai 2013 thì hòa giải bao gồm hòa giải bắt buộc, hòa giải tự nguyện.

Hòa giải tự nguyện: Đối với hòa giải tự nguyện, các bên có thể lựa chọn tự hòa giải với nhau hoặc hòa giải có sự tham gia của bên thứ ba có thể là trưởng thôn, ấp….

Hòa giải bắt buộc: Các bên không tự hòa giải hoặc hòa giải không đạt được sự thống nhất (hòa giải không thành) tại hòa giải cơ sở thì có thể viết đơn yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp xã để thực hiện hòa giải. Hòa giải này là bắt buộc các bên phải thực hiện. Dưới sự giúp đỡ của Hòa giải viên, các bên có thể tự thỏa thuận, đưa ra các yêu cầu và tự giải quyết mâu thuẫn. Đây được xem như thủ tục bắt buộc trong quy trình giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu không qua hòa giải bắt buộc mà các bên gửi đơn yêu cầu tới các cơ quan có thẩm quyền khác sẽ không được chấp nhận đơn. 

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai sẽ căn cứ vào Điều 203 Luật Đất đai 2013 sửa đổi, bổ sung 2018:

Khi các bên hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã không thành, các bên vẫn muốn tiếp tục giải quyết tranh chấp thì có thể làm đơn yêu cầu các cơ quan có quyền giải quyết. Tùy thuộc vào chủ thể yêu cầu là ai, điều kiện và các loại giấy tờ liên quan đến đất là gì thì thẩm quyền giải quyết khác nhau.

Thứ nhất, thẩm quyền thuộc Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện. Nếu tranh chấp xảy ra giữa hộ gia đình, cá nhân và cộng đồng dân cư mà tranh chấp đó họ không có Giấy chứng nhận hoặc là không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018 thì tranh chấp đó thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Thứ hai, Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết nếu tranh chấp xảy ra mà một bên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài rơi vào một trong hai trường hợp sau đây:

• Không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, sửa đổi, bổ sung 2018.
• Khi các bên không đồng ý với quyết định của Chủ tịch UBND cấp huyện, họ vẫn tiếp tục đơn khiếu nại.

Thứ ba, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường. Bên nộp đơn yêu cầu tranh chấp mà một bên tranh chấp có yếu tố nước ngoài: tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài mà Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đã giải quyết nhưng các bên không đồng ý và còn đơn khiếu nại.

Thứ tư, thẩm quyền thuộc Tòa án nhân dân. Các tranh chấp của các bên rơi vào một trong ba trường hợp sau đây thuộc thẩm quyền của Tòa án nơi có đất tranh chấp:

• Trường hợp 1: Tranh chấp các bên mà họ có Giấy chứng nhận hoặc một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai hoặc tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
• Trường hợp 2: Các bên tranh chấp không có: Giấy chứng nhận hoặc hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100.
• Trường hợp 3: Các bên đã được chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết đơn yêu cầu mà họ không đồng ý với quyết định đó,  sau đó họ tiếp tục gửi đơn yêu cầu tới Tòa án.

Cần chú ý rằng khi các bên tranh chấp không có Giấy chứng nhận hoặc Không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 chỉ được chọn yêu cầu chủ tịch UBND cấp huyện hoặc cấp tỉnh giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án. 

Tranh chấp về đất đai là tranh chấp phổ biến và phức tạp.Việc xác định cơ quan có thẩm quyền gây ra nhiều khó khăn trong quá trình giải quyết tranh chấp, phụ thuộc từng loại chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai, các loại giấy tờ mà họ nắm giữ,…

3. Tư vấn pháp luật về tranh chấp đất đai

Hãng Luật Bigboss Law là đơn vị luật sư chuyên nghiệp, chuyên cung cấp dịch vụ tư vấn về tranh chấp đất đai. Với dịch vụ thay mặt thực hiện các thủ tục, hồ sơ tranh chấp đất đai với một chi phí hợp lý và nhanh chóng. Quý khách vui lòng liên hệ với Hãng Luật BIGBOSS LAW để được tư vấn nhanh chóng.

Để sử dụng dịch vụ: Quý khách xin vui lòng liên hệ đến số 0978 333 379 để được luật sư tư vấn chi tiết. Xin cảm ơn.